Lakáshitel önerő 2025: mikor kell 10 vagy 20 százalék a lakáshitelhez?

Ha lakásvásárlási hitelt szeretnél felvenni 2025-ben, akkor számodra kulcsfontosságú információ, hogy mennyi önerő szükséges a vételár megfizetéséhez. Az elvárt saját erő mértékét egyrészt MNB rendelet határozza meg, másrészt az egyes hitelintézetek belső szabályzata. A banki szabályozás szigorúbb lehet az MNB előírásnál, sőt a bankok egymástól eltérő finanszírozási arányokat alkalmaznak. Az alábbi cikkben összefoglaljuk az önerő mértékével kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat.

Spórolj időt és pénzt!

Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat.

Visszahívást kérek

Már csak egy lépés választ el a legjobb hitelajánlatoktól!

Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:

• Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
• Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
• Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően

Köszönjük! Szakértőnk hamarosan visszahív.

Vezetékneved

Keresztneved

E-mail címed

Telefonszámod +36

Település

A Money Network Kft. adatvédelmi tájékoztatóját megismertem és elfogadom

Elküldöm

Maximálisan felvehető hitelösszeg az MNB rendelet alapján

A hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló MNB rendelet értelmében forint alapú jelzáloghitel igénylésekor a hitelfedezeti mutató (HFM), vagyis a maximálisan felvehető hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Kivéve néhány speciális esetben, melyeket a cikk további részében részletesen kifejtünk.

Ez azt jelenti tehát, hogy egy lakásvásárlási hitel felvételéhez alapesetben legalább 20% önerővel kell rendelkezned. 

10% önerő a fiatalok lakásszerzéshez

Az MNB 2024. január elsejétől hatályos rendelete alapján forint alapú jelzáloghitel esetén a hitel összege elérheti az ingatlan forgalmi értékének 90%-át is az alábbi esetben:

• az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket, és
• egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
• kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapú haszonélvezet joggal (öröklés) terhelt.

Fentiek alapján a 41 év alatti fiatalok első lakásvásárlásához 10% önerő is elég lehet.

10% önerő energiahatékony lakásszerzéshez és energiamegtakarítási célú felújításhoz

A 2025. január elsejétől hatályos MNB rendelet értelmében forint alapú finanszírozás esetén a hitel összege elérheti az ingatlan forgalmi értékének 90%-át is, amennyiben a hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy a fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítása.

Olyan lakóingatlanok vásárlása és építése finanszírozható 10% önerővel, melyek primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év és „A+” vagy annál magasabb energetikai besorolású.

Felújítás esetén pedig akkor elegendő a 10% önerő, ha az ingatlan “A”-nál kedvezőtlenebb energetikai minőségű, de a felújítást követően legalább “A” energetikai besorolású lesz és primer energiaigénye nem fogja meghaladni a 76 kWh/m2/év értéket; illetve amennyiben a felújítás legalább 30%-os primerenergia-igény csökkenést eredményez.

Mi számít önerőnek?

Önerőként vehető figyelembe a készpénz, megtakarítás, befektetés, lakástakarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetében a már elkészült építési munka értéke, vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás (falusi CSOK), önkormányzati, munkáltatói és egyéb forrásból származó támogatás, plusz az ingatlanfedezet is. Az alábbi cikkben részletesen kifejtjük mi számít lakáshitel felvételnél önerőnek:

Kapcsolódó cikk

Lakáshitel önerő: Mi számít annak?

Elolvasom a cikket

Mitől függ a maximálisan felvehető hitelösszeg a bankok szabályzata alapján?

A bankok belső szabályzata tartalmazza, hogy egy ingatlan forgalmi értékének maximum hány százalékát nyújtják hitelként. Ez a finanszírozási arány nem haladhatja meg az MNB előírásait, tehát alapesetben 20 százalék, illetve a fiatalok otthonteremtése, valamint “zöld” ingatlan finanszírozása esetén pedig 10 százalék önerő a szükséges minimum a felvenni kívánt lakáscélú hitelhez. 

Ugyanakkor a bankok lehetnek ezen szabályoktól szigorúbbak, és meghatározhatnak kisebb hitellel fedezhető arányt is, a döntéshez az alábbi szempontokat alkalmazzák.

1.) Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke

A bankok többsége a gyakorlatban a forgalmi érték 65-80%-ig történő hitelezését biztosítja a legtöbb esetben azzal a megkötéssel, hogy legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100%-a vehető fel hitelként. Van azonban olyan bank is, amely a maximális hitelösszeg megállapításánál a hitelbiztosítéki értéket nem veszi alapul.

Mit jelent a hitelbiztosítéki érték?

A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Ez az érték az ingatlan jövőbeni értékesíthetőségének figyelembevételével kerül megállapításra, számításba véve a hosszú távú fenntarthatósági szempontokat, valamint a piaci viszonyokat. A hitelbiztosítéki érték az, melyen az ingatlant az adós nemfizetése esetén – kényszerértékesítés során – viszonylag rövid időn belül értékesíteni lehet. A hitelbiztosítéki érték az ingatlan forgalmi értékének jellemzően 75-80%-a. 

A hitelbiztosítéki értéket befolyásoló tényezők: 

• az ingatlan területi elhelyezkedése, 
• állapota, 
• szerkezete. 

Egy kisebb településen lévő, vegyes falazatú, felújítandó ingatlan hitelbiztosítéki értékére azonban 35-40%-ot is levonhat az értékbecslő, így előfordulhat, hogy a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek csupán 60-65%-a. Ezt az jelenti egy 20 millió forint forgalmi értékű ingatlan esetén, hogy a hitelbiztosítéki érték 12-13 millió forint, s ez az összeg lehet a maximálisan felvehető hitel több bank esetében is. Ekkor 35-40% saját erőre is szükség lehet a vételár kiegyenlítéséhez.

Ugyanakkor egy nagyobb településen lévő jó állapotú, 20 millió forint forgalmi értékű tégla lakás hitelbiztosítéki értéke jellemzően a forgalmi érték 80%-a, azaz 16 millió forint. Ebben az esetben ez lehet a maximálisan felvehető hitelösszeg, ami azonos az MNB által megengedett 80%-os finanszírozási aránnyal (eltekintve a fiatalok első lakásszerzése, valamint “zöld” ingatlan finanszírozása esetén érvényesíthető 90%-os finanszírozási aránytól).

Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke tehát nagyban befolyásolja, hogy mennyi önerőre lehet szükséged a lakásvásárlás során.

2.) Az ingatlan területi elhelyezkedése

A banki gyakorlat azt mutatja, hogy városban, nagyobb településeken, egy-egy város vonzáskörzetében lévő településeken nagyobb mértékben finanszírozható egy ingatlan, mint a kevésbé frekventált, kis lélekszámú falvakban.

3.) A jövedelem-fedezettség

A maximálisan felvehető hitelösszeg megállapításakor, vagyis a hitelbírálat során a bankok nemcsak az ingatlan-értékbecslő által megállapított forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értékét veszik alapul, hanem az igénylők hitelképességét is vizsgálják. A jövedelem-fedezettség a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) alapján kerül meghatározásra. 

A JTM számítás módját szintén meghatározza az MNB, de ebben is a bankok saját belső előírásuk alapján lehetnek szigorúbbak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az igénylő által fizetendő törlesztőrészlet összegének (meglévő és felvenni kívánt hitel) bele kell férnie nettó jövedelmének 50%-ába, amennyiben az nem éri el a 600.000 Ft-ot, illetve 60%-ba, ha eléri vagy meghaladja a havi nettó 600.000 Ft-ot.

Ha tehát az ingatlan értéke lehetővé is tenné a 80%-os finanszírozást, s ezáltal a lakásvásárláshoz elegendő lenne 20% önerő, de a bank úgy ítéli meg, hogy jövedelmi oldalról nem fedezett a törlesztőrészlet fizetése, akkor magasabb saját erőt kell biztosítani.

60%-os JTM limit energiahatékony lakások esetén

Energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy lakás energiamegtakarítási célú felújítása esetén a JTM limit az ügyfelek jövedelmétől függetlenül 60 százalékra emelkedett 2025. január elsejétől, vagyis az adósok jövedelme annak nagyságától függetlenül 60 százalékig terhelhető.

Ez a szabály az alábbi, forint alapú hitelekre vonatkozik:

• legalább 10 éves kamatperiódusban rögzített, vagy
• a futamidő végéig rögzített hitelkamattal rendelkezik, vagy
• 5 évnél nem hosszabb futamidejű 

A jelenlegi JTM-szabályok forint alapú jelzáloghitelnél:

2025.01.08-án hatályban lévő állapot.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet

4.) Gyermekvállalással érintett hitelügylet

Amennyiben falusi CSOK és CSOK hitel vagy CSOK Plusz hitel igénybevételével szeretnél lakást vásárolni és vállalt gyermekre tekintettel igényled a kölcsönt, akkor ez is csökkentheti a bank által adható hitelösszeg nagyságát. A szabályozás persze hitelintézetenként eltérő. Van olyan pénzintézet, ahol a vállalt gyermek után igényelt támogatás is teljes mértékben önerőként kerül figyelembevételre, de olyan banki gyakorlattal is találkozhatsz, ahol a vállalt gyermekek száma is befolyásoló tényező a finanszírozási arány megállapításánál.

Kíváncsi vagy, mennyi hitelt kaphatsz?
Töltsd ki az online előzetes hitelbírálat űrlapot és 48 órán belül már egy hivatalos banki hitelajánlattal a kezedben nézelődhetsz az ingatlanok között!

5.) Plusz ingatlanfedezet bevonása – lakásvásárlás önerő nélkül

Lakásvásárlás során van lehetőség plusz ingatlanfedezet bevonására, amivel csökkenthető az önerő mértéke. Megfelelő ingatlan- és jövedelem-fedezettség esetén akár önerő nélkül is megvalósulhat egy lakásvásárlás. Nem szükséges, hogy a saját neveden legyen a plusz fedezetként bevont ingatlan. 

A bankok elfogadnak elsősorban közeli hozzátartozó tulajdonában lévő ingatlant is azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tulajdonosai zálogkötelezettként kerülnek bevonásra a hitelügyletbe.

Kapcsolódó cikk

Így kaphatsz lakáshitelt önerő nélkül

Elolvasom a cikket

Mely bankoknál és milyen feltételekkel igényelhető lakáshitel 10% önerővel?

Az MNB 90%-os finanszírozási arányra vonatkozó szabálya valamennyi forint alapú jelzáloghitelt érinti. Így a 10% önerő piaci kamatozású és támogatott lakáshitel esetén egyaránt elegendő lehet. 10% önerővel vásárolhatnak tehát ingatlant azok is, akik CSOK Plusz kölcsönt vagy CSOK hitelt vesznek igénybe, és azok is, akik piaci lakáshitelt igényelnek akár egyedülállóként, amennyiben megfelelnek a jogszabályi valamint a banki hitelképesség feltételeinek.

Elegendő a jogszabályi feltételek teljesítése a 10% önerős lakásvásárláshoz?

A 10% önerővel történő lakásvásárlásnál alapfeltétel az MNB által előírt feltételek teljesítése. Ezen túlmenően a bankok saját hatáskörben rendelkezhetnek arról, hogy nyújtanak-e lakáshitelt 10% önerővel, és ha igen, milyen egyéb feltételeket támasztanak.

Az eddigi banki gyakorlat alapján kijelenthetjük azonban, hogy az, hogy megfeleltek az MNB rendelet előírásainak, vagyis 41 év alattiak vagytok és nincsen olyan lakástulajdonotok, amely a jogosultságot kizárná, még nem jelent automatikusan zöld utat a 10%-os önerővel történő lakásvásárlási hitel felvételéhez. A 10% önerővel történő finanszírozás energiahatékony ingatlanok esetében sem automatikus.

Meghatározó ugyanis az ügyfélminősítés eredménye, valamint az is, hogy az ingatlan milyen településen található. Hitelintézettől függően befolyásoló tényező lehet, hogy a kérelem benyújtását megelőző 90 napon belül vettetek-e igénybe személyi kölcsönt vagy Babaváró hitelt, kapcsolódik-e gyermekvállalás a hitelfelvételhez, valamint mennyi a vételár, illetve a bekerülési költség.

Minden banknál igényelhető lakáshitel 10% önerővel 41 év alattiak számára?

Jelenleg több banknál is elérhető a 10% önerővel történő finanszírozás a jogszabályi feltételeknek megfelelő fiatalok számára az alábbi banki kritériumokkal:

• Az OTP Banknál csak bizonyos ingatlanértékig van lehetőség a 10 százalék önerővel való hitelnyújtásra (max. 80 millió forint) és a kiemelt településeken fekvő ingatlanok esetében, a hitelbiztosítéki érték 110 százalékáig.
• Az Erste Banknál is a nagyobb városokban és vonzáskörzetükben lévő ingatlanok esetén van erre lehetőség.
• A K&H Banknál szintén meghatározó az ingatlan területi elhelyezkedése.
• Az MBH Banknál kizárólag a lakásvásárlási/építési/bővítési, valamint a kombinált (vásárlás-bővítési) hitelcélok esetében lehet élni ezzel a lehetőséggel azokon a településeken, ahol a bank egyébként 80%-ban finanszíroz. Továbbá nem lehetséges a 10 százalék önerő alkalmazása akkor, ha több ingatlan fedezet bevonása esetén az egyik ingatlan nem a lentebbi listában szereplő településen található; ha maradó teher van az ingatlanon vagy művelés alatti földrészlet tartozik hozzá, illetve ha nem lakóingatlan kerülne pótingatlanként bevonásra, vagy ha az értékbecslő a sztenderd 20%-os levonáson felül további levonást alkalmaz műszaki állapot, elhelyezkedés, építési mód, stb. miatt.
• A CIB Banknál CSOK Plusz hitel, valamint a CSOK Plusz hitellel párhuzamosan igényelt piaci hitel esetén alkamazható, utóbbi esetben csak azonos hitelcél esetén. A 10 százalék önerővel történő finanszírozás településfüggő.
• A Raiffeisen Bank a CIB-hez hasonlóan csak a CSOK Plusz, valamint azzal párhuzamosan igényelt lakáshitel esetén alkalmazza a 10 százalék önerő lehetőségét.
• Az UniCredit Bank alkalmazza a 90 százalékos LTV limitet, azonban ez nem minden esetben jelenti a fedezeti ingatlan 90 százalékáig történő hitelnyújtást. A nyújtott hitel összege nem haladhatja meg a fedezeti ingatlanok hitelbiztosítéki értékének 100 százalékát. Alkalmazása településtől is függ.
• A Magnet Banknál is van lehetőség a 10 százalék önerővel való hitelnyújtásra a jogszabályi feltételek mellett.

Melyik banknál igényelhető lakáshitel 10% önerővel energiahatékony lakás finanszírozására?

Mivel az erre vonatkozó HFM és JTM rendelet 2025. január elsején lépett hatályba, ezért ez a szabály a bankok többségénél jelenleg még bevezetés alatt áll. 
Hitelszakértőink naprakész információval rendelkeznek az elérhető banki termékekről.

Mennyi önerő szükséges lakáshitelhez 2025-ben? – Gyakorlati példákkal

Példa I.

33 éves fiatal házaspár vásárol 55 m²-es használt lakást vidéki városban 30 millió forintért. 1 gyermekük van, 1 gyermeket vállalnak. Lakástulajdonuk nincs és korábban sem volt. A Babaváró hitelt felvették egy évvel korábban. Kettejük nettó jövedelme 550.000 Ft.

A leírtak alapján – 41 év alatti életkor, nincs lakástulajdon, 80 millió forintot el nem érő vételár, 50 m²-t elérő hasznos alapterület, legalább 1 gyermekvállalás – a család jogosult lehet a CSOK Plusz hitelre és a 10% önerővel történő finanszírozásra. A CSOK Plusz rendelet alapján két gyermek után legfeljebb 30 millió forint hitel igényelhető.

Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is teljesülnek-e a feltételek, s ez alapján mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?

Esetükben tehát – ha nincs jelentősebb megtakarítás vagy nem likvid –  olyan bankot célszerű keresni, ahol működik a 10% önerővel történő hitelfelvétel. Így fedezeti oldalról a 30 millió forint forgalmi értékű városi lakás 90%-ban finanszírozható, ami maximum 27 millió forint CSOK Plusz hitelt és 3 millió forint elvárt saját erőt jelent.

Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy a 27 millió forintos hitel törlesztőrészlete – figyelembe véve a meglévő Babaváró hitel havi törlesztését – belefér-e a kettejük nettó jövedelmének 50%-ába, vagyis a JTM mutató 50% alatt kell, hogy legyen.

A példában szereplő házaspár tehát felveheti 10 százalék, azaz 3 millió forint önerővel a hitelt és a törlesztő a Babaváró meglévő törlesztőjével együtt is bőven bele fog férni a jövedelmükbe.

Példa II.

40 éves fiatal házaspár vásárol 110 m²-es, jó állapotú, nem energiahatékony, családi házat vidéki városban 95 millió forintért. 2 gyermekük van, 1 gyermeket vállalnak. Közös lakásukat 35 millió forintért értékesítették. Meglévő hitelük nincs. Kettejük nettó jövedelme 750.000 Ft.

A leírtak alapján – 41 év alatti életkor, 150 millió forintot el nem érő vételár, az eladottnál drágább ingatlan vásárlása, 90 m²-t elérő hasznos alapterület, legalább 1 gyermekvállalás – a család jogosult lehet a CSOK Plusz hitelre, a 10% önerővel történő finanszírozásra viszont nem, mert korábban volt már 50%-ot elérő lakástulajdonuk, illetve az ingatlan energetikai besorolása alapján sem jogosultak a 90%-os finanszírozásra.. A CSOK Plusz rendelet alapján három gyermek után legfeljebb 50 millió forint hitel igényelhető.

Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is teljesülnek-e a feltételek, s ez alapján mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?

Az MNB rendelet és a banki gyakorlat alapján a 95 millió forint forgalmi értékű városi ingatlan  80%-ban finanszírozható, ami maximum  76 millió forint kitettséget tesz lehetővé. Ez alapján minimum 19 millió forint önerőre van szükség.

Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy 76 millió forintos hitel (50 millió forint CSOK Plusz, 26 millió forint piaci hitel) törlesztőrészlete belefér-e az igénylők nettó jövedelmének 60%-ába, vagyis a JTM mutató 60% alatt kell, hogy legyen.

A példában szereplő házaspár tehát 20 százalék önerő, azaz 19 millió forint felmutatásával felveheti a 76 millió forintos hitelösszeget, hiszen papírforma szerint belefér a jövedelmükbe. Ugyanakkor mivel elég kifeszített lesz a hitellel a családi költségvetés, ezért érdemes minden biztosítékkal élni, ami egy esetleges jövedelem-kiesésnél átmeneti vagy akár tartósabb megoldást is jelenthet a törlesztők teljesítésére.

Példa III.

45 éves igénylők vásárolnak 95 m²-es, felújításra szoruló, családi házat egy kis lélekszámú településen 35 millió forintért. A felújítás célja nem a 30%-os primer energiaigény csökkenés. 3 gyermekük van, több gyermeket nem vállalnak. Ez az első közös lakásuk, korábban külön-külön sem rendelkeztek lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Meglévő hitelük nincs. Kettejük nettó jövedelme 630.000 Ft.

A leírtak alapján – nincs gyermekvállalás – CSOK Plusz hitelre nem lehetnek jogosultak, s az életkori feltételek miatt – 41 évnél idősebbek – 10% önerővel történő finanszírozásra sincs lehetőség. 

Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is megvizsgálva mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?

A példában szereplő településen a banki gyakorlat szerint a maximum finanszírozási arány 65%, tehát a 35 millió forint értékű ingatlanra – fedezeti oldalról – maximum 22,75 millió forint igényelhető. A JTM mutató nem haladhatja meg a 60 százalékot. 

A példában szereplő házaspárnak 35 százalék önerőre lesz szüksége az ingatlan megvásárlásához. A maradék összeg hitelből történő finanszírozására bőven elegendő lesz a kettejük fizetése.

Példa IV.

37 éves igénylők vásárolnak egy új építésű lakást megyeszékhelyen 70 millió forintért. 2 gyermekük van, több gyermeket nem vállalnak. Ez az első közös lakásuk, korábban külön-külön sem rendelkeztek lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Nincsen meglévő hitelük. Kettejük nettó jövedelme 700.000 Ft.

A leírtak alapján – nincs gyermekvállalás – CSOK Plusz hitelre nem lehetnek jogosultak, de – 10% önerővel történő finanszírozás jogszabályi feltételeinek megfelelnek, hiszen 41 év alattiak és a tulajdoni hányadra vonatkozó jogszabályi feltétek is teljesülnek.

Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is megvizsgálva mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?

Ha nincsen meg a 14 millió forint önerő, akkor célszerű olyan bankot keresni, ahol működik a 10% önerővel történő hitelfelvétel. Így fedezeti oldalról a 70 millió forint forgalmi értékű megyeszékhelyen található új lakás 90%-ban finanszírozható, ami maximum 63 millió forint piaci lakáshitel felvételét teszi lehetővé.

Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy 63 millió forintos piaci hitel törlesztőrészlete belefér-e a nettó jövedelmük 60%-ába. A JTM alapján ugyanis a nettó 700.000 Ft jövedelmet igazoló család maximum 420.000 Ft összegű hiteltörlesztést vállalhat.

A példában szereplő házaspár nem tudja 10 százalék önerővel megvásárolni a kiszemelt ingatlant, mert a jövedelmük nem elegendő a nagyobb hitel felvételére. Ahhoz, hogy a 420 ezer forintos törlesztőrészletet ne haladják meg, egy legfeljebb 58 millió forintos lakáscélú kölcsönt tudnak felvenni, ehhez pedig 17% önerőre lesz még szükségük ahhoz, hogy a vételárat ki tudják fizetni.