A fizetések újra szépen emelkednek, ám a növekvő infláció e tekintetben nem sok jót ígér. Ennél is komolyabb gond, hogy a pénzromlással a hitelkamatok is meglódultak, a drágulás üteme a bérekét is meghaladja. Ez pedig ahhoz vezet, hogy az emberek olcsóbb lakást tudnak csak venni, mint amit ők maguk szeretnének.
Újra van helye és tere a béremelésnek
A legfontosabb makroadatok közül a munkaerőpiaci számok javultak 2021-ben, gyakorlatilag visszaállt a pandémia előtt helyzet. Sőt, újra egyre feszesebbé kezd válni a munkaerő piac, ami azt jelenti, hogy több ágazatban is munkaerőhiányos kezd kialakulni, vagy már küzdenek is vele. Ez pedig - a minimálbér és a garantált bérminimum 2021 január emelése mellett - hozzájárult ahhoz, hogy az átlagos nettó bérek növekedésben maradjanak.
- 285 ezer forint volt a kedvezmények nélkül számolt nettó átlagbér 2021 első kilenc hónapjában, ami 8,5 százalékos emelkedésnek felel meg.
- 292 100 forint - ez már a közfoglalkoztatottak 84 ezer forintos átlagbére nélkül számolt nettó átlagfizetés volt a szóban forgó időszakban, ami 8,3 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet.
A béremelkedési tempó erősnek mondható, ám az idén felgyorsuló inflációval korrigálva már árnyaltabb a kép. A reálbérek – az az összeg, amennyivel elvben többet vásárolhattunk az adott évi inflációval összevetve - ugyanis csak 3,9 százalékkal nőttek. Ez viszont elmarad a korábbi évek tempójától, 2016 és 2020 között ugyanis a nettó reálbérek 6-10 százalékkal emelkedtek.
Munka, fizetések, lakások
Most következzenek a részletes országon belül adatok. A megyékre bontott számok közül a legfrissebbek a második negyedévre vonatkoznak. Ebből kiderül, hogy az szóban forgó időszakban átlagosan 4,1 százalékos volt a munkanélküliségi ráta.
- Tolna, Győr-Moson-Sopron és Fejér megye ennél sokkal jobb eredményt ért el: 1,2-1,9 százalékos mutatóval.
- A másik véglet Békés, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Nógrád, ahol 7-11,3 százalékos rátát mért a Központi Statisztikai Hivatal (KSH).
Budapest megbolondítja az országos adatokat
A nettó kereseteket nézve szintén óriási különbségek láthatóak a 285 ezres országos átlaghoz képest.
- Budapest 351 ezer forint a nettó átlagkereset, amivel természetesen az élen áll, s mint látni fogjuk, az egész statisztikát eltéríti. A fővárost Győr-Moson-Sopron megye követi 300 ezer forint feletti nettó keresettel. A harmadik Komárom-Esztergom, ám az ottani 282 ezer forintos bér már elmarad az országos átlagtól.
- Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés és Nógrád van a sor végén 196-216 ezres nettóval.
A munkaerőpiaci és fizetési helyzet a megyei lakáspiacra, ezen belül a lakásépítési kedvre is hatással van. Itt azonban figyelembe kell venni, hogy a statisztika az átadott lakásokat mutatja, ezek a beruházások pedig a korábbi években kezdődtek el.
- Az első félévben tízezer lakosra 10 új lakás jutott országos szinten.
- Budapest a listavezető 26 tízezer főre jutó lakással. Utána következik Győr, Moson-Sopron, Pest és Zala 11,8-13,2 darab lakással. Tehát csak a főváros és utóbbi megyék haladták meg az országos átlagot.
- Nógrádban, Hevesben és Tolnában adták át a legkevesebb lakást lakosságarányosan: tízezer főre 0,9-1 lakás jutott.
A kamatemelés betesz az álomlakás megvásárlásának
A fentiek okán aligha lehet megcáfolni azt az alaptézist, hogy a lakásépítések a fizetőképes kereslet felé mozdulnak: ott építenek lakást a beruházók (és a tulajdonosok), ahol erre van pénz. E tekintetben nem túl szívderítő hír, hogy a jegybanki kamatemelések eredményeként egyre magasabbra kapaszkodnak a banki hitelkamatok. Az irányadó kamat jelenleg 3,8 százalék és csütörtökön még lehet, hogy tovább emelkedik ez a szint. A money.hu számításai szerint, ha az irányadó kamat eléri a 4,1 százalékot és ez a kamatszint-emelkedés megjelenik a hitelkamatokban, akkor az átlagbérből élők 20 százalékkal alacsonyabb árú lakásokra nevezhetnek be, mint azt szeptemberben tehették.
De ahogy láttuk, az országos adatok bizony igen komolyan torzítanak. Lássuk tehát hogyan néz ki mindez a helyi bérek és a helyi ingatlanárak tekintetében. A számítás alapja a KSH első féléves megyei kereseti adatsora és az ingatlan.com felmérése volt, amely azt mutatta be, hogy a különböző megyékben a lakásvásárlást tervezők többsége, milyen értékű lakóingatlant keres.
Megyék, városok, arányok
A Magyar Nemzeti Bank az 500 ezer forint alatti jövedelem esetén előírja, hogy keresetünknek maximum 50 százaléka mehet törlesztésre (jövedelemarányos törlesztési mutató – JTM), egy másik hitelfék szabály szerint pedig minimum 20 százalékos önerővel kell rendelkeznünk.
Budapesten a lakást keresők háromnegyede maximum 60 millió forintért keresett lakást. A 351 ezer forintot meghaladó budapesti átlagos nettó fizetésből ugyanakkor a december közepén legkedvezőbb 20 éves futamidejű és végig fix törlesztőrészletű lakáshitelajánlatok alapján a hitelfék szabályok alapján maximum 27 millió forintos hitelt tudnánk felvenni. Tehát a lakáshitel összege a lakás árának 45 százalékát fedezné.
A megyszékhelyeken az MNB JTM-ből adódó elméleti hitelkorlát és a megyei nettók bérek, valamint a legkeresettebb lakások ára alapján az emberek a maximálisan felvehető hitelből a lakás ekkora részét tudnák fedezni:
- Salgótarján (Nógrád) 110%
- Tatabánya (Komárom-Esztergom) 77%
- Szekszárd (Tolna) 75%
- Kaposvár (Somogy) 63%
- Miskolc (Borsod-Abaúj-Zemplén) 60%
- Békéscsaba (Békés) 60%
- Szolnok (Jász-Nagykun-Szolnok) 59%
- Zalaegerszeg (Zala) 57%
- Győr (Győr-Moson-Sopron) 55%
- Pécs (Baranya) 55%
- Eger (Heves) 52%
- Szombathely (Vas) 51%
- Budapest 45%
- Veszprém 44%
- Székesfehérvár (Fejér) 43%
- Szeged (Csongrád-Csanád) 43%
- Kecskemét (Bács-Kiskun) 42%
- Nyíregyháza (Szabolcs-Szatmár-Bereg) 42%
- Debrecen (Hajdú-Bihar) 38%
A felsorolásból látszik, hogy az alacsony salgótarjáni lakóingatlanárakhoz miatt az ottani nettó átlagfizetésre adható hitelösszeg elegendő lehet arra, hogy nógrádi megyeszékhelyen megvehessük a kiszemelt lakást. Ez persze csak elméleti lehetőség, ugyanis a bankok nem adnak 100 százalékban hitelt egy lakásra.
A minimális önerő a legtöbb helyen kevés
A már említett hitelfék szabályokban meghatározott 20 százalék körüli önerő elvárással Tatabányán és Szekszárdon van még mód arra, hogy az ügyfél az általa kiszemelt lakást egyéb jövedelem átcsoportosítás nélkül megvásárolhassa. A többi megyeszékhelyen ugyanakkor a helyi átlagbérre felvett hitel és 20 százalékos önerő nem elég ahhoz, hogy a helyi eladók által kért árat kifizessük, így további anyagi forrást kell találnunk a lakásvásárláshoz. Kaposvár, Miskolc, Békéscsaba, Szolnok és Zalaegerszeg, Pécs és Győr esetében a banktól kapott hitelt 40-45 százalékkal kell kipótolni, azaz „dupla önerőre” van szükség a lakásvásárláshoz. Eger és Szombathely esetében az ottani átlagbérre kapott hitel az eladók által kért átlagár felét fogja tudni fedezni.
A főváros mellett Veszprém, Székesfehérvár, Szeged, Kecskemét, Nyíregyháza és Debrecen esetében az átlagkeresetre kapható kölcsön összege az ingatlan értékének felét sem éri el – ez Budapest esetében egyértelműen az egekben lévő ingatlanáraknak, Nyíregyháza és Debrecen esetében ugyanakkor inkább az alacsony átlagbérnek a következménye.
Ködös jövőkép
A jelenlegi helyzet tehát ez, a következő időszakra nézve több kérdés is tisztázatlan és jelenleg nem is lehet megmondani a választ.
Az egyik bizonytalanság az infláció. Egyelőre nem látni pontosan, mikor mérséklődhet annyira, hogy visszahúzza a most emelkedőre kerülő kamatokat. Ezek a hetek inkább a folyamatos kamatemelésről szólnak. A másik oldalról pedig az az egyik legfontosabb kérdés, hogy a különböző megyékben hogyan alakulnak a jövőben - többek között a 2022-ben esedékes mininálbér-emelés hatására - a nettó fizetések.
Borítókép: Getty Images
