Már 10 éve vetted fel a lakáshiteledet és közeledik a kamatforduló? Ha nem a futamidő végéig fix kamatú a hiteled, akkor a kamatperiódus végén megváltozhat a kamat, és ezáltal a havi törlesztőrészlet is. Ebben a cikkben megnézzük, hogy akinek most jár le a 10 éves kamatperiódusa, az milyen kondíciókra számíthat a következő periódusban, és megérheti-e neki egy hitelkiváltás.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, hogy segítsen kiszámolni van -e kedvezőbb ajánlat a meglévő hitelednél.
Mit jelent a 10 éves kamatperiódusú lakáshitel?
A 10 éves kamatperiódus nem a futamidő hosszát jelenti, hanem azt az időszakot, ameddig nem változhat meg a kölcsönöd kamata, így a törlesztőrészleteid is kiszámíthatóak, ugyanakkorák maradnak.
Azonban ha a hiteled futamideje több mint 10 év, egy 10 éves kamatperiódusú hitel a 10. év letelte után átárazódik az akkor aktuális piaci viszonyok szerint, a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott kamatváltoztatási mutatók alapján. Ha a futamidő 20 év vagy kevesebb, akkor a hitel egy alkalommal, ha 20 évnél több, akkor 2 alkalommal árazódik át 10 éves kamatperiódus esetén.
Így árazódik át a hitel 10 évnél
Természetesen az átárazás nemcsak azt jelentheti, hogy a havi törlesztők megemelkednek, éppen csökkenhetnek is. Azonban tény, hogy a nem a futamidő végéig tartó kamatfixálás kockázattal jár. Ugyan sokkal kisebb kockázattal, mint a változó kamatozású kölcsönök esetében, amelyeknél akár 3 vagy 6 havonta is változhat a kamat és a törlesztő. (Igazából pont ezeket a változó kamatozású hiteleket védi a folyamatosan hosszabbított kamatstop, de csak a maximum 5 éves kamatperiódusúakat. A 10 éves periódusú hitelek nem tartoznak a kamatstop hatálya alá, ami egyébként 2026. szeptember 30-án amúgy is megszűnik.)
Kamatfordulókor a bank nem a saját elképzelése szerint változtatja a kamatot, hanem a jegybank szabályozása alapján. A több, mint egy évre fixált lakáshitelek esetében a kamat egy az MNB által meghatározott és publikált mutató alapján módosulhat. Kamatváltoztatási mutatóból többféle is van. A hitelszerződésedben szerepelnie kell, hogy melyik mutató alapján módosulhat a hitel kamata.
A kamatváltoztatási mutatókat 10 éves kamatperiódus esetén a bankok általában
- a BIRS (Budapesti Kamatswap Ügyletek) értékéhez vagy
- az ÁKK referenciahozamok (állampapírhozamok) értékéhez igazítják.
Az új kamatperiódusban alkalmazandó kamat mértékét a kamatperiódus lejártát megelőző 120. napon érvényes kamatváltoztatási mutató alapján kell megállapítani. A kamatváltoztatási mutatók számítási módjairól és képleteiről az MNB oldalán olvashatsz részletes magyarázatot.
Ezeket az értékeket érdemes nyomon követni, különösen a kamatperiódus-forduló körüli időszakban, hogy képben legyél a változásokkal, és ne érjen meglepetés, amikor a hiteled átárazódik, valamint könnyebb legyen megoldást találni, ha a törlesztőd súlyos mértékben megdrágulna. Azonban nem kell ezt az adósoknak egyedül számolgatni, a bank előre tájékoztat a kamatfordulóról, az ennek kapcsán kikalkulált új hitelkamatról, és a megváltozott törlesztőrészletekről is. A következő kamatperiódusod - ha nem változtatsz a hitelen - ismét 10 évig lesz érvényes (vagy ha 20 évnél rövidebb a futamidő, akkor a futamidő végéig).
Hogyan változna most egy 10 éve felvett lakáshitel kamata?
Aki 2016 júniusában vett fel lakáshitelt 10 éves kamatperiódussal, annak most árazódik át a kölcsöne. Egy példán keresztül kiszámoltuk, mennyivel.
A KSH adatai szerint 2016-ban egy átlagos lakáshitel közel 7 millió forint összegű volt, körülbelül 15 éves futamidővel, így példánkban ezekkel az értékekkel számolunk. Egy 10 éves kamatperiódusú - forint alapú - lakáshitel átlagkamata az MNB adatsora alapján 5,47% volt 2016 júniusában.
- Ezekkel a paraméterekkel az induló havi törlesztőrészlet 57.084 forint az első 10 évben.
- 10 év elteltével az aktuális tőketartozás 2.990.775 forintra csökken.
- A kamatperidus fordulóján a kölcsön átárazódik a kamatváltoztatási mutató szerint, amiből több fajta is létezik. Hogy a bank melyik mutatót alkalmazza, kiderül a hitelszerződésből. Emiatt nem mindenkinek egyformán árazódik át a lakáshitele.
- A kamatváltoztatási mutatónak forinthitelek esetén 6 típusa van (ebből az egyik jelenti a végig fix törlesztést, ahol nincs kamatváltoztatás). A mutatók abban térnek el egymástól, hogy a számítás alapját képező referenciahozamok (állampapír, kamatcsere ügylet) és a beszámítható forrásköltségek különbözőek. A mutató értéktáblázatából példánkhoz a 2026. februári értékek szükségesek (a kamatperiódus lejártát megelőző 120. napon érvényes mérték) a 10 éves kamatperiódusra vonatkozóan:
| Kamatváltoztatási mutató | Alapja | 2026. februári értéke |
|---|---|---|
| H1K10 | 10 éves állampapírhozam | 3,90% |
| H2K10 | 10 éves BIRS | 3,81% |
| H3K10 | 10 éves állampapírhozam | 3,28% |
| H4K10 | 10 éves BIRS | 3,81% |
| H5K10 | 10 éves állampapírhozam | - |
2026.02.15-i adatok.
Miután a kamatváltoztatási mutatók értékei különbözőek, ezért nem mindegy, hogy melyik mutató vonatkozik a te hiteledre. Tegyük fel, hogy a példaszámításunkban a H4K az alkalmazott mutató.
A kamatváltozatási mutató azt mutatja meg, hogy mennyivel növekedhet meg az előző kamatperiódusban alkalmazott kamat. Ha ez az érték mínuszos, akkor értelemszerűen ennyivel csökkenhet a kamat.
- Az átárazás után a példa szerinti hitel kamata 9,28% lesz, a havi törlesztőd pedig 62.491 forintra emelkedik. Ez 5.407 forinttal növeli meg a fizetnivalót havonta.
- Mivel ez az kamatszint a további 10 éves kamatperiódusban érvényes, a hitel futamideje pedig 15 év, így már további átárazódás nem várható, a futamidő végéig ennyi marad a törlesztőrészlet.
| Futamidő | Hitelkamat | Havi törlesztőrészlet |
|---|---|---|
| 0-10. év | 5,47% | 57.084 Ft |
| 11-15. év | 9,28% | 62.491 Ft |
Összességében mennyivel drágul a kölcsön?
A havi 5.407 forintos törlesztőrészlet-különbség a fennmaradó 5 év alatt 324.420 forintot jelent, azaz ennyivel kellene többet fizetni a példában szereplő hitelért, mintha változatlan maradt volna a hitelkamat.
Természetesen az átárazódás mindig a konkrét hiteltől és hitelszerződéstől függ. Más hitelösszeg, a hátralévő futamidő hossza, illetve a hitelkamat-emelkedés mértéke együttesen befolyásolja a következő kamatperiódus kondícióit.
Miért tér el a kamatemelkedés és a törlesztőrészlet-emelkedés aránya?
A példában szereplő hitelkamat 69,65%-kal nőtt, míg a törlesztőrészlet emelkedésének aránya csupán 9,47%-os. Miért lehet ez?
A válasz a hitelek alkalmazott tőketörlesztési metódusában rejlik, amit annuitásnak vagy annuitásos törlesztésnek nevezünk.
Az annuitásos hitel legfőbb ismérve, hogy a hitel törlesztése egy kamatperióduson belül egyenletesen, havonta azonos összegben történik, azaz egy kamatperiódus alatt a minden hónapban ugyanannyi lesz a törlesztőrészlet. Azonban az egyenletes törlesztésen belül a törlesztőrészlet összetevőinek (kamat, tőke) aránya folyamatosan változik.
Az annuitásos törlesztés a gyakorlatban azt jelenti, hogy a hiteledet havonta ugyanakkora összegben törleszted, de egy-egy törlesztőrészleten belül változó arányban fizeted a tőkét és a kamatot.
Érdekel az annuitás-számítás? Tudod, hogy mik az előnyei és hátrányai az annuitásos hitelnek, és hogyan lehet előtörleszteni?
Nézd meg korábbi cikkünkben: Mit jelent az annuitás, és milyen hatása van a hiteled törlesztésére?
A futamidő elején általában a kamat aránya a magasabb, a tőkerész alacsonyabb. A futamidő további részében ez kiegyenlítődik, később pedig a tőkerész lesz nagyobb. Egy 15 éves hitelnél a 10 éves kamatperiódus lejártáig már 120 db törlesztőrészlet került kifizetésre, így akkor már sokkal alacsonyabb a fennálló tőketartozás, mint hitelfelvételkor.
A kölcsön átárazásakor a még fennmaradt hitelösszeget veszik alapul a számításnál, hiszen a hiteled többi részét már kifizetted. Az alacsonyabb összegre nézve a kamat is kevesebb, ráadásul az annuitás miatt a kamat aránya is alacsonyabb már a törlesztőrészleten belül.
Ezen a grafikonon megnézheted a fenti példában szereplő hitel törlesztőrészletein belül a kamat és a tőke folyamatosan változó arányát. Az egyenletes változás a kamatperiódus-váltáskor némiképp megtörik a kamat javára, miközben a havi törlesztő is megemelkedik. Ugyanakkor az új kamatperiódusban is megfigyelhető az egyenletesen változó tőke-kamat arány.
Nézd meg rövid videónkat is az annuitásos hitelekről:
Jobban járhatsz egy hitelkiváltással?
Hitelkiváltásra, - azaz a meglévő hitel kifizetésére egy másik, direkt erre a célra újonnan felvett hitellel - szinte mindig van lehetőség, a kérdés mindig az, hogy az adott helyzetben épp megéri-e. Megoldás lehet a hitelkiváltás akkor, ha az új hitel kedvezőbb kondíciókkal rendelkezik, mint a meglévő.
Kamatperiódus-váltáskor érdemes elgondolkodni a hitelkiváltáson, különösen, ha már megkaptad a bank tájékoztatását arról, hogy a következő periódusban milyen kamatra és mekkora hiteltörlesztőkre számíthatsz. Ha ezeknél találsz jobbat a bankok jelenlegi hitelkiváltó kölcsönei között, akkor megérheti a kiváltás. Azonban a kedvezőbb kondíciókon kívül mérlegelni kell még néhány szempontot, különösen az alábbiakat:
- A hitelkiváltó hitel általában egy új jelzáloghitel lesz, amelynek kezdeti költségei vannak a hitelfelvételkor. Ezekkel a díjakkal is számolj!
- Attól, hogy 10 éve hitelképes voltál, nem biztos, hogy most is az vagy, vagy pont olyan mértékben, mint akkor. Az új hitelfelvétellel a bank új hitelbírálatot is végez!
- A meglévő hiteled rendezésének (végtörlesztés) is lehet díja, érdeklődd meg, mennyi, és kalkulálj ezzel az összeggel is a számításkor.
A példánkban szereplő hitelt matematikailag akkor érdemes kiváltani, ha találsz most olyan kölcsönt, aminek a kamata 9,28%-nál, havi törlesztője pedig 62.491 forintnál alacsonyabb. Ugyanakkor a fennmaradó, alacsony, 2.990.775 forint hitelösszegnél még a banki ajánlatok minimum összegét is figyelembe kell venni. Előfordul, hogy egy hitel csak 3 millió forinttól elérhető vagy alatta már nem olyan kedvező a kamat.
Tehát a fenti összegre és a fennmaradó 5 éves futamiőre kell keresni jobb ajánlatokat. Hitelkiváltás kalkulátorunk szerint léteznek kedvezőbb kölcsönök: 6-7% közötti kamattal, és 58-59 ezer forintos havi törlesztővel elérhetőek. Ez nem jelentene hatalmas spórolást a meglévőhöz képest, az 5 év alatt közel 200 ezer forintot lehetne megtakarítani. Ugyanakkor egy hitelkiváltás nagyobb összegű, hosszabb futamidejű vagy drágább kölcsönnél sokkal magasabb megtakarítást is eredményezhet. Ha díjmentes segítséget szeretnél kapni abban, hogy megéri-e neked kiváltani az átárazódó hiteledet, jelentkezz be hitelszakértő munkatársainkhoz és kérj visszahívást.
