A hitellel történő ingatlanvásárláskor számos olyan helyzet adódhat, ami megnehezítheti vagy akár megakadályozhatja a folyamatot. Ahhoz, hogy elkerüld a kellemetlen meglepetéseket és a felesleges idő- és pénzráfordítást, érdemes már a megtekintés fázisában tájékozódni a potenciális problémákról és tisztázni mindent még az adásvételi szerződés aláírása előtt.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
A bankok szigorúan értékelik a megvásárolni kívánt ingatlant mint fedezetet, és nem minden ingatlan felel meg a követelményeknek.
A hitelbírálat során szakértők vizsgálják meg az ingatlant, és nemcsak az értéke számít, hanem számos egyéb feltételnek is meg kell felelnie. Az államilag támogatott hiteleknél ezek a feltételek még szigorúbbak lehetnek, mint a piaci jelzáloghiteleknél.
Ezért fontos, hogy már a keresés során, még az adásvételi szerződés aláírása előtt tájékozódj az ingatlannal kapcsolatos alapvető elvárásokról, amennyiben hitelből történik a vásárlás. Ha később derül ki probléma, azt már sokkal nehezebb és költségesebb kezelni.
Lássuk, milyen tipikus problémákkal találkozhatsz ingatlanvásárlás során.
A térképmásolat és a valóság eltér egymástól
Amennyiben családi házat szeretnél vásárolni, és jelzáloghitelt vagy támogatott hitelt veszel fel, a bank mindenképpen lekéri a térképmásolatot a TakarNet rendszeréből. Ha a valóságban és a térképmásolaton az ingatlan eltér egymástól, a bank akár meg is tagadhatja a finanszírozást.
Térképmásolatra csak ház vásárlásakor vagy jelzáloghitel felvételekor van szükség, társasházi lakások esetén nem. A Földhivatal nyilvántartásában előfordulhatnak hibák, de gyakrabban az történik, hogy a tulajdonosok elvégeztek változtatásokat, amelyeket nem jelentettek be. Régebben sok átalakítást, bővítést vagy melléképület építését hivatalos engedély nélkül végezték el.
Mindig kérdezd meg az eladót vagy az ingatlanost, hogy tudnak-e ilyen eltérésekről.
Vannak olyan elemek, amelyeket nem kell feltüntetni a térképmásolaton, mint például a betonalap nélküli tárolók, teraszok vagy garázsok, mivel ezek elmozdíthatók, nem igényelnek építési engedélyt, és nem kell őket bejelenteni.
Támogatások és támogatott hitelek esetén különösen fontos, hogy ne legyen eltérés a térképmásolat és az ingatlan között, mert ezeknél szigorúbbak a feltételek. Ugyanakkor ha egy bővítés nincs feltüntetve, de anélkül is megfelel a gyerekszámhoz szükséges minimum négyzetméter követelménynek, akkor van olyan pénzintézet, amelyik még így is finanszírozza a vásárlást.
Az ideális eset azonban az, hogy a térképmásolaton minden a helyén van, nincs felesleges épület, és minden pontosan akkora, mint amiről a földhivatalnak tudomása van.
Ugyanakkor egy fennmaradási engedélyezési eljárással a tulajdonos jogilag az eladás előtt is rendezetté teheti az ingatlant, korrigálhatja az elmaradt bejegyzéseket. Vevőként az a fontos, hogy tulajdoni lap és a térképmásolat nélkül ne köss adásvételi szerződést, és amíg a bank rá nem bólint, ne adj pénzt az eladónak. Egy előzetes értékbecsléssel biztosra mehetsz, hiszen az tényszerűen megmutatja, hogy az adott pénzintézet ad-e hitelt az ingatlanra vagy sem.
Nincs csatornabekötés az ingatlanon
Előfordulhat, hogy egy ingatlan nincs rácsatlakoztatva a közcsatorna-hálózatra, annak ellenére, hogy az utcában már kiépítették azt. Bár az ingatlanon lehet zárt szennyvíztároló, a jogszabályok előírják, hogy a tulajdonosnak a víziközmű-rendszer üzembe helyezését követő egy éven belül kötelező csatlakoznia a rendszerhez.
Ez a hiányosság komoly akadályt jelenthet a hitelfelvételnél, mivel a legtöbb bank nem finanszíroz olyan ingatlant, ami nincs bekötve a csatornahálózatba.
A probléma megoldható, de időbe és pénzbe kerül: a bekötés általában 2-3 hónapot vesz igénybe és 300-500 ezer forintba kerülhet.
Ezért mindenképpen érdemes már az ingatlan megtekintésekor, még az adásvételi megállapodás előtt rákérdezni a csatornabekötés helyzetére. Így elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket, amelyek csak az értékbecslés során derülnének ki.
Kép forrása: Getty Images
Támogatott hiteleknél fontos követelmények
A Falusi CSOK, CSOK+ és egyéb támogatott hiteleknél a bankok szigorú feltételeket támasztanak az ingatlannal szemben. Ezeket érdemes már a vásárlás előtt alaposan átgondolni.
Egyik fontos szabály, hogy ha a vételár és az értékbecslő által megállapított forgalmi érték között 20%-nál nagyobb az eltérés, a támogatási kérelmet elutasítják. Ez különösen fontos a mai piacon, ahol egyes ingatlanok túlárazottak lehetnek. Ha emiatt nem kapod meg a támogatást, azzal együtt elbukhatod a kedvezményes CSOK Plusz vagy CSOK hitelt is, ami felboríthatja teljes pénzügyi tervedet.
Éppen ezért megfontolandó akár előzetesen értékbecslést kérni, ami bár néhány tízezer forintos kiadást jelent, de biztonságot nyújthat az adásvételi szerződés aláírása előtt.
Családi házaknál alapvető elvárás a közműves ivóvíz-szolgáltatás. Ha a településrészen nincs ilyen, a telken kell lennie ivóvíz minőségű vizet biztosító kútnak, amiről jegyzőkönyvvel kell rendelkeznie az eladónak. Erre mindenképp kérdezz rá, mert a bank csak ennek megléte esetén finanszírozza az ingatlant.
A korábban említett térkép és valóság közötti eltérések is problémát okozhatnak. Ha egy bővítést nem engedélyeztettek hivatalosan, az nem számít bele az értékbecslésbe és a négyzetméterbe sem. Így előfordulhat, hogy a hivatalosan elismert alapterület nem felel meg a gyermekszámhoz kapcsolódó minimális elvárásnak.
Több tulajdonosa van az ingatlannak
Amikor több tulajdonos értékesíti az ingatlant, az gyakran lelassíthatja a vásárlási folyamatot. A több eladó összehangolása, az egyeztetések és az ügyintézés különös körültekintést igényel.
Ha hitellel vásárolsz ilyen ingatlant, kulcsfontosságú, hogy már az ajánlattételi szakaszban írásos megállapodást köss minden tulajdonossal. Győződj meg róla, hogy mindegyikük írásban jelzi együttműködési szándékát és elfogadja a feltételeket.
A hosszabb ügymenetre a vételi szándéknyilatkozat és az adásvételi szerződés megfogalmazásakor is érdemes tekintettel lenni.
Külön figyelmet érdemel, ha valamelyik tulajdonos külföldön él és meghatalmazottal képviselteti magát. Ebben az esetben még a szerződéskötés előtt ellenőriztesd, hogy a meghatalmazás jogilag megfelelő-e és a bank is elfogadja-e azt. Ha probléma merül fel, ma már online ügyfélazonosítással is készíthető új meghatalmazás.
A dominó-effektus az ingatlanpiacon
Amikor egymásra épülő ingatlanügyletek láncolatáról van szó – vagyis te is eladod a jelenlegi otthonodat, hogy az új ingatlant megvásárolhasd, közben az eladód is hasonló helyzetben van – dominó ügyletről beszélünk. Ez a láncolat több szereplőre is kiterjedhet, ami alapos tervezést és egyeztetést igényel.
Különösen összetett a helyzet, ha a láncban szereplő több ügyletnél is hitelfelvétel történik. Ilyenkor elengedhetetlen már az elején tisztázni minden résztvevő igényeit, a folyamatok állását és a kiköltözési határidőket.
A banki ügyintézés jellemzően 4-6 hetet vesz igénybe a teljes vételár kifizetéséig. Ez az időtartam rövidebb is lehet, de jelentősen el is húzódhat, ha valamelyik ingatlanon teher vagy állami támogatás bejegyzés van, hiszen ezeket is rendezni kell.
A siker kulcsa a pontos és alapos egyeztetés még az adásvételi szerződés megkötése előtt. Határozzátok meg egyértelműen a vételár kifizetésének ütemezését és a kiköltözés időpontját. Ha hosszabb átmeneti időszakra van szükség, érdemes a vételár teljes kifizetése után bérleti konstrukcióban megállapodni.
A tapasztalatok szerint a reális áron kínált ingatlanok többsége lokációtól függően három-hat hónapon belül gazdát cserél, ezért célszerű párhuzamosan elindítani a saját ingatlanod értékesítését és az új otthon keresését. Ha hitelfelvételre készülsz, már a folyamat elején kérj előzetes hitelbírálatot, hogy tisztában légy a lehetőségeiddel.
