Osztatlan közös tulajdon jelentése

Osztatlan közös tulajdonnak hívjuk, ha egy adott ingatlannak vagy ingatlanrésznek több tulajdonosa van és minden egyes része olyan arányban oszlik meg a tulajdonostársak között, amilyen arányban a tulajdonjoguk fennáll.

Az osztatlan közös tulajdon így azt jelenti, hogy több tulajdonos osztozik egy adott tulajdonon (pl. egy társasház kertjén, vagy a ház földszintjén lévő üzlethelyiségen). A tulajdonosok mindegyike jogosult az osztatlan közös tulajdon használatára, azonban ezt a jogot egyikőjük sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a tulajdonukhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.

Amennyiben a tulajdoni hányadok nem határozhatóak meg egyértelműen, úgy azokon egyenlően osztoznak a tulajdonosok.

Az osztatlan közös tulajdon egy tulajdoni lapon és helyrajzi számon kerül rögzítésre.

Haszon és költségek osztatlan közös tulajdon esetén

Ha a tulajdon hasznot termel, például az osztatlan közös tulajdonon működő üzlethelyiséget bérbe adják, akkor az a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg.

Ugyanilyen arányban terhelik őket a fenntartással kapcsolatos költségek, például társasház esetén a közös költségből gondozzák a kertet, fizetik a karbantartással kapcsolatos kiadásokat.

Hogyan határoznak a közös tulajdonról?

A közös tulajdonra vonatkozó tulajdonjog – a törvényben meghatározott esetek kivételével – egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A közös tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása ügyében a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak, a szavazati jogok mértéke a tulajdoni hányadokkal arányos.

Bizonyos döntésekhez – a tulajdonjog átruházásához, haszonélvezetbe, használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez, vagy más módon történő megterheléséhez – a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

Ez akadályozta meg például számos esetben a városi társasházak tetőterében új lakások kialakítását, hiszen általában ezért cserébe vállalták volna a beruházó cégek az elöregedett tető felújítását.

osztatlan közös tulajdon - nagyíton keresztül papír ból kivágott épületek

Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan adásvétele

Honnan tudjuk, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, mikre kell ilyenkor figyelni?

Gyakran előforduló eset, hogy ingatlanvásárlás előtt állunk és egy osztatlan közös tulajdont kínálnak megvételre.

Ha az eladó nem említi, hogy osztatlan közös tulajdonról van szó, akkor leggyorsabban úgy ellenőrizhetjük, hogy lekérjük az ingatlan tulajdoni lapját, melyből azonnal kiderül, hogy a telek például dupla akkora, mint ahogyan a hirdetésben szerepelt és az ingatlannak több tulajdonosa is van.

Nehézségek osztatlan közös tulajdonú ingatlan adásvétele kapcsán

  • Mindegyik tulajdonosnak korlátlan használati joga van
  • Hitelezhetőség – a bankok szigorú feltételeket szabnak az ilyen ingatlanok hitelezésével kapcsolatban
  • Közös mérőórák – hátránya lehet, ha például a szomszéd nem fizeti a közműveket, akkor ki kell fizetned az Ő tartozását is, különben nálad is kikapcsolják a vizet, villanyt stb. 
  • Információhiány – általában nem tudják az emberek pontosan, hogy mi az, hogy osztatlan közös tulajdon és gyakran elriaszt egy potenciális vevőt, kihátrál az üzletből, amint tudomást szerez róla. Emiatt ugyan eladható az ingatlan, de alacsonyabb lehet az eladási ár.
  • Tulajdonostársaknak elővásárlási joga van – ami a gyakorlatban úgy néz ki, hogy meghirdeted az ingatlant és a piaci ajánlatot el kell vinned a tulajdonostársaknak is, hogy élni kívánnak-e az elővásárlás jogával. Amennyiben igen, úgy viszont a potenciális vevőjelölt tulajdonostársnak pontosan ugyanazokat a feltételeket kell megadnia, mint amit a piaci vevőtől kaptál volna.

Főként belvárosi lakások esetében előfordul, hogy a lakás nem osztatlan közös tulajdon, a garázs viszont az. Ami azt jelenti, hogy az utóbbira a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van.

Ha viszont nem szeretnéd külön értékesíteni a két ingatlant, az elővásárlási jog „kijátszásának” talán leggyakoribb, jogilag is csaknem minden esetben megengedett módja a dologösszeség létrehozása. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben egyszerre akarod értékesíteni a lakást és a garázst is, akkor ugyan elővásárolhat a másik tulajdonos, de csakis egyben veheti meg a két ingatlant.

Milyen megoldások vannak?

  1. Társasház alapítása

A társasházak esetében már az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő

  • lakásokat,
  • nem lakás céljára szolgáló helyiségeket (pl. tároló),
  • épületrészeket,
  • épületberendezéseket (pl. lépcsőház, liftakna),
  • földrészleteket, valamint
  • az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek mellett pl. a házfelügyelői lakás is a tulajdonostársak közös tulajdonában lehet.

Az épület tartószerkezetei, az épület biztonságát (állékonyságát) szolgáló épületrész akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

  1. Használati megosztási szerződés

Mivel az 5 lakásnál kisebb ingatlanok esetében nem kötelező a társasház alapítása, ami ráadásul egy elég időigényes és költséges folyamat, ezért ezekben az esetekben a használati szerződés a megoldás. Ebben a – minden tulajdonos által aláírt – megállapodásban rögzítésre kerül, hogy az egyes tulajdonosokhoz a tulajdoni hányaduk alapján mely területek, épületek kizárólagos használata tartozik.

Nagyon fontos, hogy vételi szándék esetén alaposan megismerd a szerződés tartalmát, hiszen ha ebben nem megfelelően tisztázottak a dolgok, akkor a későbbiekben sok vitás helyzetet okozhat a fenntartási, karbantartási kötelezettségek fedezése, olyan hétköznapi dolgok is, mint a közös kerítés karbantartása, gyomtalanítás, növények öntözése, vagy akár az udvari világításhoz kapcsolódó kiadás is.

Tehát amennyiben osztatlan közös tulajdonú ingatlant szeretnél vásárolni, az alapító okiratból vagy a használati szerződésből részletes képet kapsz a tulajdonhoz kapcsolódó használati jogokról, ezért ezeket mindenképp kérd el az eladótól.

Adnak a bankok hitelt osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanra?

Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetén is felvehető lakáshitel, ugyanakkor meg kell felelni néhány plusz feltételnek, melyek az alábbiak:

  • Az ingatlannak önálló bejárata van.
  • Az ingatlan műszakilag lehatárolt, külön mérőórával ellátott közművekkel rendelkezik.
  • Az ingatlan lakóingatlan.
  • A lakóingatlan önállóan is forgalomképes.
  • A hitelkérelem mellé csatolni kell az ügyvéd által ellenjegyzett és az összes tulajdonostárs által aláírt Használati megosztási szerződést (a jelzálogjogot csak az igénylő tulajdoni hányadára jegyzik be, vagyis az azonos helyrajzi számon álló többi ingatlan tulajdonosa számára a hitel nem jár kockázattal akkor sem, ha a hiteligénylő nem fizeti rendben a felvett összeget). Ha létrejön egy írásba foglalt használat megosztási szerződés az összes tulajdonostárs között, akkor a bankok mellett az állam is elfogadja azt, vagyis CSOK-ot is igénybe lehet venni.
  • Az értékbecslő felé is jelezni kell az osztatlan közös tulajdonlás tényét. 
  • A tulajdonostársaknak nyilatkozniuk kell arról, hogy lemondanak az elővásárlási jogukról és ezt a nyilatkozatot be kell nyújtani a banknak.

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése

A 2021. január 1-én hatályba lépett törvény csak a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdont érinti, nem terjed ki az egyéb (azaz termőföldnek nem minősülő) ingatlanokra. Célja az elaprózódott birtokviszonyok megszüntetése volt, melynek eredményeként a földet hatékonyabban és gazdaságosabban lehet művelni, hiszen nincs szükség a többi tulajdonossal (nem ritkán több száz) való egyeztetésre.

Az új jogszabályok a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának három módját teszik lehetővé: 

  • megosztással, 
  • az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján (röviden: bekebelezés) és
  • rendkívüli esetekben, ha magas a tulajdonosok száma és az előző két módszer nem hozott eredményt – az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján.

A megosztásnál alapvető fontosságú szabály, hogy minden földrész jól kihasználható, értékesíthető maradjon. Tehát szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület esetén ingatlanonként minimum 1 hektár (10 000 m2), kert, szőlő, gyümölcsös, nádas esetén ingatlanonként legalább 3000 m2, művelési ággal rendelkező zártkertek esetén ingatlanonként legkevesebb 1500 m2 az a területnagyság, amely a megosztás eredményeként kialakítható.

chatsimple