Egy lakáshitel egyik legfontosabb kérdése, hogy mennyit finanszíroz a bank az ingatlan vételárából. A lakáshitel összegét nem csak a jövedelmünk határozza meg, hanem az is, hogy mekkora ez a finanszírozási arány. A maximális arányt MNB rendelet korlátozza. Ezen belül a bankok saját hatáskörben dönthetnek arról, hogy melyik településen milyen mértékig hiteleznek, avagy elmennek-e a jegybank által megadott falig vagy alatta húzzák meg a határt. Egyetlen bank sem ad hitelt egy lakás teljes árára, mert ez túl nagy kockázatot jelent mind az ügyfélnek, mind pedig a banknak.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Így szól az MNB finanszírozási arányra vonatkozó rendelete
A hitelfedezeti arányokról szóló szabályokat MNB rendelet rögzíti. Ez a rendelet kimondja, hogy forint alapú jelzáloghiteleknél a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ez azt jelenti, hogy egy ingatlanra az értékbecslő által megállapított forgalmi értéknek legfeljebb a 80%-a vehető fel hitelként.
Ugyanakkor 2024. január elsejétől meghatározott esetekben az ingatlan forgalmi értékének akár a 90%-a is felvehető jelzáloghitelként. Ennek vannak rendeletben rögzített jogosultsági feltételei, amelyek az alábbiak:
- a hitelkérelem benyújtásának napjáig az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket, és
- egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.
Milyen banki szabályok korlátozzák a felvehető hitelösszeget?
A bankok saját belső szabályzat alapján az MNB rendeletnél szigorúbb előírásokat is alkalmazhatnak a maximális finanszírozási arányra vonatkozóan.
Mindenekelőtt érdemes tisztáznunk kell két fontos alapfogalmat, amit a jelzáloghitelezésben használnak a pénzintézetek.
Mit jelent a hitelbiztosítéki érték?
A hitelintézetek többsége nemcsak az ingatlan forgalmi, hanem hitelbiztosítéki értékét is megállapítja. Ez utóbbi az ingatlan óvatos becslés alapján meghatározott értéke, amilyen áron az ingatlant az adós nemfizetése esetén viszonylag rövid idő alatt értékesíteni lehet. A hitelbiztosítéki érték - az ingatlan állapotától, területi elhelyezkedésétől függően - az ingatlan forgalmi értékének jellemzően 70-80%-a.
Hitelfedezeti mutató (HFM) jelentése
A hitelfedezeti mutató, ami a maximálisan felvehető hitel arányát határozza meg, bankonként és településenként differenciált. Általában a fővárosban, megyeszékhelyeken, nagyobb településeken elérhető az MNB által is meghatározott 80%-os finanszírozási arány, kisebb településen azonban jellemzően kisebb mértékben (forgalmi érték 60-70%-a) finanszíroznak a pénzintézetek.
A banki gyakorlat jellemzően az, hogy a felvehető hitelösszeg meghatározásánál az ingatlan forgalmi- és hitelbiztosítéki értékét egyaránt figyelembe veszik, és a két érték közül a kisebb összeg vehető fel hitelként. A maximum hitelösszeg egyik banknál sem haladhatja meg a hitelbiztosítéki érték 100%-át.
Nézzünk egy példát! Adott egy 20 millió forint értékű ingatlan, amely olyan településen fekszik, ahol a forgalmi értékének 80%-a vehető fel hitelként, vagyis legfeljebb 16 millió forint. Az ingatlan állapotából adódóan azonban az értékbecslő a hitelbiztosítéki értéket a forgalmi érték 70%-ában állapítja meg, ami ebben az esetben mindössze 14 millió forintot jelent. Ilyenkor a két érték közül az alacsonyabbat kell figyelembe venni, vagyis a felvehető hitelösszeg nem haladhatja meg a hitelbiztosítéki érték 100%-át, azaz a 14 millió forintot.
A 10% önerőhöz több feltételt szabnak a bankok
A 90%-os arányban történő finanszírozást az MNB január elsejétől teszi lehetővé. Mára a legtöbb banknál van is lehetőség akár 10% önerővel lakást vásárolni.
Fontos azonban kiemelni, hogy az MNB által meghatározott jogosultsági feltételeken túl, minden bank további szigorításokat alkalmaz. A 90%-os finanszírozás kivétel nélkül minden pénzintézetnél településtől függ.
Hitelintézettől függően ugyanakkor további feltételekkel, adós felé támasztott kritériumokkal is számolni kell. Meghatározó lehet például, hogy
- mi a hitel célja,
- milyen típusú hitelt szeretnél felvenni,
- az ingatlan-nyilvántartásban milyen megnevezéssel szerepel az ingatlan,
- mi a banki ügyfélminősítés eredménye, stb.
Elsősorban lakásvásárlás esetén érhető el a 90%-os finanszírozás, de egyéb lakáscél (építés, bővítés) is finanszírozható hitelintézettől függően. Fontos, hogy lakóingatlanról legyen szó, tehát nyaraló, üdülő, stb. megnevezésű ingatlant nem fogadnak el ilyen minimális önerős ügyleteknél a bankok. Piaci lakáshitel vagy kamattámogatott lakáskölcsön esetén is elérhetőek a 10% önerős konstrukciók.
A magas hitelarány veszélyei
A 90%-os finanszírozás szabályai meglehetősen szigorúak. Ennek legfőbb oka, hogy magas kockázatot jelent a bankok számára, ha a kihelyezett hitel összege majdnem eléri az ingatlan forgalmi értékét. Az ingatlan állapotának esetleges romlása, értékének csökkenése esetén előfordulhat, hogy a hitelintézetek számára az adott ingatlan nem nyújt kellő biztosítékot.
Ha a fedezetként bevont ingatlan értéke oly mértékben csökken, hogy a követelés kielégítését veszélyezteti, akkor a bank kötelezheti az adóst arra, hogy az ingatlan állapotát állítsa helyre, vagy új, megfelelő zálogfedezetet biztosítson, esetleg az értékcsökkenés mértékének megfelelő kiegészítő biztosítékot nyújtson. Ez a hitelfelvevők számára is kockázat, ezért az adós érdeke is az ingatlanok túlterhelésének elkerülése.
Ellenőrizheti az ingatlant a bank
Egy EU-s rendelet értelmében előírás, hogy „az intézmények az ingatlan értékét rendszeresen, a kereskedelmi ingatlanoknál legalább évente egyszer, lakóingatlanoknál pedig minden harmadik évben monitorozzák. Az intézmények gyakrabban monitoroznak, ha az ingatlanpiaci feltételek jelentősen változnak.
Ezzel összefüggésben az MNB-nek is van egy ajánlása a pénzügyi szervezetek ingatlanokkal összefüggő kockázatainak kezelésére.
Az EU-s rendelet előírásából kiindulva az MNB valamennyi pénzügyi szervezet esetében azt tartja jó gyakorlatnak, ha az ingatlanfedezet értékének felülvizsgálatára kereskedelmi ingatlanoknál legalább évente, lakóingatlanoknál pedig legalább háromévente sor kerül.
A banki kölcsön- és zálogszerződés tartalmazza, de a sok információ között talán elsiklunk afelett, hogy a bank - éppen a fentiek alapján - jogosult a zálogkötelezett szükségtelen zavarása nélkül a zálogtárgy rendeltetésszerű használatát és a zálogtárgy értékében esetlegesen beállt változásokat ellenőrizni.
A zálogkötelezett a kölcsön teljes futamideje alatt köteles a zálogtárgy értékbecslése során az értékbecslővel együttműködni és tűrni, hogy az értékbecslő a zálogtárgyat az értékbecslés elvégzéséhez szükséges mértékben megtekintse, az ingatlanba bemenjen, ott vizsgálatokat végezzen, illetve az adóstól vagy a zálogkötelezettől a zálogtárgyra vonatkozóan tájékoztatást kérjen.
Ha a hitelintézet tudomására jut, hogy az ingatlan értéke az átlagos piaci árhoz viszonyítva jelentősen csökkenhetett, és emiatt az ingatlan hitelbiztosítéki értékének ismételt helyszíni megállapítása válik szükségessé, a zálogkötelezett köteles biztosítani a helyszíni szemle lehetőségét.
Az MNB ajánlása alapján az ingatlanfedezet értékének felülvizsgálata történhet az eredeti értékelés felhasználásával (értékelés aktualizálás), illetve teljesen új - szemlével vagy statisztikai módszerrel lefolytatott - értékeléssel (teljeskörű értékbecslés) is.
Ha nem indokolt, akkor a bankok jellemzően nem készítenek új értékbecslést meglévő jelzáloghitelek esetén, de ritkán találkozhatunk olyan banki gyakorlattal is, ahol erre mégis sor került az elmúlt években.
Amennyiben olyan ingatlant szemeltél ki, amelyik vételárához csak 10% saját erőt tudsz felmutatni, úgy első lépésként javasolt egyeztetned egy tapasztalt hitelszakértővel. A díjmentes szolgáltatást nyújtó szakember egyrészt segít megállapítani, hogy jogosult vagy-e a 10% önerős lakáshitelre és az egyes pénzintézetek belső szabályainak ismeretében arra is választ tud adni, hogy a saját paramétereidhez, céljaidhoz illeszkedően melyik bank nyújtja a legjobb konstrukciót.
