MNB-figyelmeztetés: előszerződéssel eleshetsz az ultraolcsó zöld hiteltől!

Nagy László Nándor
Nagy László Nándor
Olvasási idő: 5 perc

Az épülő, vagy akár csak a tervasztalon lévő új lakások esetében is végleges adásvételi szerződést kell kötniük az ügyfeleknek, ha az MNB refinanszírozása mellett nyújtott, ultraolcsó, maximum 2,5 százalékos kamatozású Zöld Otthon hitelt akarnak felvenni – tájékoztatta a money.hu-t a jegybank. Az előszerződéssel nem szerződnek a bankok, így viszont a 200 milliárdos keret esetleges kimerülése esetén a később elkészülő lakások új tulajdonosai csak drágább finanszírozást kaphatnak.

Az előszerződés nem elég

Nem fogják megkapni a Zöld Otthon lakáshitelt azok az ügyfelek, akik olyan lakást választanak, amelyek jelenleg építés előtt/alatt állnak és ahol az ingatlanfejlesztők adásvételi előszerződést kötnek a vásárlókkal adásvételi szerződés helyett. Az előszerződésben szereplő jövőbeni adásvételre vonatkozó kölcsönös szándék ugyanis az NHP Zöld Otthon Hitel Program (ZOP) keretében finanszírozást nyújtó bankok által alkalmazott feltételrendszere szerint – más lakáshiteltermékekhez hasonlóan – nem elegendő a hitelszerződés létrejöttéhez – hívta fel a money.hu figyelmét a Magyar Nemzeti Bank. 

Tekintettel a ZOP iránt tapasztalható jelentős érdeklődésre, valamint arra, hogy a hitel feltételeinek megfelelő ingatlanok jelentős hányada még építés alatt (vagy akár építés előtt) áll, fontos a lakásvásárlókban annak tudatosítása, hogy ha adásvételi előszerződéssel vásárolnak ingatlant, akkor számolniuk kell azzal a kockázattal, hogy mire az ingatlan készültségi foka (illetve a beruházó szerződéskötési gyakorlata) lehetővé teszi a végleges adásvételi szerződés, majd ezt követően a bankkal a hitelszerződés megkötését,

addigra esetleg a ZOP 200 milliárd forintos keretösszege kimerül.

Ebben az esetben az NHP Zöld Otthon Hitel felvételének lehetősége, illetve az állami családi otthonteremtési kamattámogatás („zöld CSOK”) elérhetősége is megszűnik – figyelmeztetett a jegybank. 

Biztosra csak megkötött hitelszerződéssel mehetünk

Mindez tehát azt jelenti, hogy azok, akik biztosra akarnak menni, hogy hozzáférnek a rendkívül olcsó, maximum 2,5 százalékos kamatozás mellett kínált Zöld Otthon hitelhez,

még épülő ház esetében is adásvételi szerződést kell kötniük az eladóval.

Csak így van mód a programban a hitelszerződés megkötésére és ezzel a ZOP, illetve a „zöld CSOK” kondíciók „rögzítésére”.

Nincs szó keretemelésről

A money.hu számára küldött szakmai anyagban az MNB fontosnak tartotta hangsúlyozni: a Monetáris Tanács a mindenkori makrogazdasági és hitelezési folyamatok figyelembevételével hoz döntést a célzott monetáris politikai eszközök alakításáról, így a ZOP esetleges folytatásáról is. Egyelőre tehát nem tekinthető megalapozottnak semmilyen, a Zöld Hitel Program 200 milliárd forintos keretének későbbi emelésére vonatkozó vélekedés. Önmagában az tény, hogy az MNB az előszerződések mellőzésére hívja fel a figyelmet, amely miatt a később elkészülő lakások tulajdonosai eleshetnek a későbbiekben az ultraolcsó hiteltől, inkább a keretemelés cáfolatának tűnik.

De természetesen a döntés a jegybank monetáris tanácsának kezében van. Egyelőre annyi tudható, hogy a ZOP keretében 2021. december végéig 753 üzletben mintegy 22 milliárd forint értékű szerződést kötöttek a bankok az ügyfeleikkel, ami a rendelkezésre álló keretösszeg 11 százalékát teszi ki.  Miután a jegybanki kamatemelés az idei év első hónapjaiban folytatódni fog – még akkor is, ha a csütörtöki betéti tendert a múlt hetivel egyezően, 4 százalékos kamaton hirdette meg -, így a Zöld Otthon hitellel elérhető lakások egyre inkább a használt lakások alternatívái is lehetnek majd

Lehet-e végleges szerződést kötni valamire, ami még nincs?

A Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal szakértői anyaga szerint a Szegedi Ítélőtábla egy viszonylag új határozata (Gf.30.111/2020/11.) egyértelműsítette, hogy a felek “új építésű” lakás adásvétele esetén is megköthetik a végleges adásvételi szerződést már a folyamat legelején, tehát az előszerződésre nem is lenne feltétlenül szükség.

Végleges szerződés esetén az ügyfelek helyzete kedvezőbb, hiszen annak tartalmaznia kell minden lényeges feltételt, aminek alapján a vevő egyből a teljesítést kérheti az eladótól. Ugyanakkor problémát jelenthet, hogy a végleges szerződés az előszerződéshez képest nem fogja tudni hatékonyabban érvényesíteni a fizikai állapotra vonatkozó elvárásokat. Továbbá, mivel a szerződéskötés időpontjában a megvenni kívánt ház/lakás még nem létezik (nincs még helyrajzi száma, illetve tulajdoni lapja), hiába kötünk végleges adásvételi szerződést, azt nem tudjuk benyújtani a földhivatalba. Így ez a szerződés sem véd minket a kizárólagosságra és a jogi rendezettségre vonatkozó elvárás esetében, mint az előszerződés.

Borítókép: Getty Images

A money.hu szakértői segítenek összeállítani, beadni, sőt, akár más állami támogatással összevonni a hiteligényed. Válassz saját szakértőt, aki nemcsak időt, de pénzt is spórol Neked. Szolgáltatásunk teljeskörű, független és díjmentes.

Ez is érdekelhet