Lakást venni hitelre tervezőasztalról? Minden, amit erről tudni érdemes!

Új építésű lakás adásvétele során találkozhatunk az úgynevezett tervezőasztalos lakásvásárlás, illetve finanszírozás fogalmával. Tervezőasztalos lakásvásárlásról akkor beszélhetünk, amikor még nem épült fel az ingatlan és az adásvételi szerződést a tervek alapján kötjük meg. A bankok ilyen esetben is befogadják a hitelkérelmet. A hitelfelvétel menete azonban eltér a használatbavételi engedéllyel már rendelkező lakások adásvételének finanszírozásától. Cikkünkben összefoglaljuk a tervezőasztalos lakásvásárlás specialitásait.

Díjmentes szakértői segítséget kérek

Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:

•  a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
•  speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
•  az apró betűk értelmezésében,
•  a teljes hitelügyintézésben.

Köszönjük! Szakértőnk hamarosan visszahív.

Vezetékneved

Keresztneved

E-mail címed

Telefonszámod +36

Település

A Money Network Kft. adatvédelmi tájékoztatóját megismertem és elfogadom

Visszahívást kérek!

A banki finanszírozást tekintve rendszerint alapfeltétel, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan rendelkezzen használatbavételi engedéllyel, az épület legyen feltüntetve a tulajdoni lapon és térképmásolaton. Ennek hiányában a bankok nem fogadják el fedezetként az ingatlant, nem nyújtanak lakáshitelt. Ez az alapvető különbség a hagyományos és a tervezőasztalos lakásvásárlás között. Hiszen utóbbi esetben akkor is befogadják a bankok a hitelkérelmet, ha az ingatlan csak a tervezőasztalon létezik, és a valóságban még nem épült fel.

Önmagában a tervezőasztalos finanszírozás nem befolyásolja az elérhető hiteltípusok körét és kamatának mértékét. Tervezőasztalos vásárlás esetén is elérhetők a piaci kamatozású lakáshitelek mellett az állami kamattámogatású lakáshitelek (CSOK Plusz, Falusi CSOK és CSOK hitel).

Mi a menete a tervezőasztalos lakásvásárlásnak?

Előszerződés kötése

Tervezőasztalos vásárlás esetén jellemzően egy előszerződés megkötésére kerül sor. Ebben biztosítja egymást kölcsönösen az eladó és a vevő az adásvétel szándékáról. Az előszerződés nem kerül benyújtásra a földhivatalba, és a finanszírozó bankot sem kell még megnevezni benne.

Miért előszerződést köt az eladó és a vevő?

Egy új projekt kivitelezése általában éven túlra nyúlik, gyakran két évbe is beletelhet, amíg az ingatlan elkészül és használatbavételi engedélyt kap. Ebben az időszakban számos változás lehet. Módosulhat például az adott lakás műszaki tartalma, ebből következően esetlegesen a vételár és a forrásösszetétel, illetve a banki konstrukciókban, kamatokban is lehet változás. 

Végleges adásvételi szerződés megkötése

Végleges adásvételi szerződést akkor érdemes kötni, ha már belátható időn belül várható az ingatlan 100%-os készültségi fokának elérése. A banki hitelkérelem is jellemzően már végleges adásvételi szerződéssel kerül benyújtásra. (Piaci lakáshitel esetén ugyan van mód előszerződéssel is igényelni a kölcsönt, de a gyakorlatban nem ez a jellemző.)

Kapcsolódó cikk

Tulajdonjog bejegyzése fenntartással vagy függőben tartással: melyik mikor alkalmazható lakáshitelnél?

Elolvasom a cikket

Az adásvételi szerződésnek jelenleg két fajtája lehetséges, a függőben tartással, illetve a tulajdonjog fenntartással kötött.

Függőben tartással történő eladás esetén a vevő tulajdonjoga csak széljegyen kerül bejegyzésre a tulajdoni lapra, és amennyiben 6 hónapon belül nem kerül benyújtásra a tulajdonjog bejegyzés iránti engedély, úgy a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme elutasításra kerül, törlik a széljegyet.

A tulajdonjog fenntartással történő értékesítés ezzel szemben azt jelenti, hogy az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár kiegyenítéséig fenntartja. Ez esetben azonban nincsen időkorlát. 

Alapvető banki elvárás, hogy az adásvételi szerződés függőben tartással készüljön. Kivétel ez alól az új építésű lakás vásárlása. Ebben az esetben ugyanis a bankok többsége elfogadja a tulajdonjog fenntartással kötött adásvételi szerződést is.

Nem kell aggódni azonban, ha a választott bank csak függőben tartásos adásvételi szerződést fogad el, még akkor sem, ha tudod, hogy a lakás nem épül fel 6 hónapon belül. Ha ez az időszak lejár, és a lakás még nem készült el, a földhivatal ugyan elutasítja a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet, de ez nem jelenti azt, hogy minden elveszett. Ilyenkor lehetőség van az adásvételi szerződés újbóli benyújtására a földhivatalhoz, ami újraindítja a 6 hónapos időszakot. Ennek egyetlen hátránya, hogy újra meg kell fizetni a tulajdonjog bejegyzési illetéket, ami 2024. július 29-től 10.600 Ft. Tehát bár a folyamat némi extra költséggel és ügyintézéssel jár, de megoldható, ha szükséges, mert az építkezés a vártnál tovább tart.

Adásvételi szerződés típusa új építésű lakás vásárlása esetén

Hitelkérelem benyújtása a bankhoz

A végleges adásvételi szerződés megkötését követően már benyújtható a hitelkérelem. 

Az első lépés – mint, ahogy normál lakásvásárlás esetén is – az értékbecslés megrendelése. Tervezőasztalos vásárlás során – miután az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel – az adásvételi szerződésen és alaprajzon túl az alábbi dokumentáció is szükséges az értékeléshez:

• Jogerős építési engedély vagy egyszerű bejelentés
• Műszaki leírás a lakásról gépészeti leírással együtt
• Társasház alapító okirat
• Tervdokumentáció
• Előzetes energetikai számítás

A jövedelemigazoláshoz szükséges dokumentumok és az értékbecslés alapján a bank elvégzi a hitelbírálatot.

Kapcsolódó cikk

Miben segít az értékbecslő?

Elolvasom a cikket

Szerződéskötés a választott bankkal

A hitelkérelem jóváhagyását követően – pénzintézettől függően – 45-60-90 napon belül kell aláírni a kölcsönszerződést. Ez a gyakorlatban meg is szokott történni.

Ha esetleg egy előre nem várt esemény miatt nincs erre mód, akkor a jövedelmi dokumentumok (munkáltatói igazolás, bankszámlakivonat) frissítésével újrabírálja a bank a kérelmet, ami pénzintézettől függően azt is jelentheti, hogy új ügyletként kerül rögzítésre a hitelkérelem.

Ez utóbbi esetben, ha támogatott hitel igénylése történik, akkor a jogszabályi feltételek teljesítését is újra ellenőriznie kell a banknak. Mindez azzal jár, hogy a TB jogviszony-igazolást is újra be kell nyújtani. Ennek akkor lehet jelentősége, ha a támogatott személy TB jogviszonya időközben megszakadt, és a megszakítás meghaladja a 30 napot. Ha ugyanis már nem áll rendelkezésre a megfelelő TB jogviszony-igazolás, akkor az igénylő elveszíti a támogatott hitelre való jogosultságát.

A hitel folyósítása

A bankok meghatározzák, hogy a kölcsönszerződés aláírását követően mennyi idő áll rendelkezésre a folyósításig. Pénzintézetenként eltérő határidővel számolhatsz. Van olyan bank, amely 3-6 hónapon belüli folyósítást vár el. Ha a szerződésben megadott határidő közeledik, de még nem járt le, érdemes felvenni a kapcsolatot a bankkal. Ilyenkor általában lehetőség van arra, hogy díjmentesen meghosszabbítsák a határidőt egy szerződésmódosítás keretében. Fontos, hogy ezt még a lejárat előtt jelezd, mert így elkerülheted az esetleges késedelmi díjakat vagy egyéb kellemetlenségeket.

Ezzel szemben van olyan pénzintézet, ahol eleve 12 vagy 24 hónap áll rendelkezésre a folyósításig.

Ha függőben tartással készült az adásvételi szerződés, akkor az adásvételi szerződés megkötését követő 6 hónap után – a tulajdonjog-bejegyzés földhivatali elutasítása miatt – újra be kell adni a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet. Az újbóli beadás időpontját célszerű mérlegelni. Ha biztos vagy benne, hogy az újabb 6 hónap alatt sem készül el az ingatlan, nem lesznek meg a szükséges dokumentumok, akkor még érdemes várni az újbóli benyújtással.

Azzal is számolni kell, miután aláírtad a kölcsönszerződést, hogy a bank úgynevezett rendelkezésre tartási díjat számíthat fel egészen addig, amíg folyósításra nem kerül a kölcsön.

Rendelkezésre tartási díj nem minden konstrukció esetén kerül felszámításra, ez bankonként változó, továbbá lehet különbség is a díj mértékben.

Rendelkezésre tartási díj új építésű lakás vásárlása esetén

A folyósítás időpontja a tervezőasztalos vásárlás sarkalatos pontja. Folyósítási feltétel a kölcsönszerződés aláírásán és közjegyzői okiratba foglalásán, valamint a 100%-os készültség elérésén túl az alábbi feltételek teljesítése:

• Jogerős és végleges használatbavételi engedély, vagy használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány
• Albetétes tulajdoni lap / Épületfeltüntetés
• Lakásbiztosítás a hitelnyújtó bank javára engedményezve
• Energetikai tanúsítvány

Társasházi lakások esetén a folyósítási határidőt növelheti a földhivatali albetétesítés ügyintézési ideje. Ez néhány héttel kitolhatja a folyósítás idejét.

Banki kölcsönfolyósítás időpontja

A bankok alapvetően akkor folyósítják az eladó részére a vételár utolsó részeként a kölcsönt, amikor az albetétesítés is megtörténik. Néhány banknál van azonban arra is lehetőség, hogy már az albetétek létrejötte előtt, a használatbavételi engedélyre megtörténjen a folyósítás. A 100%-os készültség elérése, az energetikai tanúsítvány és a lakásbiztosítás engedményezése ez esetben is feltétel, kizárólag az albetétesítéstől lehet eltekinteni.