Az albérletszezon kezdetén rengeteg lakástulajdonos áll a döntés előtt, hogy bérbe adja-e az ingatlanát. A sikeres és problémamentes bérbeadáshoz azonban nem elegendő megtalálni a megfelelő bérlőt, a jogi és adózási feltételekkel is tisztában kell lenned. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) legfrissebb tájékoztatásai alapján összegyűjtöttük a legégetőbb tudnivalókat, amikkel érdemes tisztában lenned, mielőtt kiadnád a lakásodat.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Írásos szerződés és a fizetés igazolása: az alapok
A bérbeadás első és legfontosabb lépése a megfelelő írásbeli bérleti szerződés megkötése. Ez védi mind a bérbeadó, mind a bérlő jogait.
A NAV felhívja a figyelmet arra, hogy a bérleti díj megfizetését mindig pontosan dokumentálni kell. A legegyszerűbb és legtisztább megoldás, ha a bérlő banki átutalással egyenlíti ki a havi összeget, a közlemény rovatban pedig egyértelműen feltünteti a hónapot és a „bérleti díj” megnevezést.
Kell-e adószám a lakáskiadáshoz?
A leggyakoribb tévhit, hogy ingatlan bérbeadásához feltétlenül adószámot kell váltani. A főszabály szerint a magánszemélyeknek nem szükséges adószámot kiváltaniuk, a tevékenység adóazonosító jellel is végezhető, amennyiben a bérbeadás nem turisztikai célú (azaz nem rövid távú, egyéb szálláshely-szolgáltatás) és áfamentes.
Mikor kötelező mégis az adószám kiváltása?
- Ha egyéni vállalkozóként adod ki a lakást.
- Ha olyan ingatlant adsz bérbe, amelynek hasznosítása nem áfamentes (például garázs vagy parkolóhely).
- Ha saját döntésed alapján az áfafizetést választod.
- Ha számlát vagy nyugtát szeretnél kiállítani a bizonylat helyett.
- Ha közösségi adószám kiváltására vagy kötelezett.
Ha adószámra van szükséged, azt a ’T101-es jelű nyomtatványon igényelheted, a legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA).
Hogyan számold ki a jövedelmet, ami után adózni kell?
A legfontosabb szabály, hogy az adót nem a teljes bevétel, hanem a kiszámított jövedelem után kell megfizetni. Kalkulátorunk segítségével ki is tudod számolni.
A bevételbe beletartozik a bérleti díj, valamint a bérlő által megtérített egyéb összegek (például a felújítási alap, a közös képviselő díja vagy a társasházi biztosítás). Nem számít viszont bevételnek a bérlőre áthárított rezsiköltség, ha a bérlő a fogyasztásmérő órák alapján mérhető, pontos összeget fizeti meg neked, és te is a tényleges fogyasztás szerint számolsz el a szolgáltatóval.
A jövedelem megállapítására két módszer közül választhatsz:
- 10 százalékos vélelmezett költséghányad: a teljes bevétel 90 százaléka számít jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a személyi jövedelemadót (szja). Ezt akkor érdemes választanod, ha kevés igazolható kiadásod merül fel, hiszen ebben az esetben nem kell számlákat gyűjtened, ugyanakkor más költség sem számolható el.
- Tételes költségelszámolás: a bevételből levonhatod a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt kiadásokat. Ilyenek a karbantartási és felújítási munkálatok, a társasházi rezsiköltségek, valamint az épület értékcsökkenése.
Tipp: ha te magad is bérelsz lakást egy másik településen legalább 90 napig, a saját bérleményed bérleti díját levonhatod a kiadott ingatlanodból származó bevételből (feltéve, hogy a bérelt lakással kapcsolatban másmilyen költséget nem számolsz el).
Mennyi adót kell fizetni a lakáskiadás után és mikor?
A lakáskiadásból származó jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni.
Az adót negyedévente, adóelőleg formájában kell befizetned a NAV részére, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Az éves szja-bevallásban pedig az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmet önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetned. Ha kifizetőnek (például cégnek vagy egyéni vállalkozónak) adod bérbe az ingatlant, az adóelőleget a kifizető vonja le és fizeti be helyetted.
Számla vagy bizonylat? Mi a teendő az áfával?
Mivel a lakóingatlan bérbeadása főszabály szerint áfamentes tevékenység, a magánszemély bérbeadónak nem kell számlát kiállítania. Bőven elegendő egy, a számviteli törvénynek megfelelő számviteli bizonylat kibocsátása, ami tartalmazza a felek adatait, az átvett összeget, az időszakot és a dátumot.
Garázs vagy parkolóhely bérbeadása esetén ugyanakkor a tevékenység áfaköteles, így ott számlát kell kiállítani. Azonban 12 millió forintos éves bevételi határig itt is választható az alanyi adómentesség, amivel elkerülhető az áfafizetési és -bevallási kötelezettség.
Ha még csak most tervezel ingatlant vásárolni kiadási céllal, érdemes alaposan áttekinteni a piacon elérhető lakáshitel konstrukciókat, hogy a befektetésed a lehető legmagasabb hozamot biztosítsa a kötelező adóterhek megfizetése után is.
Források és kapcsolódó anyagok:
