Az elmúlt évek megállíthatatlannak tűnő drágulási hulláma után 2026 nyarára megnyugodni látszik a hazai ingatlanpiac. Az országos lakásárak növekedése gyakorlatilag megállt, míg Budapesten harmadik egymást követő hónapban tapasztaltunk enyhe árcsökkenést. De mi áll ennek a hátterében, és mi várható az év hátralévő részében? Erre kerestük a választ Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászának cikke alapján.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
2026. júniusban már harmadik hónapja csökkentek a lakásárak Budapesten, és országosan is csak 0,6 százalékkal emelkedtek a használt lakások és házak árai az előző hónaphoz képest. Júliusban országosan 14 százalékkal kevesebb telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra az ingatlan.com felületein (igaz, júniushoz viszonyítva több mint 9 százalékkal nőtt a kereslet).
A KSH lakáspiaci árindexe egyelőre csak az első negyedévre nézve tartalmaz adatokat, ám aszerint is átlagosan 2,2 százalékkal csökkentek a lakásárak negyedéves alapon, éves összevetésben pedig 8,6 százalékra lassult a drágulás az előző negyedéves 21,9 százalékról.
A piaci folyamatok lassulása a tranzakciószámokban is szembetűnő, hiszen az idei első negyedévben 18 százalékkal kevesebb adásvétel történt az egy évvel korábbi időszakhoz képest. Ez a visszaesés még inkább figyelemreméltó annak fényében, hogy 2025-ben mindössze 3 százalékos növekedést regisztráltak, így a bázisérték sem volt kiemelkedően magas.
Ilyet nem gyakran látunk Magyarországon: a mostanitól eltekintve 2021 óta mindössze egyetlen negyedév volt, amikor csökkentek a lakásárak negyedéves alapon.
Mi fékezhette a lakásárak emelkedését?
A lakásárak megtorpanása mögött több gazdasági folyamat együttes hatása állhat a Gránit Alapkezelő szakértője szerint. A lakások negyedéves árcsökkenését elsősorban a piaci túlértékeltség és az ebből fakadó alacsony befektetői hozamok okozhatták. Az MNB Lakáspiaci jelentése szerint a hazai lakóingatlanok országos átlagban 22,5 százalékkal voltak túlértékelve 2025-ben, ami jelentős, 8,8 százalékpontos növekedést jelent az előző évi adatokhoz képest.
A kereslet mérséklődéséhez és a drágulás fékezéséhez az Otthon Start program első hullámának kifutása is hozzájárult. Emellett megszűnt az a korábbi hajtóerő is, amikor a háztartások megtakarításai állampapírokból az ingatlanpiacra áramlottak, pedig tavaly ez a lakossági átrendeződés jelentős drágulást idézett elő.
A részvénypiac elszívó hatása is érvényesült, mivel a tőzsdei befektetések rendkívül vonzó hozamokat kínáltak. A BUX-index 2025-ben elért 40 százalékos szárnyalásával az ingatlanpiac még a kiemelkedő áremelkedése ellenére sem tudott versenyezni.
A befektetési célú vásárlások megtérülését tovább rontotta, hogy a tavalyi év végén az albérletárak növekedése megállt, sőt kismértékű csökkenést mutatott (friss, júliusi adatok szerint éves összevetésben országosan 5 százalékot, Budapesten 5,5 százalékot emelkedtek az albérleti díjak). Ez a stagnálás részben annak köszönhető, hogy az Otthon Start hatására sokan váltottak bérleményről saját tulajdonú ingatlanra, ami tovább csökkentette a befektetési kedvet.
Az árak fékezésében az új lakások építésének beindulása is szerepet játszott, hiszen a bővülő kínálat miatt a vevőknek már nem egy szűkös állományért kellett versenyezniük. Ezt a tényezőt azonban nehéz közvetlenül az árakra vetíteni, mivel az új építésű ingatlanok értékesítése gyakran évekkel megelőzi a tényleges átadást, így a kínálati és az áreffektus nem minden esetben esik egybe.
Nem mindegy, milyen lakásokról beszélünk, ez torzíthatja a statisztikát
Amikor az átlagos négyzetméterárak stagnálásáról vagy csökkenéséről olvasol, fontos megértened az úgynevezett összetételhatás működését. A statisztikákban megjelenő átlagárakat ugyanis jelentősen befolyásolja az, hogy éppen milyen típusú, elhelyezkedésű és állapotú ingatlanok cserélnek gazdát a piacon.
Ha egy adott időszakban a vevők inkább az olcsóbb, kisebb alapterületű, felújítandó vagy vidékibb ingatlanok felé fordulnak, az átlagos négyzetméterár-mutatók lefelé mozdulnak – még akkor is, ha egy egyedi, jó állapotú fővárosi lakás ára nem változott.
Emellett a kedvezményes állami támogatások és a célzott konstrukciók, mint amilyen az Otthon Start hitel is, a mérsékeltebb árfekvésű ingatlanok irányába terelik a vevőket. Ez a keresleti eltolódás közvetlenül megjelenik az átlagárakban, mérsékelve az országos és regionális árindexeket.
Mi várható most a lakáspiacon?
A lakásvásárlást tervezők számára a legfontosabb kérdés az, hogy merre indulnak tovább az árak a következő időszakban. Az összetételhatásban azonban egyelőre nem látszik a negatív trend megfordulása. Mivel ez a tényező az első negyedévben továbbra is érdemben lefelé húzta a teljes árváltozást, egyelőre nem érdemes jelentősebb drágulásra számítani.
Ezt Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is megerősítette, aki szerint:
“Jelenleg nincs olyan tényező, amely rövid időn belül jelentősen felpörgetné a keresletet, így a konszolidáció folytatására lehet számítani a következő 3-6 hónapban is. Hosszabb távon a piaci kamatszintek és a lakáshitelek kamatainak érdemi csökkenése hozhat majd új lendületet a lakáspiacon, ennek hatása azonban csak fokozatosan jelenhet a következő években.”
A Gránit Alapkezelő szakértője ugyanakkor felhívja a figyelmet arra, hogy makrogazdasági oldalról semmi sem állja útját a kereslet növekedésének és ezáltal az árak emelkedésének, hiszen a bérek dinamikusan növekednek, a kamatkörnyezet pedig kifejezetten kedvezően alakul. A Magyar Nemzeti Bank kamatcsökkentése és az ország kockázati megítélésének érdemi javulása érezhetően lejjebb szorította a hozamokat, ami a hitelfelvételi költségek mérséklődését eredményezheti.
A piac alakulását a vélt vagy valós kormányzati intézkedések is erősen befolyásolhatják. Egyfelől az Otthon Start esetleges kivezetésétől való félelem még adhat egy átmeneti lökést a vásárlási kedvnek. Másfelől viszont a bejelentett bérlakásépítési program visszafoghatja a keresletet, mivel a háztartásokat a saját tulajdon szerzésétől a bérlet felé tereli, az alacsonyabbra várt bérleti díjak miatt pedig rontja a lakásbefektetések megtérülését. A kiadott építési engedélyek emelkedő száma arra utal, hogy az elmúlt negyedévekben elindult kedvező folyamatok tartósak maradhatnak, a bővülő kínálat pedig természetes gátat szab a túlzott áremelkedésnek.
Ennek ellenére a korábbi tapasztalatok azt mutatják, hogy rendkívül ritka az olyan időszak, amikor a lakásárak legalább éves összevetésben ne mutatnának növekedést. A Gránit Alapkezelő szakértője hangsúlyozza: befektetői szemszögből természetesen nem ez az egyetlen döntési szempont, hanem az is, hogy az ingatlanpiac a vállalt kockázatok tükrében miként teljesít az alternatív befektetési lehetőségekhez képest.
(Forrás: Grandio blog)
