A 10% önerővel történő lakásvásárlás hatalmas segítség a saját otthon megteremtésében, de fontos tudni: ez a lehetőség nem jár automatikusan. Nem elég csupán a jegybanki rendeletnek megfelelni, a bankok saját, sokszor jóval szigorúbb szabályokat is alkalmaznak. Cikkünkben megmutatjuk, hogyan vágj bele biztonságosan, és mit tegyél, hogy a többmilliós foglalód ne kerüljön veszélybe.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Mit mond az MNB rendelet a 90%-os finanszírozásról?
Az MNB rendelet két esetben teszi lehetővé forint alapú jelzáloghitelnél vagy pénzügyi lízingnél, hogy a bank a lakás forgalmi értékének 90%-áig finanszírozzon.
1. Első lakásvásárló vagy
A hitelkérelem benyújtásának napján az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek
- nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely - a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül - jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.
Nincs (és nem is volt) 50%-ot elérő lakástulajdonod: A hitelkérelem benyújtásának napján – adóstárs esetén mindannyiótok – vagy nem rendelkeztél 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal lakásban, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztél, amely – a tulajdoni hányadtól függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (például öröklés révén bejegyzett haszonélvezeti vagy özvegyi jog – szerződésben alapított haszonélvezet nem felel meg ennek).
Fontos különbség az Otthon Start hitelhez képest: A fix 3%-os hitelnél a kérelem benyújtását megelőző 10 évet vizsgálják, a 90%-os finanszírozásnál viszont nem csak az utóbbi 10 évet, hanem az azt megelőző időszakot is – vagyis soha nem lehetett 50%-ot elérő tulajdonrészed. Az Otthon Start egyébként megenged egyidejűleg legfeljebb 50% tulajdoni hányadot, a 90%-os finanszírozás azonban csak akkor jár, ha a tulajdonrészed nem érte el ezt a mértéket.
2. A hitelcél energiahatékony lakás
A hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy a fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítása.
A második út a 90%-os finanszírozáshoz, ha a hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése, felújítása. Energiahatékonynak az a lakás számít, amely energetikai minősítése legalább “A+” vagy annál magasabb minőség szerinti besorolású és primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év.
Ha a fenti két feltétel valamelyikének megfelelsz, jogosult lehetsz a 90%-os finanszírozásra – ez azonban még nem garancia arra, hogy a 10% önerő ténylegesen elég lesz a vételár kiegyenlítéséhez. Innentől az egyes bankok saját belső szabályain múik, mennyi hitelt kapsz az adott ingatlanra.
A 10% önerős finanszírozás banki feltételei
Ha a fenti feltételeknek megfelelsz, az MNB engedélyezi a 90%-os finanszírozást, de a bankok nem kötelesek ezt meg is adni. A gyakorlatban a pénzintézetek szigorúbban szűrnek, hogy valóban elég lesz-e a 10% saját forrás:
- Területi elhelyezkedés: Nem mindegy, hol veszel lakást. Nagyobb városokban és megyeszékhelyeken könnyebb megkapni a 90%-ot. Kisebb, kevésbé frekventált településeken a 10%-os önerő ritkábban működik.
- Ügyfélminősítés: A bankok a hitelbírálat során ügyfélminősítést végeznek. Ennek eredményeként különböző minősítési kategóriába kerülhet egy ügylet. Ha a minősítés nem a legkedvezőbb , a bank több önerőt kérhet. A ügyfélminősítésre még a hitelkérelem benyújtása és az adásvételi szerződés megkötése előtt lehetőség van. Ez alapján már előre lehet tudni, hogy adott banknál működhet-e a 10% önerős finanszírozás ügyfél oldalról. (Az Erste Bank például gyengébb ügyfélminősítésnél is hitelezhet 90%-os önerővel ha már legalább 3 hónapja hozzájuk érkezik a jövedelmed, vagy ha több mint 3 éve vagy a jelenlegi munkahelyeden, elmúltál 26 éves vagy már öregségi nyugdíjas vagy).
- JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) szabály: Eszerint 800 ezer Ft nettó jövedelem alatt maximum a fizetésed 50%-át, felette pedig 60%-át fordíthatod hiteltörlesztésre. A bankok belső szabályai 90%-os finanszírozásnál ennél szigorúbbak lehetnek. A MagNet Bank például a jövedelemterheltséget 40%-ban maximálja.
- Hitelcél és Hiteltípus: Önálló piaci lakáshitelt nem minden bank kínál magas finanszírozással. A CIB Bank például csak lakásvásárlásra (új és használt) adja meg a magasabb finanszírozást, építkezésre nem. Az OTP Banknál pedig, ha a "zöld" feltétel miatt kérnéd a 10% önerőt, ahhoz piaci kamatozású zöld lakáshitelt (vagy azzal kombinált támogatott hitelt) kell felvenned.
Egyéb tényezők
Sokszor csak egy-egy apró részleten múlik, hogy adott banknál működhet-e a 10% saját erővel történő lakásvásárlás. Például:
- Van-e az ingatlanon fennmaradó teher, pl. a magyar állam javára?
- Művelés alatti földrészlet tartozik-e az ingatlanhoz?
- Nem lakóingatlan, hanem garázs vagy építési telek kerülne bevonásra pótingatlanként?
- Mennyi a fedezeti ingatlan minimum piaci értéke?
- Mikor épült az ingatlan és milyen szerkezetű?
Így védd meg a foglalódat: A két legfontosabb lépés szerződéskötés előtt
Alapvetően két dolog határozza meg a hitelbírálat kimenetelét: az egyik az értékbecslés, a másik az ügyfélminősítés eredménye. Ha nem szeretnéd kockáztatni a foglalót, akkor célszerű és javasolt is az adásvételi szerződés megkötése és a foglaló átadása előtt az előzetes intézkedéseket megtenni. Ez az előzetes értékbecslés és az előminősítés.
Ha kifizeted a vételár 10%-át foglalóként, de a bank végül mégsem adja meg a hitelt, könnyen elbukhatod ezt a többmilliós összeget.
1. Kérj előzetes értékbecslést!
A bank nem a vételár, hanem az értékbecslő által megállapított forgalmi érték alapján hitelez.
Példa a kockázatra: Megveszel egy lakást 50 millió forintért, amire leteszel 5 millió (10%) foglalót. A banki értékbecslő viszont csak 45 millióra értékeli az ingatlant. A bank a 45 millió 90%-át fogja odaadni (40,5 millió Ft). Így az 50 milliós vételárhoz már nem 5, hanem 9,5 millió forint önerőre lesz szükséged.
Jó tudni: Felfelé ez nem működik. Ha 50 millió a vételár, de az értékbecslő 52 millióra értékeli, a bank akkor is a kisebb összegből (50 millió) indul ki. Az előzetes értékbecslés díja (kb. 65-90 ezer forint) csekély ár a foglaló biztonságáért, ráadásul sikeres hitelfelvétel esetén a bankok ezt gyakran visszatérítik. Ha nem, ez az összeg elvész – de ez a kockázat meg sem közelíti egy több millió forintos foglaló elvesztését.
Tipp: Amennyiben Otthon Start hitellel vásárolsz lakást, az előzetes értékbecslést azért is célszerű elvégezni, mert ennek során az is kiderül, hogy a lakás az Otthon Start jogszabályi előírásainak (hasznos alapterület, közművek, stb.) megfelel-e. Az Otthon Start rendelet azt is rögzíti, hogy a vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől. Így erről is lesz előzetesen információd az értékbecslés alapján.
2. Kérj előzetes hitelbírálatot (előminősítést)!
Előzetes hitelbírálat elvégzésére minden banknál van lehetőség. Néhány bank hivatalos igazolást is kiállít, amely 1-4 hónapig garantálja, hogy a minősítésed alapján megkapod a hitelt. Ahol nem adnak igazolást, az előminősítés ott is 95-98%-os pontossággal megmutatja a hitelképességedet, de nem garancia a jövőbeli hitelfelvételre.
Kíváncsi vagy, mennyi hitelt kaphatsz?
Töltsd ki az online előzetes hitelbírálat űrlapot és 48 órán belül már egy hivatalos banki hitelajánlattal a kezedben nézelődhetsz az ingatlanok között!
A végleges bírálat a hiánytalan hitelkérelmi dokumentumok benyújtását követően végezhető el. Ne hagyd az utolsó pillanatra, mert például a külföldi jövedelemmel rendelkezők esetén még az árfolyammozgás is befolyásolhatja a végleges bírálatot. Ha az előminősítéshez képest kisebb összegű lakáshitel kerül jóváhagyásra, akkor a hiányzó vételárrészletet önerőből szükséges pótolni, illetve plusz ingatlanfedezet vagy adóstárs bevonása lehet megoldás. Ez utóbbi azonban nem minden hiteltípus esetén engedélyezett.
Speciális eset a 10%-os önerőnél: felnőtt gyermek szülői támogatással
Gyakori élethelyzet, hogy a felnőtt gyermek felsőfokú nappali tagozatos tanulmányait végzi, így nem rendelkezik a hitelfelvételhez szükséges jövedelemmel. Ez esetben bevonható adóstársként a szülő, de amennyiben nem energiahatékony lakás szerzése a cél, a 90%-os finanszírozás csak akkor érvényesíthető, ha a szülő is megfelel az MNB lakástulajdonra vonatkozó előírásának, amely szerint soha nem volt 50%-ot elérő lakástulajdoni hányada vagy ha volt/van, az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.
Összegzés
10% önerővel lakást venni kiváló lehetőség, de fokozott körültekintést igényel. Az adásvételi szerződést érdemes úgy időzíteni, hogy aláírásakor az előzetes értékbecslés és előbírálat eredménye már ismert legyen. Az önerő foglalón felüli összegének átadását pedig célszerű úgy rögzíteni az adásvételi szerződésben, hogy azt a vevő a pozitív banki bírálatot követő meghatározott napon belül vállalja.
