A fizetések újra szépen emelkednek, ám a növekvő infláció e tekintetben nem sok jót ígér. Ennél is komolyabb gond, hogy a pénzromlással a hitelkamatok is meglódultak, a drágulás üteme a bérekét is meghaladja. Ez pedig ahhoz vezet, hogy az emberek olcsóbb lakást tudnak csak venni, mint amit ők maguk szeretnének. 

Újra van helye és tere a béremelésnek

A legfontosabb makroadatok közül a munkaerőpiaci számok javultak 2021-ben, gyakorlatilag visszaállt a pandémia előtt helyzet. Sőt, újra egyre feszesebbé kezd válni a munkaerő piac, ami azt jelenti, hogy több ágazatban is munkaerőhiányos kezd kialakulni, vagy már küzdenek is vele. Ez pedig – a minimálbér és a garantált bérminimum 2021 január emelése mellett – hozzájárult ahhoz, hogy az átlagos nettó bérek növekedésben maradjanak. 

  • 285 ezer forint volt a kedvezmények nélkül számolt nettó átlagbér 2021 első kilenc hónapjában, ami 8,5 százalékos emelkedésnek felel meg. 
  • 292 100 forint – ez már a közfoglalkoztatottak 84 ezer forintos átlagbére nélkül számolt nettó átlagfizetés volt a szóban forgó időszakban, ami 8,3 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. 

A béremelkedési tempó erősnek mondható, ám az idén felgyorsuló inflációval korrigálva már árnyaltabb a kép. A reálbérek – az az összeg, amennyivel elvben többet vásárolhattunk az adott évi inflációval összevetve – ugyanis csak 3,9 százalékkal nőttek. Ez viszont elmarad a korábbi évek tempójától, 2016 és 2020 között ugyanis a nettó reálbérek 6-10 százalékkal emelkedtek. 

Munka, fizetések, lakások

Most következzenek a részletes országon belül adatok. A megyékre bontott számok közül a legfrissebbek a második negyedévre vonatkoznak. Ebből kiderül, hogy az szóban forgó időszakban átlagosan 4,1 százalékos volt a munkanélküliségi ráta. 

  • Tolna, Győr-Moson-Sopron és Fejér megye ennél sokkal jobb eredményt ért el: 1,2-1,9 százalékos mutatóval. 
  • A másik véglet Békés, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Nógrád, ahol 7-11,3 százalékos rátát mért a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). 

Budapest megbolondítja az országos adatokat

A nettó kereseteket nézve szintén óriási különbségek láthatóak a 285 ezres országos átlaghoz képest. 

  • Budapest 351 ezer forint a nettó átlagkereset, amivel természetesen az élen áll, s mint látni fogjuk, az egész statisztikát eltéríti. A fővárost Győr-Moson-Sopron megye követi 300 ezer forint feletti nettó keresettel. A harmadik Komárom-Esztergom, ám az ottani 282 ezer forintos bér már elmarad az országos átlagtól. 
  • Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés és Nógrád van a sor végén 196-216 ezres nettóval. 
Olvasd el ezt is!
Míg Budapesten a legkedvezőbb feltételekkel elérhető 10 milliós, 20 éves biztonságos – végig fix törlesztésű – lakáshitel törlesztése az átlagbér 18,5 százalékát viszi el, addig Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a harmadát. 

A munkaerőpiaci és fizetési helyzet a megyei lakáspiacra, ezen belül a lakásépítési kedvre is hatással van. Itt azonban figyelembe kell venni, hogy a statisztika az átadott lakásokat mutatja, ezek a beruházások pedig a korábbi években kezdődtek el. 

  • Az első félévben tízezer lakosra 10 új lakás jutott országos szinten. 
  • Budapest a listavezető 26 tízezer főre jutó lakással. Utána következik Győr, Moson-Sopron, Pest és Zala 11,8-13,2 darab lakással. Tehát csak a főváros és utóbbi megyék haladták meg az országos átlagot. 
  • Nógrádban, Hevesben és Tolnában adták át a legkevesebb lakást lakosságarányosan: tízezer főre 0,9-1 lakás jutott. 

A kamatemelés betesz az álomlakás megvásárlásának

A fentiek okán aligha lehet megcáfolni azt az alaptézist, hogy a lakásépítések a fizetőképes kereslet felé mozdulnak: ott építenek lakást a beruházók (és a tulajdonosok), ahol erre van pénz. E tekintetben nem túl szívderítő hír, hogy a jegybanki kamatemelések eredményeként egyre magasabbra kapaszkodnak a banki hitelkamatok. Az irányadó kamat jelenleg 3,8 százalék és csütörtökön még lehet, hogy tovább emelkedik ez a szint. A money.hu számításai szerint, ha az irányadó kamat eléri a 4,1 százalékot és ez a kamatszint-emelkedés megjelenik a hitelkamatokban, akkor az átlagbérből élők 20 százalékkal alacsonyabb árú lakásokra nevezhetnek be, mint azt szeptemberben tehették

Olvasd el ezt is!
A bankokat meglepte a kamatstop bevezetése. Érvelésük szerint a kormány most olyan ügyfeleknek ad kedvezményt, akik a bankok és a Magyar Nemzeti Bank többszöri figyelmeztetése ellenére sem fixesítette változó kamatozású hitelét. A Bankszövetség most is figyelmeztet: a kamatstop csak 6 hónapra védi meg az adósokat a magasabb törlesztőrészlettől, a fixre váltás még most is alternatíva. A kormány ezt most akár a hitelcsere közjegyzői díjának csökkentésével/eltörlésével is segíthetné.

De ahogy láttuk, az országos adatok bizony igen komolyan torzítanak. Lássuk tehát hogyan néz ki mindez a helyi bérek és a helyi ingatlanárak tekintetében. A számítás alapja a KSH első féléves megyei kereseti adatsora és az ingatlan.com felmérése volt, amely azt mutatta be, hogy a különböző megyékben a lakásvásárlást tervezők többsége, milyen értékű lakóingatlant keres

Megyék, városok, arányok

A Magyar Nemzeti Bank az 500 ezer forint alatti jövedelem esetén előírja, hogy keresetünknek maximum 50 százaléka mehet törlesztésre (jövedelemarányos törlesztési mutató – JTM), egy másik hitelfék szabály szerint pedig minimum 20 százalékos önerővel kell rendelkeznünk.

Budapesten a lakást keresők háromnegyede maximum 60 millió forintért keresett lakást. A 351 ezer forintot meghaladó budapesti átlagos nettó fizetésből ugyanakkor a december közepén legkedvezőbb 20 éves futamidejű és végig fix törlesztőrészletű lakáshitelajánlatok alapján a hitelfék szabályok alapján maximum 27 millió forintos hitelt tudnánk felvenni. Tehát a lakáshitel összege a lakás árának 45 százalékát fedezné. 

A megyszékhelyeken az MNB JTM-ből adódó elméleti hitelkorlát és a megyei nettók bérek, valamint a legkeresettebb lakások ára alapján az emberek a maximálisan felvehető hitelből a lakás ekkora részét tudnák fedezni:

  • Salgótarján (Nógrád) 110%
  • Tatabánya (Komárom-Esztergom) 77%
  • Szekszárd (Tolna) 75%
  • Kaposvár (Somogy) 63%
  • Miskolc (Borsod-Abaúj-Zemplén) 60%
  • Békéscsaba (Békés) 60%
  • Szolnok (Jász-Nagykun-Szolnok) 59%
  • Zalaegerszeg (Zala) 57%
  • Győr (Győr-Moson-Sopron) 55%
  • Pécs (Baranya) 55%
  • Eger (Heves) 52%
  • Szombathely (Vas) 51%
  • Budapest 45%
  • Veszprém 44%
  • Székesfehérvár (Fejér) 43%
  • Szeged (Csongrád-Csanád) 43%
  • Kecskemét (Bács-Kiskun) 42%
  • Nyíregyháza (Szabolcs-Szatmár-Bereg) 42%
  • Debrecen (Hajdú-Bihar) 38%

A felsorolásból látszik, hogy az alacsony salgótarjáni lakóingatlanárakhoz miatt az ottani nettó átlagfizetésre adható hitelösszeg elegendő lehet arra, hogy nógrádi megyeszékhelyen megvehessük a kiszemelt lakást. Ez persze csak elméleti lehetőség, ugyanis a bankok nem adnak 100 százalékban hitelt egy lakásra. 

A minimális önerő a legtöbb helyen kevés

A már említett hitelfék szabályokban meghatározott 20 százalék körüli önerő elvárással Tatabányán és Szekszárdon van még mód arra, hogy az ügyfél az általa kiszemelt lakást egyéb jövedelem átcsoportosítás nélkül megvásárolhassa. A többi megyeszékhelyen ugyanakkor a helyi átlagbérre felvett hitel és 20 százalékos önerő nem elég ahhoz, hogy a helyi eladók által kért árat kifizessük, így további anyagi forrást kell találnunk a lakásvásárláshoz. Kaposvár, Miskolc, Békéscsaba, Szolnok és Zalaegerszeg, Pécs és Győr esetében a banktól kapott hitelt 40-45 százalékkal kell kipótolni, azaz „dupla önerőre” van szükség a lakásvásárláshoz. Eger és Szombathely esetében az ottani átlagbérre kapott hitel az eladók által kért átlagár felét fogja tudni fedezni. 

A főváros mellett Veszprém, Székesfehérvár, Szeged, Kecskemét, Nyíregyháza és Debrecen esetében az átlagkeresetre kapható kölcsön összege az ingatlan értékének felét sem éri el – ez Budapest esetében egyértelműen az egekben lévő ingatlanáraknak, Nyíregyháza és Debrecen esetében ugyanakkor inkább az alacsony átlagbérnek a következménye. 

Ködös jövőkép

A jelenlegi helyzet tehát ez, a következő időszakra nézve több kérdés is tisztázatlan és jelenleg nem is lehet megmondani a választ. 

Az egyik bizonytalanság az infláció. Egyelőre nem látni pontosan, mikor mérséklődhet annyira, hogy visszahúzza a most emelkedőre kerülő kamatokat. Ezek a hetek inkább a folyamatos kamatemelésről szólnak. A másik oldalról pedig az az egyik legfontosabb kérdés, hogy a különböző megyékben hogyan alakulnak a jövőben – többek között a 2022-ben esedékes mininálbér-emelés hatására – a nettó fizetések. 

Borítókép: Getty Images

Lakáshitel-kalkulátorunk segítségével megtalálhatod a számodra legoptimálisabb lakáshitelt, pontosan kiszámíthatod, hogy otthonod megvásárlásához/felépítéséhez milyen törlesztőrészletet kell vállalnod és tájékoztatást kapsz, hogy milyen teljes költség mellett juthatsz hitelhez. Tégy próbára minket! Segítünk összehasonlítani a banki ajánlatokat, sőt a legtöbb banki partnerünknél egyedi kedvezményekhez is juthatsz, ha velünk intézed a hiteled. Szolgáltatásunk teljeskörű, független és díjmentes.

Ft
100e Ft 10m Ft
Hibás összeg
12 hó 120 hó
Hibás időtartam
Sajnos erre a beállításra nem tudunk konstrukciót mutatni. Próbálj szerencsét a részletes keresőnkkel!
Elolvasom a teljes cikket...