“Van lakásom, akkor nem vagyok jogosult az Otthon Start hitelre” – gondolják sokan, és ezzel el is bukják a fix 3%-os kamatot. A valóság ennél árnyaltabb: a kormányrendelet több kivételt is tartalmaz, amikor a meglévő lakástulajdon nem zárja ki a jogosultságot. De mi van akkor, ha 50-50%-ban birtokolsz egy lakást a házastársaddal? Vagy ha örököltél egy kisebb tulajdonrészt? Esetleg haszonélvezettel terhelt ingatlant szereztél?
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Az Otthon Start hitel indulásakor még a bankok sem értelmezték egységesen ezeket a szabályokat – azóta tisztázódott a helyzet, de a kérdéskör összetett maradt.
Összegyűjtöttük a leggyakoribb valós élethelyzeteket, és lépésről lépésre megmutatjuk, mikor lehetsz jogosult a 3%-os hitelre még meglévő lakástulajdon esetén is. Mert a részletek itt tényleg számítanak.
Lakástulajdonra vonatkozó szabályok Otthon Startnál
A kölcsönt abban az esetben igényelheted, ha a kölcsön iránti kérelem benyújtását megelőző tíz éven belül nem rendelkeztél saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.
A rendelet ezen része egyértelmű: ha az elmúlt 10 évben nem volt belterületi lakóingatlanban tulajdonrészed, biztosan jogosult lehet a FIX 3%-os Lakáshitelre.
A rendelet alapján nem minősülnek saját tulajdonú belterületi lakóingatlannak az alábbi esetek:
- olyan belterületi lakóingatlan, amelyben az igénylő tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15.000.000 forintot,
- olyan belterületi lakóingatlan, amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte,
- olyan belterületi lakóingatlan, amely haszonélvezettel terhelten került az igénylő tulajdonába, és az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik.
A fenti esetekben nincs jelentősége annak, hogy mekkora tulajdoni hányaddal rendelkezel vagy rendelkeztél egy lakásban, illetve hány ilyen lakóingatlan van a tulajdonodban, akár több is lehet. Ha a fenti feltételek valamelyikének megfelel az ingatlan, nem kell számításba venni. Mindezt az Otthon Start igénylésekor, valamint az azt megelőző 10 évben kell vizsgálni.
A rendelet további kivételszabályt is rögzít: a hitelprogramban akkor is részt vehetsz, ha a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezel vagy rendelkeztél.
Ha tehát több olyan lakástulajdonod is volt 10 éven belül, ami nem tartozik a fenti három pontban említett kivétel szabályok közé, akkor fontos, hogy egyidejűleg csak egy olyan lakásod lehet vagy lehetett, ahol maximum 50%-ban vagy, illetve voltál tulajdonos.
A lakástulajdonra vonatkozó szabályok gyakorlati alkalmazása
1. 50% tulajdoni hányaddal rendelkezel egy lakásban, valamint van egy 25% tulajdoni arányú örökölt lakásod is.
Egyidejűleg 50% lakástulajdoni hányad megengedett. Azt kell megvizsgálni, hogy a 25% tulajdoni hányadú lakást haszonélvezeti joggal terhelten szerezted-e, és ugyanazon haszonélvező jelenleg is bent lakik-e.
Ha igen, akkor ez a kivételszabály alá esik. Ha nem, akkor meg kell nézni, hogy mennyi jelenleg ennek a 25%-os lakástulajdonnak az értéke. Amennyiben nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor kivételnek számít, tehát az 50% tulajdoni hányad mellett igényelhető az Otthon Start hitel. Az aktuális érték megállapítására értékbecslő által készített szakvélemény lehet irányadó.
2. 50% tulajdoni hányaddal rendelkezel egy lakásban, valamint volt 25% tulajdonrészed 3 évvel ezelőtt, amit 5 millió forintért eladtál.
Az eladott tulajdoni hányadot illetően az adásvételi szerződés az irányadó. Mivel abban látszik, hogy 15 millió forintot nem haladta meg az eladott tulajdoni hányadod értéke, ezért ez kivételnek számít. Egyidejűleg 50% lakástulajdoni hányad pedig megengedett, ezért teljesül a lakástulajdonra vonatkozó elvárás.
3. 1/1 arányú tulajdonosa vagy egy lakásnak. Mellette nincs és az elmúlt 10 évben nem is volt lakástulajdonod.
Mivel egyidejűleg legfeljebb 50% tulajdoni hányad a megengedett, ezért a 100%-ban birtokolt lakás kizárja az Otthon Start jogosultságot.
4. 1/1 arányú tulajdonosa vagy egy külterületi lakóháznak. Mellette nincs és az elmúlt 10 évben nem is volt lakástulajdonod.
Csak a belterületi lakóingatlan tulajdont kell vizsgálni. A külterületi lakóház nem jelent problémát. Jogosult lehetsz az Otthon Start hitelre, amennyiben a többi előírt feltétel is teljesül.
5. Zártkertként nyilvántartott ingatlannal rendelkezel 1/1 tulajdoni arányban. Értéke kb. 20 millió forint. Nem kerül elbontásra, és nincs rajta haszonélvezeti jog.
Zártkertként nyilvántartott ingatlan nem minősül belterületi lakástulajdonnak. Nem jelent kizáró okot Otthon Start hitel igénylése esetén.
6. 1/1 arányú tulajdonosa vagy egy nyaralónak. Mellette rendelkezel egy 50%-os tulajdoni hányaddal belterületi lakásban.
Kizárólag a lakástulajdont kell vizsgálni. Nyaralóként nyilvántartott ingatlan tulajdonlása nem zárja ki az Otthon Start jogosultságot. Egyidejűleg 50% lakástulajdon megengedett.
7. Lízingelsz egy lakást. Mellette nincs és az elmúlt 10 évben nem is volt lakástulajdonod.
A lízingelt lakás nem a te neveden van, te a lízingbevevő vagy. Akkor kerül a nevedre, amikor megfizetésre kerül az utolsó havi lízingdíj is. Így a lízingelt lakás nem minősül lakástulajdonnak, azaz nem zárja ki a FIX 3% Lakáshitelre való jogosultságot.
8. Haszonélvezettel terhelten került a nevedre két belterületi lakás. Az egyikben a tulajdonszerzés óta benne lakik a haszonélvező, a másikban nem.
A kivételszabály alá csak az a lakás esik, amelyben a haszonélvező jelenleg is bent lakik. A másik 1/1 tulajdoni arányú lakás – amennyiben annak értéke meghaladja a 15 millió forintot – kizáró ok.
9. Az elmúlt 10 évben 2 lakás is volt a házastársaddal közösen a neveteken, mindig 50-50 százalékban, jelenleg csak egy építési telek van a tulajdonotokban, amire építkezni szeretnétek.
A rendelet szerint egyidejűleg 50-50% lakástulajdon megengedett, tehát ha az egyik lakást már eladtátok, és le is került a nevetekről azelőtt, hogy a másik lakásra bejegyezték a tulajdonjogotokat, úgy ez nem zárja ki a jogosultságot. Az építési telek nem számít lakástulajdonnak amíg az beépítetlen területként van nyilvántartva a földhivatalnál.
10. Házastársaddal 50-50%-ban rendelkeztek egy lakással. Ezzel egyidejűleg van egy telketek, amin egy 90%-os készültségű ház áll.
Mivel az építés alatt lévő ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, és így az épület nem került feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban, a földhivatali megnevezés itt még beépítetlen terület, ez tehát nem kizáró ok. Az 50-50% lakástulajdon megengedett, így a lakástulajdonra vonatkozó feltétel teljesül.
11. Haszonélvezeti joggal terhelten szereztél egy lakást, a haszonélvező bent lakott, de már értékesítetted a lakást.
Amennyiben a haszonélvezeti joggal terhelt lakás időközben értékesítésre került, akkor azt kell megvizsgálni, hogy mennyiért került eladásra. Ebben a tekintetben az adásvételi szerződésben szereplő vételár irányadó. Ha a lakás eladási ára nem haladta meg a 15 millió forintot, akkor nem zárja ki az Otthon Start jogosultságot.
12. Haszonélvezeti joggal terhelten szereztél egy lakást 1/1 tulajdoni arányban, a haszonélvező a haláláig bent lakott.
Amennyiben a lakást már nem terheli a haszonélvezeti jog a haszonélvező halála miatt, akkor a jelenlegi értéke a meghatározó. Ha az aktuális értéke meghaladja a 15 millió forintot, úgy a lakás kizárja az Otthon Start hitelre való jogosultságot.
13. 10 éven belül rendelkeztél egy lakóházként nyilvántartott belterületi ingatlannal, aminek lebontását engedélyezték.
Ha rendelkezel bontási engedéllyel, akkor az ingatlan a kivételszabály alá esik.
14. Férj 1/1 tulajdoni hányadban volt a lakás tulajdonosa, majd 2025-ben a lakás 20%-át feleségének ajándékozta. Így a jelenlegi tulajdoni arány: 80-20%.
Házastársak esetén megengedett, hogy a lakástulajdonra (és TB jogviszonyra) vonatkozó feltételeket csak az egyik fél teljesítse. Mivel a férj 80%-os tulajdoni hányada kizáró ok, a feleség révén szerezhető meg a jogosultság. Ő a 20%-os tulajdoni hányadával teljesíti a feltételt. Ebben az esetben neki kell igazolni a legalább 2 éves TB jogviszonyt is. A FIX 3%-os Lakáshitellel finanszírozni kívánt lakásban mindketten szerezhetnek tulajdonrészt.
15. Férj-feleségként rendelkeztek egy 50-50% tulajdoni arányú lakással. Mindketten örököltetek lakást. Egyikőtök 100% tulajdoni hányadot szerzett haszonélvezettel terhelten, de a haszonélvező nem lakik bent, a lakás aktuális értéke kb. 30 millió forint. A másik fél 25%-ot örökölt, de nem haszonélvezeti joggal terhelten, a tulajdoni hányad értéke 20 millió forint.
Az 50-50% tulajdoni arányú lakástulajdon nem zárja ki az Otthon Start jogosultságot. A 100% tulajdonú lakás akkor nem lenne kizáró ok, ha a haszonélvező jelenleg is bent lakna, vagy a lakás jelenlegi értéke nem haladná meg a 15 millió forintot. A másik fél által örökölt tulajdoni hányad azért nem felel meg a kivételszabály feltételeinek, mert értéke meghaladja a 15 millió forintot, valamint nincs haszonélvező. Így egyik fél által sem szerezhető meg az Otthon Start hitelre való jogosultság.
16. Férj-feleségként rendelkeztetek 10 éven belül egy 50-50% tulajdoni arányú lakással. Egy kedvező vételi ajánlatot kihasználva a lakáscsere mellett döntöttetek. Előbb került sor az újabb lakás vásárlására vonatkozó adásvételi szerződés aláírására, minthogy aláírásra került volna a meglévő lakás értékesítésére vonatkozó adásvételi szerződés. Emiatt néhány hét átfedés volt, amikor egyidejűleg két lakóingatlanban is 50-50% tulajdoni hányaddal rendelkeztetek. A lakást 28 millió forintért adtátok el, az újabbat pedig 32 millió forintért vásároltátok.
Mivel egyidejűleg legfeljebb egy lakásban megengedett a legfeljebb 50% tulajdoni hányad, ezért a két lakás azonos időben történő tulajdonlása csak abban az esetben nem kizáró ok, ha legalább az egyik lakás a kivételszabály alá tartozik.
A lakások értékét külön-külön meg kell vizsgálni. Az eladott lakásban az egyik, illetve másik félre jutó érték adásvételi szerződéssel alátámasztva 14-14 millió forint volt, a másik lakás esetében pedig 16-16 millió forint. Mivel az egyik lakás esetében teljesül az a kivételszabály, hogy a tulajdoni hányad értéke nem haladta meg a 15 millió forintot, ezért az Otthon Start hitel lakástulajdonra vonatkozó feltételeit mindketten teljesítitek.
17. Szülői finanszírozással vásárolna nagykorú, egyetemista gyermeked lakást. A gyermek nem rendelkezik lakástulajdonnal, de neked adóstársként van egy 1/1 tulajdoni hányadú lakásod.
Szülői finanszírozás esetén a gyermeknek kell teljesítenie a lakástulajdonra és TB jogviszonyra vonatkozó feltételt (felsőoktatási intézmény nappali tagozata teljesíti ez utóbbit), így teljesülnek a feltételek. A szülő lakástulajdonát nem kell vizsgálni.
Összegzés
Ahogy a fenti példákból is látható, a lakástulajdonra vonatkozó szabályok értelmezése messze nem egyszerű, és számtalan speciális élethelyzet adódhat. Amit első pillantásra kizáró oknak gondolsz, az valójában gyakran kivételnek minősülhet – de ezt csak alapos, szakértői elemzéssel lehet megállapítani. Egy rossz időzítés, egy félreértelmezett szabály vagy egy pontatlanul kitöltött dokumentum könnyen megakadályozhatja a 3%-os hitel megszerzését.
Éppen ezért érdemes minél hamarabb hitelszakértőhöz fordulni, aki pontosan feltérképezi a te egyedi helyzetedet, és segít tisztázni, hogy teljesíted-e a jogosultsági feltételeket. Ráadásul a szakértő nemcsak a bürokratikus útvesztőben nyújt segítséget, hanem abban is, hogy megtalálja a számodra legjobb feltételeket kínáló bankot. Ugyanis egyáltalán nem mindegy, melyik pénzintézetnél igényled a hitelt.
