Használt vagy új lakás: miben más a lakáshitel?

Lakásvásárláskor az egyik legfontosabb döntés, hogy használt vagy új építésű otthont választasz. Számít a vételár, a rendelkezésedre álló önerő, a törlesztőképességed és az is, mikor szeretnél beköltözni. Mielőtt döntesz, érdemes a banki finanszírozás oldaláról is megnézni a lehetőségeidet. Ebben a cikkben ehhez adunk segítséget.

Milyen lakáshitelek közül választhatsz?

Akár használt, akár új lakást veszel, felvehetsz piaci kamatozású és állami kamattámogatású lakáshitelt is. Bizonyos preferált kistelepüléseken emellett vissza nem térítendő állami támogatás is igényelhető, szintén új és használt ingatlanra egyaránt.

Piaci kamatozású lakáshitel: nem számít, hogy új vagy használt a lakás

A piaci hitelek árazását nem befolyásolja, hogy használt vagy új építésű a lakás, mindkét esetben ugyanaz a kamatszint érhető el. Ez jelenleg átlagosan 6–6,5%, egyedi ajánlattal akár 5,59% is lehet.

A kamatot elsősorban ezek határozzák meg:

• a jövedelmed nagysága,
• a választott banknál vezetett számládra érkező havi jóváírás összege,
• a felvenni kívánt hitelösszeg.

Minél magasabb jóváírást vállalsz, és minél nagyobb összeget veszel fel, annál nagyobb kamatkedvezményre számíthatsz.

Zöld lakáshitel: energiahatékony ingatlanokra (ezek jellemzően új építésűek) a bankok további 0,5% kamatkedvezményt adnak. Ettől viszont a zöld lakáshitel összességében nem mindig olcsóbb a hagyományosnál.

Állami kamattámogatású lakáshitelek

Magyarországon jelenleg három támogatott hitelkonstrukció érhető el:

1. Otthon Start lakáshitel
2. CSOK Plusz lakáshitel
3. Kistelepülési otthonteremtési kamattámogatott lakáshitel (Falusi OTK)

A bankok többsége mindhármat 3%-os kamattal nyújtja. A jogosultak köre viszont jelentősen eltér.

2027-ben jön a Wekerle Plusz: drágul a használt lakás támogatott hitele

2027-ben az Otthon Startot a Wekerle Plusz program váltja. Ebben is lehet majd támogatott hitellel finanszírozni az új és a használt lakás vételárát is, de eltérő kamattal:

• új építésű lakásra: továbbra is 3%
• használt lakásra: 5%

A bejelentett módosítások részletszabályai és jogszabályi háttere még nem ismertek. Az eddigi információk szerint a jogosultak köre szűkül, várhatóan így:

• 18 és 41 év közötti igénylők,
• 5 éves bentlakási kötelezettség,
• 50% alatti meglévő lakástulajdon (közös igénylésnél mindkét félnél).

Amennyiben használt lakást szeretnél vásárolni, célszerű még most kihasználni az Otthon Start hitel nyújtotta lehetőségeket. 

Új vagy használt lakásra is igényelhetők a jelenlegi államilag támogatott hitelek?

Mindhárom jelenleg elérhető hitel igényelhető új és használt lakóingatlanra is, egy kivétellel. A Falusi OTK (a Falusi CSOK vissza nem térítendő támogatáshoz kapcsolódó kamattámogatott hitel) új építésű ingatlannál csak egylakásos lakóépületre, vagyis családi házra vehető igénybe. Lakás vételárára nem használható fel.

Ki igényelheti? (családi állapot)

• Otthon Start: egyedülállók és házaspárok igényelhetik. Élettársak közösen nem, de külön-külön, vagyonjogi megállapodással jogosultak lehetnek.
• CSOK Plusz: csak házaspárok igényelhetik közösen, és gyermekvállaláshoz kötött.
• Falusi OTK: egyedülállók, élettársak és házaspárok is igényelhetik. Gyermekszámhoz kötött, de további gyermekvállalás nem feltétel.

Maximális vételár

Az Otthon Start és a CSOK Plusz esetében a kormányrendelet felső vételárkorlátot is meghatároz.

Otthon Start:

• lakás: legfeljebb 100 millió Ft
• egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont: legfeljebb 150 millió Ft

CSOK Plusz:

• első közös lakásszerzőknél: lakás legfeljebb 100 millió Ft; egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont legfeljebb 150 millió Ft
• nem első közös lakásszerzőknél: ingatlantípustól függetlenül legfeljebb 150 millió Ft. További feltétel, hogy az új ingatlan forgalmi értéke magasabb legyen a korábban szerzett ingatlanénál.

Maximális hitelösszeg

Otthon Start: legfeljebb 50 millió Ft

CSOK Plusz:

• 1 (vállalt) gyermek: legfeljebb 15 millió Ft
• 2 gyermek (legalább 1 vállalt): legfeljebb 30 millió Ft
• 3 gyermek (legalább 1 vállalt): legfeljebb 50 millió Ft

Falusi OTK:

• 2 gyermek: legfeljebb 10 millió Ft
• 3 vagy több gyermek: legfeljebb 15 millió Ft

Lakáshitelek összehasonlítása táblázatban

Feltételek	Otthon Start hitel	CSOK Plusz hitel	Falusi CSOK hitel	Piaci lakáshitel
Használt ingatlan	igen	igen	igen	igen
Új építésű ingatlan	igen	igen	igen (kizárólag egylakásos lakóépület)	igen
Családi állapot	egyedülálló, házas (élettárs külön, vagyonjogi megállapodással)	házas	egyedülálló, házas, élettársi kapcsolat	egyedülálló, házas, élettársi kapcsolat
Gyermekhez kötött	nem	igen	igen	nem
Gyermekvállalás	nem	igen	nem kötelező, meglévő gyermekek után is jár	nem
Maximum hitelösszeg	50M Ft	1 gyermek: 15 M Ft, 2 gyermek: 30 M Ft, 3 gyermek: 50 M Ft	1 gyermek: – , 2 gyermek: 10 M Ft, 3+ gyermek: 15 M Ft	-
Maximum vételár	lakás: 100 M Ft, egylakásos lakóépület: 150 M Ft	Első közös lakásszerzők: lakás: 100M Ft, egylakásos lakóépület: 150M Ft	-	-

Kombinálható hitelek, ha nem elég a támogatott összeg

Ha jogosult vagy támogatott hitelre, de a felvehető összeg nem fedezi a vételárat, két lehetőséged van:

• bizonyos kamattámogatott hiteleket egy másik támogatott hitellel kombinálhatsz,
• vagy a támogatott hitel mellé piaci kamatozású lakáshitelt is felvehetsz.

Ehhez az kell, hogy az igazolt jövedelmed és az ingatlan értéke is elbírja a nagyobb hitelösszeget.

Vissza nem térítendő támogatás: Falusi CSOK

A régi CSOK kivezetésével megszűnt az országosan elérhető, vissza nem térítendő lakásvásárlási támogatás. Ma már csak kijelölt kistelepüléseken igényelhető, Falusi CSOK néven.

A Falusi CSOK összege az eltartott gyermekek számától függ:

• 1 gyermek: 1 millió Ft
• 2 gyermek: 4 millió Ft
• 3 vagy több gyermek: 15 millió Ft

Használt vagy új ház esetén másképp használható fel:

• használt ingatlannál a támogatás legfeljebb 50%-a fordítható a vételárra, a többit felújításra és/vagy korszerűsítésre kell költeni,
• új építésű lakóháznál a teljes összeg mehet a vételárra.

Önerő: hol lehet szükség több saját tőkére?

Az önerő szempontjából is lehet különbség a két típus között, de nem mindig ugyanabba az irányba:

• Új építésű lakás: mivel ezek ára általában magasabb, nagyobb kezdőtőkére lehet szükség.
• Felújítandó használt lakás: a bank a forgalmi értékből akár 25–35%-ot is levonhat a hitelbiztosítéki érték meghatározásakor, míg új lakásnál jellemzően 20%-ot. Mivel így kisebb arányban finanszíroz a bank, több saját erő kellhet.
• Elhelyezkedés: a bankok az egyes településeket eltérő mértékben finanszírozzák. Ugyanott az egyik bank a forgalmi érték 80%-áig hitelez, a másik csak 60–65%-ig.

Az önerő kérdése tehát összetett: függ az ingatlan elhelyezkedésétől, típusától és állapotától is.

Folyósítás: mikor kell rendelkezésre tartási díjat fizetni?

Egy használt és új építésű lakás finanszírozása között a folyósításban lehet különbség.

Ami azonos: a bank minden esetben akkor folyósít, ha a saját erőt maradéktalanul kifizetted. A teljes összeget egyben utalja az eladónak az adásvételi szerződésben megadott bankszámlára. A folyósítás feltétele a használatbavételi engedély is.

Ami eltér: tervezőasztalról vásárolt új lakásnál gyakran hónapokig tart, mire felépül az ingatlan és kiadják a használatbavételi engedélyt. Ezalatt a bank rendelkezésre tartja a hitelösszeget, és ezért díjat számíthat fel.

• A rendelkezésre tartási díj bankonként évi 1–1,5%.
• Egy 30 millió forintos hitelnél ez havi 25 000–37 500 Ft a folyósításig.
• Nem minden bank számítja fel, és ahol igen, ott is elengedhetik egyedi engedéllyel vagy díjelengedési akcióban.

Használt lakás vásárlásakor ilyen költség nem merül fel.

Összegzés

Kamat szempontjából jelenleg nincs lényeges eltérés a használt és az új lakás finanszírozása között. 

A Wekerle Plusz bevezetésével azonban 2027-ben 2 százalék lesz a különbség a két ingatlantípusra igényelhető támogatott hitelek kamatában.

A használt és új lakás közötti választást persze sok más is befolyásolja: a vételár, a felújítási költségek, az elhelyezkedés és az ingatlan állapota. Ha használt lakást szeretnél venni, az Otthon Start 3%-os hitele a bankoknál még most is elérhető a hatályos jogszabályi és termékfeltételek szerint, így ezt a lehetőséget még kihasználhatod.

Gyakori kérdések