Lassan közeleg az idei bevallási időszak, ezért, ha 2024-ben lakást vagy házat adtál el, fontos tisztában lenned az aktuális szabályokkal. Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózása több tényezőtől függ, és számos olyan eset is létezik, amikor mentesülhetsz alóla. Ha viszont elmulasztod bevallani az ingatlaneladásból keletkezett jövedelmedet, komoly büntetés várhat rád.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Az éves adóbevallás és befizetés határideje 2025-ben május 20., és ennek részeként kell rendezni az ingatlan eladásából származó jövedelem utáni adókötelezettséget is. Bár nagy segítség, hogy most már minden évben elérhető az eSZJA rendszerben az aktuális bevallástervezet, az ingatlan vagy vagyoni értékű jog (pl. földhasználat, haszonélvezet, bérleti jog) értékesítéséből származó jövedelem ebbe nem kerül bele automatikusan. Vagyis, ha ilyen jövedelemre tettél szert 2024-ben, akkor ki kell egészítened a bevallást, amihez cikkünkben minden fontos tudnivalót összeszedtünk.
Szja-t kell fizetni az ingatlaneladás után
Magyarországon az ingatlanok értékesítéséből származó jövedelem adóköteles az alábbi két feltétel teljesülése esetén:
- magasabb áron adod el az ingatlanodat, mint amennyiért megvetted;
- 5 éven belül vásároltad az eladott ingatlant.
Az, hogy a megelőző időszakban hogyan alakult az infláció vagy a lakásárak átlagos emelkedése, nem számít. Ha a fentiek fennállnak, meg kell állapítani a jövedelem összegét, amely után 15 százalék személyi jövedelemadót (szja) kell bevallani és megfizetni. A befizetendő adó összegét azonban több további tényező is befolyásolja.
Mitől függ az ingatlaneladásból származó jövedelem adózása?
Az szja-t nem a teljes eladási ár alapján kell kiszámolni, adózási főszabály ugyanis, hogy a jövedelem a bevételnek a költségekkel csökkentett összege.
Tehát a bevételedből kivonhatók a törvény által elismert kiadások, amelyek az alábbiak lehetnek:
- A szerzési ár, vagyis az összeg, amennyiért korábban megvásároltad az ingatlant.
- Értéknövelő beruházások, például korszerűsítés. Csak számlával, más bizonylattal igazolt kiadás vehető figyelembe, a bevétel mértékéig.
- Az átruházással kapcsolatos kiadások, például értékbecslő, ingatlanközvetítő díja, közjegyzői díj.
Az is számít, hogy a lakás mennyi ideig volt a tulajdonodban, ugyanis a jövedelem a kiszámított különbözetnek a
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő 2. évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő 3. évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő 4. évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő 5. és további évben.
Ez azt jelenti, hogy ha vásárolsz egy ingatlant, és azt legalább öt évig megtartod, akkor nem kell utána szja-t fizetned.
Van még egy fontos szabály: a jövedelemszerzés napja az, amikor a szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtod. Ha viszont nincs földhivatali eljárás (például egyes vagyoni értékű jogok esetén), akkor a szerződéskötés napja az irányadó, és onnantól értendő az 5 éves szabály.
Különleges esetek: mikor nem kell adót fizetni?
Az ingatlanadó fizetése alól több módon mentesülhetsz, az alábbiakban mutatjuk ezeket az eseteket.
- Ha az ingatlanodat több mint 5 éve vetted.
- Az ingatlaneladáshoz kapcsolódó költségeid (például a felújítás, a vételár, az energetikai tanúsítvány stb.) elérik az eladásból származó bevételed mértékét. Minden költségről legyen számlád, hiszen csak így tudod igazolni a kiadásaidat.
- Ha válás vagy élettársi viszony megszüntetésekor az egyik fél lemond a tulajdonrészéről a másik fél javára (rendszerint valami másért cserébe).
- Az öröklés, tartási- vagy életjáradéki szerződés keretein belül gazdát cserélő ingatlan esetében. Ha az így szerzett ingatlant el szeretnéd adni (5 éven belül), akkor fizetned kell utána adót. Az adómentesség csak az örökhagyóra vonatkozik, de az örökös által történő értékesítésre már nem. A szerzési érték az eladási ár 75 százaléka (hiszen valós szerzési értéket nem tudunk megállapítani az öröklés esetében), vagyis a különbség 25 százalék. Ezen 25 százalék után kell 15 százalékos személyi jövedelemadót fizetned, ha nem várod meg az 5 évet.
- Ha az ingatlan vételárát arra fordítod, hogy egy hozzátartozód, illetve az élettársa ápoló vagy idősek otthonában történő ellátását ki tudd fizetni. A férőhelynek a visszavásárlás és a továbbértékesítés jogától mentesnek kell lennie.
Ezekre figyelj az adóbevallásnál!
Ha rendelkezel ügyfélkapuval (Ügyfélkapu+-szal), akkor könnyű dolgod van. A NAV elkészíti az adóbevallásod tervezetét, amit ki tudsz egészíteni az ingatlanod eladásából származó jövedelem után fizetendő adóval. Ezt az összeget neked kell feltüntetned, amiben a segítségedre lehet a NAV honlapján elérhető, az adó összegének pontos kiszámítására szolgáló kalkulátor. Az adóbevallás egyébként postán is elküldhető a NAV-nak, nem muszáj használni a NAV által elkészített tervezetet. Illetve könyvelő is elkészítheti az adóbevallásodat, bár az online ügyintézés gyorsabb és kényelmesebb, ráadásul a NAV által kiadott tervezet ingyenes.
Ha az ingatlanértékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelmed, akkor természetesen nincs szükség kiegészítésre. Azonban ha elmulasztod bevallani az ingatlaneladás következtében keletkezett adódat, komoly pénzbírságra számíthatsz, ha pedig nagyobb összegről van szó, és kiderül a szándékosság, akkor a szabadságvesztés büntetés lehetősége is fennáll, ezért semmiképp ne felejtsd el a kötelezettségedet.
