A hitelfelvételnél az egyik legfontosabb kérdés az átfutási idő. Már az ingatlankeresés és a pénzügyi tervezés során meghatározó lehet, hogy az eladó mikor jut hozzá a teljes vételárhoz. Az adásvételek gyakran egymásra épülnek, ezért lakáshitellel történő finanszírozás esetén az eladó sokszor addig nem tud továbblépni, amíg nem kapja meg a teljes vételárat, vagy legalább nem rendelkezik megbízható információval a folyósítás várható időpontjáról. De mennyi idő alatt zajlik le egy átlagos hitelbírálat? Milyen szakaszokból áll a hitelügyintézés? És milyen okok miatt húzódhat el akár hetekig vagy hónapokig? Ebben a cikkben ezeket a kérdéseket járjuk körbe.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Mennyi ideig tart egy hitelbírálat?
Általánosságban elmondható, hogy a bankok vásárlási célú hitelkérelmek esetén 30 napon, építési és bővítési célú hiteleknél pedig 60 napon belül bírálják el a kérelmeket.
A tényleges átfutási idő azonban bankonként jelentősen eltérhet. Gyakorlati tapasztalataink alapján egyes hitelintézeteknél ennél lényegesen gyorsabban lezajlik a hitelbírálat, míg más esetekben akár több hétig vagy hónapokig is elhúzódhat az ügyintézés.
A hitelbírálat időtartamát nemcsak a bank aktuális leterheltsége határozza meg. Az ingatlan jogi és műszaki állapota, a benyújtott dokumentumok hiánytalansága, a munkáltatói ellenőrzés, az értékbecslés, valamint a KHR-ben szereplő adatok aktualitása is befolyásolhatja az ügyintézés hosszát.
Milyen szakaszokból áll a hitelügyintézés?
A hitelügyintézés főbb lépései a következők:
- a hiánytalan hitelkérelem benyújtása,
- az értékbecslés megrendelése és elkészítése,
- a jövedelemvizsgálat és a kapcsolódó ellenőrzések,
- a hitelbírálat és az engedélyezés,
- a kölcsönszerződés elkészítése,
- a kölcsönszerződés aláírása,
- a közjegyzői okirat elkészítése,
- a folyósítási feltételek teljesítése,
- a hitelösszeg folyósítása.
A hiánytalan hitelkérelem benyújtását követően elsőként jellemzően az értékbecslés megrendelésére kerül sor. Ezzel párhuzamosan zajlik a jövedelemvizsgálat és a szükséges ellenőrzések.
Amikor az értékbecslés eredménye is rendelkezésre áll, az ügylet a hitelbírálat és az engedélyezés szakaszába lép. Pozitív hitelbírálat esetén a bank elkészíti a kölcsönszerződés tervezetét, és azt az adós rendelkezésére bocsátja.
A kölcsönszerződés aláírására a szerződés áttanulmányozására biztosított, legalább háromnapos határidő letelte után kerülhet sor. Ez jellemzően a közjegyzői okiratba foglalással egyidejűleg történik.
A hitel folyósítására a folyósítási feltételek teljesítését követően kerül sor. Vásárlás esetén a pénzintézet a hitelösszeget az adásvételi szerződésben meghatározottak szerint, jellemzően az eladó bankszámlájára utalja.
Milyen okok miatt húzódhat el a hitelbírálat?
A hitelbírálat elhúzódásának számos oka lehet. A leggyakoribbak:
- rendezetlen tulajdoni lap,
- a térképmásolat és a valós állapot eltérése,
- jogilag rendezetlen ingatlan,
- az adásvételi szerződés módosításának szükségessége,
- hiányosan vagy nem megfelelően kitöltött munkáltatói igazolás,
- elhúzódó munkáltatói ellenőrzés,
- az értékbecslés akadályoztatása,
- hiányos vagy nem megfelelő értékbecslési dokumentáció,
- az értékbecslés felülvizsgálatának szükségessége,
- a KHR-adatok aktualizálására való várakozás,
- a banki hitelügyletek magas száma és a korlátozott banki kapacitás,
- valamint a nyári szabadságolások.
Nézzük meg részletesen, hogyan okozhatják ezek a tényezők a hitelügyintézés elhúzódását.
1. Rendezetlen tulajdoni lap
Előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon olyan korábbi bejegyzés szerepel, amely már nem aktuális. Ha nem végrehajtási jogról van szó, a legtöbb banknál a hitelkérelem ilyen esetben is befogadható, azonban az engedélyezés vagy a szerződéskötés feltétele lehet a bejegyzés végleges törlése.
A folyamat sürgősségi kérelemmel gyorsítható. A soron kívüli eljárásnak azonban díja van, amely jelenleg 16.000 forint.
A hitelügyintézés különösen akkor húzódhat el, ha például korábban munkáltatói kölcsönt vagy támogatást jegyeztek be az ingatlanra, az akkori munkáltató azonban időközben megszűnt.
Hagyatéki eljárás alatt álló ingatlan
A tulajdoni lap rendezésére akkor is várni kell, ha a megvásárolni kívánt ingatlan még hagyatéki eljárás alatt áll, és az örökösök tulajdonosként még nem kerültek véglegesen bejegyzésre. Ilyen esetben az adásvételi szerződés sem köthető meg addig, amíg a tulajdonjog határozattal történő bejegyzésére nem kerül sor. Emiatt hitelkérelem sem nyújtható be.
Néhány banknál azonban lehetőség van előbírálatra. Ez jellemzően legfeljebb hat hónapig érvényes, és segíthet abban, hogy a későbbi hitelügyintézés gyorsabban elinduljon, miután a tulajdonjog kérdése rendeződött a tulajdoni lapon.
2. Rendezetlen térképmásolat és jogilag rendezetlen ingatlan
Sok esetben csak az értékbecslés során derül ki, hogy a térképmásolat nem egyezik az ingatlan tényleges állapotával. Ez gyakran akkor fordul elő, ha az ingatlanhoz később új helyiséget építettek hozzá, de azt a megépítést követően nem tüntették fel a térképmásolaton. Ha olyan helyiségről van szó, amely érdemben befolyásolja a hitelbírálat eredményét, akkor annak feltüntetése szükséges a földhivatalnál.
Ez a folyamat több hétre is megakaszthatja a hitelbírálatot.
3. Az adásvételi szerződés módosításának szükségessége
A bankok meghatározott tartalmi követelményeket támasztanak az adásvételi szerződéssel szemben. Ha ezek közül akár egy is hiányzik, szükségessé válhat a szerződés módosítása.Ilyenkor a hitelbírálat addig állhat, amíg a földhivatal által érkeztetett módosított adásvételi szerződés a bank rendelkezésére nem áll.
Fontos, hogy nem elegendő a módosítást a feleknek aláírniuk. A módosított szerződést a földhivatalhoz is be kell nyújtani, ezért a folyamat gyorsaságát a földhivatal ügyfélfogadási rendje is befolyásolhatja.
Hogyan előzhető meg a szerződés módosítása?
Az adásvételi szerződés módosításának kockázata csökkenthető, ha a szerződés már az elkészítéskor megfelel az adott bank követelményeinek.
Érdemes ezért az adásvételi szerződés elkészítése előtt áttekinteni a bank által meghatározott tartalmi előírásokat. Ezek az információk minden bank honlapján elérhetők.
4. Nem megfelelően kitöltött munkáltatói igazolás
Ha a jövedelmed nem a hitelnyújtó banknál vezetett bankszámlára érkezik, a hiteligényléshez munkáltatói igazolást kell benyújtani. A hitelbírálat elhúzódásának gyakori oka, hogy ezt a dokumentumot a munkáltató nem tölti ki teljes körűen.
A leggyakoribb hiányosságok közé tartozik, hogy:
- nem szerepel az igazolás kitöltéséért felelős személy neve és elérhetősége,
- nem derül ki, hogy a munkavállaló felmondás alatt áll-e,
- nem kerül feltüntetésre, hogy a munkavállaló próbaidőn van-e,
- vagy nem szerepel, hogy a munkavállaló táppénzen van-e.
A hiányzó adatokat pótolni kell.
További problémát jelenthet, ha a munkáltatói igazolás a hitelbírálat időpontjában már 40 napnál régebbi. Ilyenkor a bank friss igazolást kérhet.
A munkáltatói igazolást sok esetben nem helyben, a munkavégzés helyszínén állítják ki, hanem a vállalat központjában. Ez akár több napot is igénybe vehet. Amíg a friss és megfelelően kitöltött munkáltatói igazolás nem áll rendelkezésre, addig a hitelbírálat nem tud továbbhaladni.
5. Elhúzódó munkáltatói ellenőrzés
A bank a benyújtott munkáltatói igazolást a hitelbírálat során ellenőrzi. Az ellenőrzés történhet telefonon vagy e-mailben. Ha a munkáltató nem válaszol időben a bank megkeresésére, az késleltetheti a hitelbírálatot. Ha a banki megkeresésre hosszabb időn keresztül nem érkezik válasz, szélsőséges esetben akár a hitelkérelem elutasítására is sor kerülhet.
A probléma különösen gyakori lehet külföldi munkaviszony esetén. Ezért célszerű a külföldi munkáltatót előre tájékoztatni arról, hogy a magyarországi bank várhatóan megkeresi a munkaviszony ellenőrzése miatt.
6. Az értékbecslés akadályoztatása
A banki hitelügyintézés egyik első lépése az értékbecslés megrendelése. Az értékbecslőnek általában öt nap áll rendelkezésére az értékbecslés elkészítésére. Ehhez azonban először időpontot kell egyeztetni az ingatlant bemutató személlyel.
Ha az érintett személy sem a megadott telefonszámon, sem e-mailben nem érhető el, az értékbecslés akadályozottá válik. Amíg nem sikerül időpontot egyeztetni, a hitelügyintézés is megrekedhet.
7. Hiányos vagy nem megfelelő értékbecslési dokumentáció
Az értékbecslés alapvető dokumentumai általában:
- a tulajdoni lap,
- a térképmásolat,
- az alaprajz,
- valamint az energetikai tanúsítvány.
Építési, bővítési vagy engedélyköteles korszerűsítési munkálatok esetén azonban teljes tervdokumentáció benyújtása is szükséges.
Ezen a területen gyakran előfordulnak hiányosságok: Ha például az építésfelügyelet által eredetileg jóváhagyott tervek később módosultak, akkor a módosított terveket is be kell nyújtani. Ugyanakkor fordítva is igaz: nem elegendő kizárólag a módosított terveket bemutatni, az eredeti dokumentációra is szükség lehet.
Mi történik, ha az építési tervek még a kivitelező nevére szólnak?
Előfordulhat, hogy az építési tervek eredetileg a kivitelező nevére kerültek beadásra, a telek azonban később az ügyfél tulajdonába került. Ilyenkor az egyszerű bejelentés jogutódlását kell kérni a hatóságnál. Ennek szintén van ügyintézési ideje.
Ha igazolni tudod, hogy a jogutódlás iránti eljárás elindult, a hitelkérelem általában már benyújtható. A jogutódlásról született határozat bemutatása azonban jellemzően szerződéskötési feltétel.
Ez nem feltétlenül hosszabbítja meg a teljes hitelügyintézést, mert mire a hitelbírálat lezajlik, jó eséllyel a jogutódlásról szóló határozat is megszületik.
E-napló és építési, bővítési hitel
Az e-napló megnyitása szintén az építési és bővítési hitelkérelmek egyik befogadási feltétele.
Élettársak vagy házastársak közös igénylése esetén fontos, hogy mindkét fél építtetőként szerepeljen az e-naplóban. Ha csak az egyik fél került feltüntetésre, a másik fél adatait is pótolni kell. Amíg ez nem történik meg, a hitelügyintézés nem tud továbbhaladni.
8. Az értékbecslés felülvizsgálata
Előfordulhat, hogy az értékbecslés eredménye nem felel meg a várakozásoknak.
Ilyen eset lehet például, ha a becslő az ingatlan értékét alacsonyabbnak ítéli a vártnál. Az is előfordulhat, hogy a helyszíni szemle időpontjában az ingatlan nem felelt meg valamely, a támogatott hitel igényléséhez szükséges feltételnek. Például a fürdőszobából hiányzott a támogatott hitelhez elvárt közvetlen hőleadó, amelyet később pótoltak.
Megfelelő indoklással ilyen esetben kérhető az értékbecslés felülvizsgálata. A felülvizsgálat azonban néhány napos csúszást okozhat, mivel a hitelbírálatnak meg kell várnia annak eredményét.
9. A KHR-adatok aktualizálása
A hitelkérelem befogadását követően a bank lekérdezi a KHR-t, vagyis a Központi Hitelinformációs Rendszert. A rendszerben elérhető hitel- és törlesztési információkat a bank figyelembe veszi a hitelbírálat során.
Korábbi hitel végtörlesztése
Ha például a korábbi lakáshiteledet közvetlenül az új hiteligénylés benyújtása előtt végtörlesztetted, előfordulhat, hogy a korábbi hitel havi törlesztőrészlete még megjelenik a KHR-ben.
Ha a bank az új hitel törlesztőrészletével együtt még figyelembe veszi a korábbi hitel törlesztését is, előfordulhat, hogy a jövedelmed alapján nem lennél hitelképes. Ilyenkor meg kell várni, amíg a végtörlesztéshez kapcsolódó adminisztráció átvezetésre kerül. Ez általában néhány napon belül megtörténik.
Előtörlesztés és a havi törlesztőrészlet változása
Más a helyzet, ha például egy személyi kölcsönt nem fizetsz vissza teljes egészében, hanem úgy törlesztesz elő, hogy az előtörlesztést követően már alacsonyabb havi törlesztőrészletet kell fizetned. Az új, alacsonyabb törlesztőrészlet azonban csak a következő hónapban esedékes törlesztési naptól léphet hatályba.
Ha a bank ezt megelőzően végzi el a hitelbírálatot, még a magasabb havi törlesztőrészletet kell figyelembe vennie. Ha a jövedelmed a magasabb törlesztőrészlet mellett nem bírja el az új hitelt, az alacsonyabb törlesztőrészlet mellett viszont már igen, akkor meg kell várni annak hatályba lépését.
Ez akár több héttel is meghosszabbíthatja a hitelbírálatot. Bizonyos esetekben pedig az is előfordulhat, hogy a bank elutasítja a hitelkérelmet, és később új igénylés benyújtására van szükség.
Hitelkártya és KHR
Hasonló helyzet állhat elő hitelkártya megléte esetén is. Ilyenkor sok esetben célszerűbb lehet a hitelkeret összegét minimalizálni, mint teljesen megszüntetni a hitelkártyát.
A keretösszeg csökkentése ugyanis jellemzően gyorsabban megjelenik a KHR-ben, míg a hitelkártya teljes megszüntetésének adminisztrációja hosszabb időt vehet igénybe.
10. Sok hitelügylet és korlátozott banki kapacitás
A hitelbírálat időtartamát jelentősen befolyásolhatja az adott banknál folyamatban lévő hitelügyletek száma.
A hitelbírálatot és az engedélyezést a bankok központi egységei végzik. Ezért az sem mindegy, hogy egy adott hitelintézet mekkora emberi erőforrással rendelkezik ezen a területen.
Az Otthon Start hitel indulásakor például a megnövekedett ügylettömeg valamennyi bank kapacitását próbára tette. Az átfutási idők a pénzintézetek saját átlagos ügyintézési idejéhez képest megnövekedtek, ugyanakkor a bankok között jelentős különbségek voltak. Volt olyan bank, amely hozzávetőlegesen tartani tudta a 30 napos bírálati időt, míg más hitelintézeteknél az átfutási idő két-három hónapra is nőtt.
11. Nyári szabadságolások
A nyári időszakban a szabadságolások miatt a hitelügyintézés több résztvevőjénél is csökkenhet a rendelkezésre álló kapacitás.
Nemcsak a hitelbírálók és engedélyezők dolgozhatnak kisebb létszámmal, hanem a bankfióki dolgozók, az értékbecslők, a közjegyzők és a földhivatali ügyintézők is.A folyamatban részt vevő szereplők együttes leterheltsége akár két-három héttel is meghosszabbíthatja a hitelügyintézést.
Ezért nyári ingatlanvásárlás vagy építkezés esetén érdemes az ügyintézéssel előre tervezni.
Hogyan gyorsítható fel a hitelügyintézés?
A hitelbírálat elhúzódásának számos oka lehet, ezek jelentős része azonban megfelelő előkészítéssel megelőzhető.
A folyamat gyorsítását segítheti például, ha:
- már a hitelkérelem benyújtása előtt ellenőrzöd a tulajdoni lapot,
- meggyőződsz arról, hogy a térképmásolat megfelel-e az ingatlan tényleges állapotának,
- az adásvételi szerződés megfelel az adott bank tartalmi követelményeinek,
- a munkáltatói igazolás teljes körűen és megfelelően kerül kitöltésre,
- a munkáltatót előre tájékoztatod a várható banki ellenőrzésről,
- az értékbecsléshez szükséges dokumentumokat előre összekészíted,
- építési vagy bővítési hitelnél az e-napló és a tervdokumentáció is megfelelően rendezett,
- valamint előre ellenőrzöd, hogy a KHR-ben szereplő adatok megfelelnek-e a jelenlegi hitelállapotnak.
Összegzés: miért húzódhat el a hitelbírálat?
A hitelbírálat átfutási idejét számos tényező befolyásolhatja. A folyamatot lassíthatja az ingatlan jogi vagy műszaki rendezetlensége, a hiányos dokumentáció, az elhúzódó munkáltatói ellenőrzés, az értékbecslés felülvizsgálata, a KHR-adatok aktualizálása, a banki leterheltség vagy akár a nyári szabadságolások.
A jó hír, hogy ezeknek a problémáknak jelentős része megfelelő előkészítéssel megelőzhető.
Egy tapasztalt hitelszakértő segítségével már a hitelkérelem benyújtása előtt feltárhatók azok a körülmények, amelyek később késleltethetik a bírálatot. Így a hitelügyintézés kiszámíthatóbbá és gördülékenyebbé tehető.
