Szolgalmi jog jelentése

Olyan korlátolt, dologi jog, melynek értelmében valaki használhatja a más tulajdonában lévő dolgot (pl. ingatlant) egy bizonyos, meghatározott célra. Alapulhat törvényen vagy jogügyleten. A szolgalmi jog megnevezést sokan tévesen “szorgalmi jog”-ként használják, ez azonban nem helyes.

A szolgalmi jog nem személyhez kötött, hanem - ingatlan esetében - az ingatlanhoz kötött jog, tulajdonosváltozás esetén is fennmarad. A telki szolgalom alapján egy adott ingatlan mindenkori birtokosa a más tulajdonában lévő, szolgalommal terhelt ingatlan meghatározott részét használhatja, vagy birtokosát valaminek az eltűrésére kényszerítheti.

Szolgalmi jog fajtái

A törvény nem határozza meg tételesen a szolgalom fajtáit, viszont példaként gyakran találkozhatunk vele különböző problémás helyzetek megoldásaként.
Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa 

  • átjárás,
  • vízellátás, vízelvezetés,
  • pince létesítése,
  • vezetékoszlopok elhelyezése,
  • épület megtámasztása céljára,
  • vagy az ingatlan birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, 
  • vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.

Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori tulajdonosa átjárjon a földjeiken.

Jellemző példák szolgalmi jog gyakorlására

Út- vagy átjárási szolgalmi jog esetén a más módon közútról meg nem közelíthető ingatlan elérésétbiztosítani kell saját területen keresztül a szomszéd ingatlan tulajdonosának. Ilyen szolgalmi jog bejegyzése ma már nagyon ritka, mert a telekalakítás szabályai lakótelek kialakítását csak abban az esetben engedik, ha az közútról, vagy magánútról megközelíthető. 

Vezeték vezetési szolgalmi jog esetében az elektromos, víz, csatorna stb. közművek vezeték elvezetése gazdaságosan úgy valósítható meg, ha nem közvetlenül a közterületről vezetik be, hanem valamelyik szomszédos földrészleten keresztül. Ilyenkor erre a szomszédos földrészletre szolgalmi jogot kell bejegyeztetni.

Elhelyezési szolgalmi jog  villamos berendezések elhelyezésére vonatkozik az ingatlanon, mint például a villanyoszlop. 

Átjárhat a szomszéd a telkemen?

Igen. Jogszabály szerint, ha a szomszéd földje nincs összekötve megfelelő közúttal, abban az esetben átjárhat. Az sincs kizárva, hogy a felek (jellemzően szomszédok) más esetben is létrehozzanak átjárási szolgalmat. Ezt azonban szerződésbe kell foglalniuk az ingatlanok tulajdonosainak, és be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba is.

Az átjárási szolgalom gyakorlása során a szolgáló ingatlan birtokosának az érdekeit kímélve, de a jogosult szükségleteinek támogatásával kell eljárni. Természetesen a szolgáló ingatlan birtokosa maga is használhatja a szolgalom tárgyát, azaz például a telken átvezető járdát vagy utat.

Hogyan jöhet létre telki szolgalom?

  • szerződéssel
  • elbirtoklással
  • törvényi rendelkezéssel
  • hatósági/bírósági határozat alapján

A szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni. Korlátlan időtartamra szól, de csak addig áll fenn, ameddig a létrehozásából fakadó szükséglet is. A szolgalmi jog nem átruházható. 

A szolgalmi jog gyakorlásával járó költségeket olyan arányban kell viselni, amilyen arányban történik a használat a szolgáló telek (amelyiken gyakorolják a szolgalmi jogot) és az uralkodó telek (amelyiknek a javára szól a szolgalom) birtokosai között. A felek megállapodhatnak úgy is, hogy egyenlő arányban viselik az esetlegesen felmerülő költségeket.

Ha akadályoznak a szolgalmi jog gyakorlásában, először a területi önkormányzat jegyzőjéhez érdemes fordulnod, illetve lehetőséged van bíróság előtt is érvényesíteni a jogaidat.

Szolgalmi jog elbirtoklása

Érdekes és némiképp szokatlan módja lehet a szolgalmi jog létrejöttének az elbirtoklás. Ha ugyanis legalább 15 évig átjárunk az ingatlanon, vagy más módon igénybe vesszük azt, és a tulajdonos nem tiltakozik ez ellen, akkor is létrejön a telki szolgalom. Azért fontos, hogy ezt az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezzük, mert amennyiben a tulajdonos eladja az ingatlanát, a szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában az új tulajdonossal szemben már nem érvényesíthető. Éppenezért, például a saját ingatlanunkra is létrehozhatunk szolgalmi jogot, bebiztosítva ezzel a jogunkat egy későbbi értékesítés esetére.

Nem szerezhető meg a szolgalom elbirtoklás útján, ha a használó valamely más jogalapon használja a másik ingatlant (például bérleti jog), vagy ha a másik ingatlan tulajdonosa szívességi használatot biztosított a saját birtokán. 

Szolgalmi jog a tulajdoni lapon

Egy adott ingatlan tulajdoni lapjának I. része az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza, ezek között található a szolgalmi jog is. A tulajdoni lap III. részében pedig fel kell tüntetni az ingatlanhoz fűződő jogokat és azok jogosultjait.

Kép forrása: www.foldhivatal.hu

Szolgalmi jog megszüntetése, elévülése

A következő esetekben szűnik meg vagy évül el:

  • Ha a rendeltetésszerű használathoz már nem szükséges a szolgalom, akkor a bíróság korlátozhatja, felfüggesztheti vagy megszüntetheti azt.
  • Ha a jogosult 15 éven át nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy szolgalmi jogának gyakorlásában akadályozzák.
  • Ha a felek maguk szüntetik meg a szolgalmi jogot.
chatsimple