A gazdaság kilábalása köszön vissza abban, hogy az első félévben éves alapon közel harmadával több lakásvásárlás valósult meg – mondta el Nagy Tamás, az MNB igazgatója, a jegybank lakáspiaci jelentésének bemutatásakor. A szakember ugyanakkor hozzátette azt is, hogy a bázisév adatait erősen visszafogta a koronavírus járvány első hulláma és a lezárások. Az idei nyári hónapok pedig épp a tavalyi első visszapattanás értékesítési adataival történő összevetés miatt mutatnak stagnálást. Összességében

az MNB az idén nagyjából 150 ezer lakásvásárlást vár. Ezen belül 20-25 ezer új építésű lakás átadása várható.

Ez elmarad a 2020. évi 28 ezertől, s az összes lakáspiaci tranzakció is kisebb lesz, mint 2019-ben volt.

Emelkedő tendencia a lakásáraknál

A felmérés szerint az erős kereslet miatt a vevők kisebb mértékben tudták lealkudni a kínálati árat –

  • átlagosan 3 százalékot tudtak lealkudni,
  • a hirdetési árakból pedig átlagosan 2 százalékot engedtek az eladók.

A lakásárak újból emelkedő árszintre álltak be. Az első félévben ez az emelkedés már a 13,3 százalékot is meghaladta, sőt

a III. negyedévben az előzetes adatok alapján ennél is komolyabb, 14,7 százalékos drágulást prognosztizál az MNB.

A fővárosban 9,1, a vidéki városokban ennél kétszer nagyobb, 18,2 volt a drágulás az I. félévben. Miután a budapesti 9 százalék körüli drágulás a III. negyedévben is kitartott, így a második félévben a vidéki ingatlanok drágulása erősödött. Az új építésű lakások 28 százalékát átárazták a fejlesztők, 90 százalékuk drágította a kínálati árakat. Az áremelkedések nyomán az MNB elsősorban a vidéki ingatlanok drágulása miatt mintegy 8 százalékos túlértékeltséget mért a lakások árában.

Kevés az új lakás, de nagy a kereslet

A kereslethez képest továbbra is nagyon alacsony az új lakás kínálat. Ennek fő oka az idén az alapanyaghiány, szerencsére ugyanakkor a munkaerőhiány nem okoz olyan problémákat, mint ami 2019-ben érezhető volt. Az alapanyaghiány egyértelműen visszaköszön a lakásépítési költségekben: itt 22 százalékos volt az anyagár-bővülés. Ennek következtében már a lakásépítés költségeinek bővülése is drasztikus volt:

a 8-9 százalékos költségnövekedés Európában a legkomolyabb növekedés.

Az MNB szerint a költségek növekedése ma meghaladja az értékesítési árak növekedését, azaz az építők csökkenteni voltak kénytelenek haszonkulcsukat.

A fentiek miatt a jegybank értékelése szerint, ha a mostanában tapasztalt építési költség-sokk tartós maradna, akkor nem csak a piacra kerülő új építésű lakások száma csökkenne, de – az új, lakásfelújítási támogatás ellenére – a felújítások reálértéke is. Az emelkedő árak ugyanis nem csak a kínálati, de a keresleti oldalon is visszavetnék a piacot. A változásban leginkább a vidéki fejlesztések járnának pórul, miután ott kisebb a nyereségpufferja a beruházóknak. A trend már érezhető: az első háromnegyed évben a vidéki lakásépítések száma már visszaesett, sőt a III. negyedévében már Budapesten is kevesebb fejlesztés indult – ez persze összefügg azzal is, hogy a 2 évre szóló kedvezményes áfa mellett megvalósuló fejlesztések lassan kifutnak.

A vásárlások 60 százaléka hitellel történik

A hitelből történő lakásvásárlások aránya kismértékben, 46-ról 47 százalékra nőtt az idei első félévben, míg ha a babavárót is beszámítjuk a lakásfinanszírozásba, akkor

az ingatlanok adásvételének mintegy 60 százalékát valósították meg kölcsönfelvétellel.

A bankok mintegy kétharmada továbbra is keresletbővüléssel számol. Miután a kereslet fennmaradását várják, ezért a bankok nem igazán akarnak engedni a hitelezési feltételeiken – ráadásul az infláció és az emelkedő alapkamat miatt erre nincs is olyan komoly lehetőségük.

money.hu kérdésére Nagy Tamás ugyanakkor felhívta a figyelmet, hogy a monetáris politikai szigorítások egyelőre nem okoznak komoly gondot a hitelezési piacon. Szavai szerint a jelenlegi lakáshitel állomány 38 százaléka árazódik át a következő egy évben, azaz ennyi adós tapasztalja meg azt, hogy a jegybanki kamatemelés miatt emelkedni fog a törlesztőrészlete.

A kamatemelés is közbeszólt

Az új hitelek kamatait a piac befolyásolja. Az MNB igazgatója szerint a forrásköltségek 150-170 bázispontos emelkedésének csak mintegy harmada jelent meg a piaci lakáshitel kamatokban. Miután a 2021. második negyedéve során kibocsátott lakáshitelek 28 százaléka, 104 milliárd forint köthető a CSOK-támogatáshoz és további jelentős része a Babaváróhoz köthető – ahol nem befolyásolja az ügyfél által fizetett kamatszintet az aktuális pénzpiaci kamatszint – ezek esetében még csekélyebb a drágulás hatása.

Az emelkedő ingatlanárak ellenére sem emelkedett az újonnan felvett jelzáloghitelek kockázata. Az alacsonyabb hitelfedezeti mutató (HFM) mellett nyújtott hitelek aránya a II. negyedévben még növekedett is. Nagy Tamás egyetértett a money.hu azon felvetésével, hogy a változásnak oka lehet az is, hogy

a rendelkezésre álló jövedelem nem növekedett annyival, mint a lakásárak, azaz a családoknak a lakás értékének kisebb százalékára tudtak kölcsönt felvenni.

Az átlagos hitelösszeg idén egyébként 0,5-1,5 millióval emelkedett.

Az MNB felmérése szerint Budapesten a rendelkezésre álló jövedelem épphogy elég arra, hogy az otthonteremtési támogatások felhasználása mellett lakást tudjanak venni a fiatalok. Vidéken számottevően kedvezőbb a helyzet.

 Használt lakás vásárlásÚj lakás vásárlásÚj lakás építésFelújítás és egyébBabaváró kölcsön
2017. I.86.1110.9712.814.480
II.117.1510.118.6321.390
III.126.4511.7819.3221.120
IV.125.9914.9617.1318.980
2018. I.125.214.4214.9316.470
II.171.8216.7720.3922.180
III.177.5120.3723.3320.860
IV.150.6918.2219.2317.860
2019. I.142.5723.8820.3315.270
II.177.2924.0930.2620.060
III.15722.7524.6816.65279
IV.156.0135.0924.5816.62192.57
2020. I.164.7128.0627.1219.38172.52
II.138.526.2216.7120.01142.89
III.177.4126.3616.3820.43155.46
IV.176.3925.4615.9818.27147.49
2021. I.174.8422.8413.5420.7136.54
II.247.9337.6727.9450.57151.19

A zöld hitel is tényező lett

A jegybank által októbertől indított zöld hitel mind a törlesztőrészlet, mind a teljes visszafizetendő összeg tekintetében mintegy 19 százalékos megtérülést jelent a hitelfelvevőknek. Az MNB szerint

a folyamatban lévő fejlesztések 58 százaléka már megfelelhet a zöld hitel BB-s energetikai kívánalmaknak.

Ezek a lakások 3,5-4,5 százalékkal drágábbak, mint a CC energetikai minősítéssel bíró lakásoké, az árkülönbséget ugyanakkor a kedvezményes hitel és a lakások értékállósága ellensúlyozza az MNB szerint.

Az MNB igazgatója a KSH és az Ingatlan.com közös albérlet-index statisztikáit idézve arról beszélt, hogy bár az elmúlt hónapokban jelentősen emelkedtek az albérleti árak, a vidéki ingatlanok esetében  2, a budapesti lakások esetében 5-6 százalékos az elmaradás a 2019-es év albérleti áraitól. A legkomolyabb elmaradás a főváros belső kerületeiben tapasztalható – ez ugyanakkor összefügg azzal, hogy turisták hiányában nem működik Airbnb.

Borítókép: Getty Images