Az Otthon Start Program keretében igényelhető Fix 3%-os hitel fontos változást hozott az alapterület-számításban. Míg az eddigi gyakorlat szerint a kamattámogatott hiteleknél a hasznos alapterület volt a mérvadó, az elsőlakás-vásárlóknak szóló támogatott hitel esetében a célingatlan nettó alapterülete alapján számítják ki a jogosultságot meghatározó négyzetméterárat. Mutatjuk, mire figyelj, hogyan számolj helyesen!
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Alapterület és négyzetméterár az Otthon Start hitel igénylésénél
A Fix 3%-os lakáshitelt szabályozó kormányrendelet kimondja, hogy a megvásárolni kívánt otthon vételára vagy az építeni kívánt otthon bekerülési költsége az alapterület négyzetméterára tekintetében nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot.
Mi számít nettó alapterületnek? A nettó alapterület egy helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy teljesen körülvett tér vízszintes síkban mért területe.
A jogalkotó útmutatása szerint a lakóegység alapterületét az alábbi képlet alapján kell meghatározni:
Nettó alapterület + a teraszok (erkélyek, loggiák) területének 50%-a
Az egy négyzetméterre jutó árat az alábbiak szerint határozzuk meg:
- Vásárlás esetén: Az adásvételi szerződés adatai alapján készített számítással határozzuk meg az árat.
- Építés esetén: A bekerülési költséget igazoló építési költségvetés alapján számoljuk ki az egy négyzetméterre eső összeget.
1. Hogyan számoljuk az alapterületet házak esetén?
Ha egy helyrajzi számon belül több épületrész található, mindegyiket figyelembe vehetjük a finanszírozásnál. A teljes vételár azonban legfeljebb 150 millió forint lehet.
Ha olyan lakóházat vásárolsz, amelyhez műhely és földterület is tartozik, akkor az összes ingatlanrész együttes ára maximum 150 millió forint értékben finanszírozható Otthon Start hitellel.
Az egy négyzetméterre jutó ár meghatározása:
A teljes vételárat csak a lakóegység alapterületével kell elosztani, és az így kapott négyzetméterár nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot. Ha a lakóépülethez terasz, erkély vagy loggia tartozik, ezek alapterületének 50%-át számítjuk be a lakóegység területébe.
Példa számítás ház vásárlása esetén
80 millió forintért vásárolsz használt családi házat, melyhez tartozik egy különálló garázs és 500 m2 telek. A családi ház nettó alapterülete 80 m2 és van hozzá egy 30 m2-es terasz.
Ebben az esetben: lakóegység nettó alapterülete: 80 m2 + terasz alapterületének 50%-a: 15 m2; a lakóegység együttes alapterülete tehát 95 m2.
Négyzetméterár meghatározása: teljes vételár osztva a nettó alapterülettel, vagyis 80 millió/95 m2 = 842,105 Ft/m2.
Mivel a kapott érték nem éri el az 1,5 millió forintot, az ingatlan megfelel a négyzetméterár-kritériumnak, azaz finanszírozható a Fix 3 %-os lakáshitellel.
Hasznos tudni! Amennyiben garázs is tartozik az ingatlanhoz, mely egy tető alatt van a lakóépülettel, akkor annak alapterülete is beszámítható 100%-ban.
Kép forrása: Getty Images
2. Hogyan számoljuk az alapterületet lakások esetén?
Lakások esetén az albetét árát külön kell feltüntetni az adásvételi szerződésben és az albetét árát osztjuk a nettó négyzetméterrel (teraszra vonatkozó szabály szerint). Lakás vásárlása esetén a vételár nem haladhatja meg a 100 milliós határt. Ezt a lakásra, vagyis az albetétre tekintettel kell nézni. Otthon Start hitellel azt az összeget lehet finanszírozni, ami egy albetéten belül van.
Példa számítás lakás vásárlása esetén
50 millió forintért vásárolsz használt lakást, melynek nettó alapterülete 55 m2 és van hozzá egy 7 m2-es erkély.
Ebben az esetben: albetét nettó alapterülete: 55 m2 + terasz alapterületének 50%-a: 3,5 m2; a lakóegység együttes alapterülete 58,5 m2.
Négyzetméterár meghatározása: teljes vételár osztva a nettó alapterülettel, vagyis 50 millió/58,5 m2 = 854,701 Ft/m2.
A kapott érték 1,5 millió forint alatt van, így az ingatlan négyzetméterára alapján finanszírozható az Otthon Start hitellel.
3. Hogyan számoljuk az alapterületet tanya esetén?
Birtokközpont, tanya megnevezésű ingatlan esetén szintén meg kell bontani az adásvételi szerződést, és a lakóegységet lehet finanszírozni, erre szükséges vizsgálni a 150 milliós vételár korlátot is.
Példa számítás tanya vásárlása esetén
60 millió forintért vásárolsz tanya megnevezésű ingatlant, melyen áll egy 90 m2-es nettó alapterületű lakóépület, egy 15 m2-es és egy 10 m2-es terasszal, valamint tartozik hozzá két melléképület, egy 100 m2-es istálló és egy 60 m2-es tároló. A földterület 3.500 m2. A lakóépületre eső vételár 45 millió forint.
Ebben az esetben a lakóegység nettó alapterülete: 90 m2 + terasz alapterületének 50%-a: 7,5 + 5 m2; a lakóegység együttes alapterülete 102,5 m2.
Négyzetméterár meghatározása: teljes vételár osztva a lakóegység nettó alapterületével, vagyis 45 millió/102,5 m2 = 439,024 Ft/m2.
Az ingatlan négyzetméterár szempontjából tehát megfelelő, finanszírozható a támogatott hitellel.
Fontos! Jóllehet az Otthon Start rendelet értelmében tanya vagy birtokközpont is finanszírozható a kedvezményes hitellel, a gyakorlatban ez nem minden banknál működik. Vannak olyan bankok, ahol tanya vásárlása hitelcél lehet, de fedezetként nem fogadható el, másik ingatlanfedezet bevonása szükséges. A bankok többsége azonban mint hitelcél sem finanszírozza a tanyát.
Mire kell figyelni CSOK Plusszal egyidejű igénylés esetén?
CSOK Plusz igénybevételénél továbbra is meghatározó fogalom a hasznos alapterület. A CSOK Plusz rendelet ugyanis a hasznos alapterületre vonatkozóan adja meg a lakóingatlan elvárt nagyságát.
A minimálisan elvárt hasznos alapterület a gyermekszám mellett attól is függ, hogy a célingatlan lakás vagy egylakásos lakóépület. Elsőként szükséges az egylakásos lakóépület fogalmát tisztázni.
Egylakásos lakóépület: a tulajdoni formájától függetlenül
a) olyan szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített, egy lakást magában foglaló lakóépület, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy
b) olyan ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a kölcsönnel érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik;
Egy ikerház tehát nem minősül automatikusan egylakásos lakóépületnek. Azt kell megnézni, hogy az ikerháznak közös vagy önálló tető- és épületszerkezete van-e. Ha közös, akkor lakásnak minősül, ha külön, akkor egylakásos lakóépületnek és ez esetben a magasabb hasznos alapterület elvárások vonatkoznak rá.
Hasznos alapterület fogalma:
a lakáson belül közvetlenül megközelíthető, következő helyiségek nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m:
- előszoba, közlekedő,
- nappali,
- hálószoba,
- étkező,
- konyha, étkezőkonyha,
- fürdőszoba,
- WC,
- kamra, tároló,
- gardrób,
- mosókonyha,
- kazánhelyiség és
- egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;
Lakás esetén elvárt hasznos alapterület:
- egy gyermek esetén 40 m2
- két gyermek esetén 50 m2
- három vagy több gyermek esetén 60 m2
Egylakásos lakóépület esetén elvárt hasznos alapterület:
- egy gyermek esetén 70 m2
- két gyermek esetén 80 m2
- három vagy több gyermek esetén 90 m2
CSOK Plusz jogosultság szempontjából tehát fontos, hogy a célingatlan megfeleljen a fenti, hasznos alapterületre vonatkozó előírásoknak, de ezzel egyidejűleg teljesítenie kell az alapterület alapján számolt négyzetméterárra vonatkozó feltételt is.
