Új építésű lakás adásvétele során találkozhatunk az úgynevezett tervezőasztalos lakásvásárlás, illetve finanszírozás fogalmával. Tervezőasztalos lakásvásárlásról akkor beszélhetünk, amikor még nem épült fel az ingatlan és az adásvételi szerződést a tervek alapján kötjük meg. A bankok ilyen esetben is befogadják a hitelkérelmet. A hitelfelvétel menete azonban eltér a használatbavételi engedéllyel már rendelkező lakások adásvételének finanszírozásától. Cikkünkben összefoglaljuk a tervezőasztalos lakásvásárlás specialitásait.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
A banki finanszírozást tekintve rendszerint alapfeltétel, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan rendelkezzen használatbavételi engedéllyel, az épület legyen feltüntetve a tulajdoni lapon és térképmásolaton. Ennek hiányában a bankok nem fogadják el fedezetként az ingatlant, nem nyújtanak lakáshitelt. Ez az alapvető különbség a hagyományos és a tervezőasztalos lakásvásárlás között. Hiszen utóbbi esetben akkor is befogadják a bankok a hitelkérelmet, ha az ingatlan csak a tervezőasztalon létezik, és a valóságban még nem épült fel.
| Bankok | Tervezőasztalos finanszírozás |
|---|---|
| CIB | igen |
| Erste | igen |
| K&H | igen |
| MagNet | igen |
| MBH | igen |
| OTP | igen |
| Raiffeisen | igen |
| UniCredit | igen |
Önmagában a tervezőasztalos finanszírozás nem befolyásolja az elérhető hiteltípusok körét és kamatának mértékét. Tervezőasztalos vásárlás esetén is elérhetők a piaci kamatozású lakáshitelek mellett az állami kamattámogatású lakáshitelek (Otthon Start, CSOK Plusz, Falusi CSOK és CSOK hitel).
Mi a menete a tervezőasztalos lakásvásárlásnak?
Előszerződés kötése
Tervezőasztalos vásárlás esetén jellemzően egy előszerződés megkötésére kerül sor. Ebben biztosítja egymást kölcsönösen az eladó és a vevő az adásvétel szándékáról. Az előszerződés nem kerül benyújtásra a földhivatalba, és a finanszírozó bankot sem kell még megnevezni benne.
Miért előszerződést köt az eladó és a vevő?
Egy új projekt kivitelezése általában éven túlra nyúlik, gyakran két évbe is beletelhet, amíg az ingatlan elkészül és használatbavételi engedélyt kap. Ebben az időszakban számos változás lehet. Módosulhat például az adott lakás műszaki tartalma, ebből következően esetlegesen a vételár és a forrásösszetétel, illetve a banki konstrukciókban, kamatokban is lehet változás.
Végleges adásvételi szerződés megkötése
Végleges adásvételi szerződést akkor érdemes kötni, ha már belátható időn belül várható az ingatlan 100%-os készültségi fokának elérése. A banki hitelkérelem is jellemzően már végleges adásvételi szerződéssel kerül benyújtásra. (Piaci lakáshitel esetén ugyan van mód előszerződéssel is igényelni a kölcsönt, de a gyakorlatban nem ez a jellemző.)
Adásvételi szerződés jelenleg az alábbi módon köthető: tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kikötéssel, illetve jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal. Ez utóbbi épülő új lakás vásárlása esetén használatos, mely lakások az adásvételi szerződés megkötésekor még nem rendelkeznek használatbavételi engedéllyel.
Mi a különbség a két vevői jog között?
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz kapcsolódik egy 6 hónapos felfüggesztési időszak a később széljegyre kerülő kérelmeket illetően. A tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, de legfeljebb 6 hónapig az adásvételi szerződést követően benyújtott kérelmek széljegyen maradnak, azok elintézést felfüggesztik (kivéve meghatározott jogok - például: jelzálogjog - törlési kérelme.. Ez védelmet nyújt a vevőnek, ha időközben esetleg végrehajtás alá kerül az ingatlan.
Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog
E joghoz nem kapcsolódik 6 hónapos felfüggesztési időszak a később széljegyre kerülő kérelmek kapcsán.
Hogyan kössünk adásvételi szerződést tervezőasztalos vásárlás esetén: tulajdonjog fenntartással vagy új épületre vonatkozó vevői joggal?
A bankok rögzítik, hogy az adásvételi szerződéssel szemben milyen tartalmi követelményeket támasztanak. Ennek keretében meghatározzák azt is, hogy adott bank melyik vevői joggal kötött adásvételi szerződést fogadja el.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal készült adásvételi szerződést minden bank elfogadja. Viszont amennyiben 6 hónapon belül nem épül fel az ingatlan és szerzi meg a szükséges hatósági bizonyítványt, a földhivatal a 6 hónap letelte után elutasítja a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét. Ebben az esetben van lehetőség az adásvételi szerződést újból benyújtani, ez azonban plusz költséggel jár. Újra meg kell fizetni a tulajdonjog bejegyzés iránti illetéket, ami 2024. július 29-től 10.600 Ft. Az újbóli beadástól számítva újra indul a 6 hónap.
Adásvételi szerződés típusa új építésű lakás vásárlása esetén
| Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal | Új épületre vonatkozó vevői joggal | |
|---|---|---|
| CIB | igen | igen, ha még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel |
| Erste | igen | igen, ha még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel |
| K&H | igen | igen, kizárólag átmeneti jelleggel, az épület felépüléséig, ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséig, illetve társasházak esetében a társasház bejegyzéséig. Folyósítási feltétel: széljegyen szerepeljen a vevő javára a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. |
| MagNet | igen | nem |
| MBH | igen | nem |
| OTP | igen | 2026. január 12-től befogadott ügylet esetében, ha az adásvételi szerződés legkésőbb 2025. november 28. napjáig benyújtásra került a földhivatalba |
| Raiffeisen | igen | igen |
| UniCredit | igen | igen |
Hitelkérelem benyújtása a bankhoz
A végleges adásvételi szerződés megkötését követően már benyújtható a hitelkérelem.
Az első lépés – mint, ahogy normál lakásvásárlás esetén is – az értékbecslés megrendelése. Tervezőasztalos vásárlás során – miután az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel – az adásvételi szerződésen és alaprajzon túl az alábbi dokumentáció is szükséges az értékeléshez:
- Jogerős építési engedély vagy egyszerű bejelentés
- Műszaki leírás a lakásról gépészeti leírással együtt
- Társasház alapító okirat
- Tervdokumentáció
- Előzetes energetikai számítás
A jövedelemigazoláshoz szükséges dokumentumok és az értékbecslés alapján a bank elvégzi a hitelbírálatot.
Szerződéskötés a választott bankkal
A hitelkérelem jóváhagyását követően – pénzintézettől függően – 45-60-90 napon belül kell aláírni a kölcsönszerződést. Ez a gyakorlatban meg is szokott történni.
Ha esetleg egy előre nem várt esemény miatt nincs erre mód, akkor a jövedelmi dokumentumok (munkáltatói igazolás, bankszámlakivonat) frissítésével újrabírálja a bank a kérelmet, ami pénzintézettől függően azt is jelentheti, hogy új ügyletként kerül rögzítésre a hitelkérelem.
Ez utóbbi esetben, ha támogatott hitel igénylése történik, akkor a jogszabályi feltételek teljesítését is újra ellenőriznie kell a banknak. Mindez azzal jár, hogy a TB jogviszony-igazolást is újra be kell nyújtani. Ennek akkor lehet jelentősége, ha a támogatott személy TB jogviszonya időközben megszakadt, és a megszakítás meghaladja a 30 napot. Ha ugyanis már nem áll rendelkezésre a megfelelő TB jogviszony-igazolás, akkor az igénylő elveszíti a támogatott hitelre való jogosultságát.
A hitel folyósítása
A bankok meghatározzák, hogy a kölcsönszerződés aláírását követően mennyi idő áll rendelkezésre a folyósításig. Pénzintézetenként eltérő határidővel számolhatsz. Van olyan bank, amely 3-6 hónapon belüli folyósítást vár el. Ha a szerződésben megadott határidő közeledik, de még nem járt le, érdemes felvenni a kapcsolatot a bankkal. Ilyenkor általában lehetőség van arra, hogy díjmentesen meghosszabbítsák a határidőt egy szerződésmódosítás keretében. Fontos, hogy ezt még a lejárat előtt jelezd, mert így elkerülheted az esetleges késedelmi díjakat vagy egyéb kellemetlenségeket.
Ezzel szemben van olyan pénzintézet, ahol eleve 12 vagy 24 hónap áll rendelkezésre a folyósításig.
Ha tulajdonjog-fenntartással készült az adásvételi szerződés, akkor az adásvételi szerződés megkötését követő 6 hónap után – a tulajdonjog-bejegyzés földhivatali elutasítása miatt – újra be kell adni a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet. Az újbóli beadás időpontját célszerű mérlegelni. Ha biztos vagy benne, hogy az újabb 6 hónap alatt sem készül el az ingatlan, nem lesznek meg a szükséges dokumentumok, akkor még érdemes várni az újbóli benyújtással.
Azzal is számolni kell, miután aláírtad a kölcsönszerződést, hogy a bank úgynevezett rendelkezésre tartási díjat számíthat fel egészen addig, amíg folyósításra nem kerül a kölcsön.
Rendelkezésre tartási díj nem minden konstrukció esetén kerül felszámításra, ez bankonként változó, továbbá lehet különbség is a díj mértékben.
Rendelkezésre tartási díj új építésű lakás vásárlása esetén
| Rendelkezésre tartási díj | Mértéke | Díjkedvezmény | |
|---|---|---|---|
| CIB | nincs | - | - |
| Erste | nincs | - | - |
| K&H | van, kivétel: zöld lakáshitel | 1,5% / év | hirdetmény szerint |
| MagNet | van: piaci kamatozású lakáshitel esetén | 2% / év | nincs |
| MBH | nincs | - | - |
| OTP | van, kivétel: zöld lakáshitel | 1% / év | hirdetmény szerint |
| Raiffeisen | nincs | - | - |
| UniCredit | van: piaci kamatozású lakáshitel esetén | 2% / év | hirdetmény szerint |
A folyósítás időpontja a tervezőasztalos vásárlás sarkalatos pontja. Folyósítási feltétel a kölcsönszerződés aláírásán és közjegyzői okiratba foglalásán, valamint a 100%-os készültség elérésén túl az alábbi feltételek teljesítése:
- Jogerős és végleges használatbavételi engedély, vagy használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány
- Albetétes tulajdoni lap / Épületfeltüntetés
- Lakásbiztosítás a hitelnyújtó bank javára engedményezve
- Energetikai tanúsítvány
Társasházi lakások esetén a folyósítási határidőt növelheti a földhivatali albetétesítés ügyintézési ideje. Ez néhány héttel kitolhatja a folyósítás idejét.
Banki kölcsönfolyósítás időpontja
A bankok alapvetően akkor folyósítják az eladó részére a vételár utolsó részeként a kölcsönt, amikor az albetétesítés is megtörténik. Néhány banknál van azonban arra is lehetőség, hogy már az albetétek létrejötte előtt, a használatbavételi engedélyre megtörténjen a folyósítás. A 100%-os készültség elérése, az energetikai tanúsítvány és a lakásbiztosítás engedményezése ez esetben is feltétel, kizárólag az albetétesítéstől lehet eltekinteni.
| Bankok | Használatbavételi engedélyre történő folyósítás |
|---|---|
| CIB | igen |
| Erste | nem |
| K&H | kivitelezői megállapodás esetén |
| MagNet | saját projekt esetén |
| MBH | kivitelezői megállapodás esetén |
| OTP | igen, amennyiben az adásvételi szerződésben rögzítésre kerül a használatbavételi engedélyre történő folyósítás ténye |
| Raiffeisen | nem |
| UniCredit | saját projekt esetén |
Mi várható 2026-ban?
Új korszak kezdődik az új építésű ingatlanok piacán: várhatóan 2026. márciustól lép hatályba a társasházi építményi jog. Ezzel már az építés alatt álló lakásra is bejegyezhető jog jön létre a vevő javára, amely az épület elkészültével automatikusan tulajdonjoggá alakul.
Ez a jog előnyös a vevők és beruházók számára egyaránt. A vevők számára nagyobb biztonságot, a beruházók számára pedig stabilabb értékesítést biztosíthat.
Az eljárásrend kidolgozása jelenleg folyamatban van a hitelintézeteknél.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
