Ha lakásvásárlási hitelt szeretnél felvenni 2024-ben, akkor számodra kulcsfontosságú információ, hogy mennyi önerő szükséges a vételár megfizetéséhez. Az elvárt saját erő mértékét egyrészt MNB rendelet határozza meg, másrészt az egyes hitelintézetek belső szabályzata. A banki szabályozás szigorúbb lehet az MNB előírásnál, sőt a bankok egymástól eltérő finanszírozási arányokat alkalmaznak. Az alábbi cikkben összefoglaljuk az önerő mértékével kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Maximálisan felvehető hitelösszeg az MNB rendelet alapján
A hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló MNB rendelet értelmében forint alapú jelzáloghitel igénylésekor a hitelfedezeti mutató (HFM), vagyis a maximálisan felvehető hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át.
Ez azt jelenti, hogy egy lakásvásárlási hitel felvételéhez legalább 20% önerővel kell rendelkezned.
10% önerő a fiatalok lakásszerzéshez
Ugyanakkor az MNB 2024. január elsejétől hatályos rendelete alapján forint alapú jelzáloghitel esetén a hitel összege elérheti az ingatlan forgalmi értékének 90%-át is az alábbi esetben:
- az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket, és
- egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapú haszonélvezet joggal (öröklés) terhelt.
Fentiek alapján a 41 év alatti fiatalok első lakásvásárlásához 10% önerő is elég lehet.
Mi számít önerőnek?
Önerőként vehető figyelembe a készpénz, megtakarítás, befektetés, lakástakarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetében a már elkészült építési munka értéke, vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás (falusi CSOK), önkormányzati, munkáltatói és egyéb forrásból származó támogatás, plusz ingatlanfedezet. Ha további információt szeretnél az önerőt tekintve:
Mitől függ a maximálisan felvehető hitelösszeg a bankok szabályzata alapján?
A bankok belső szabályzata tartalmazza, hogy egy ingatlan forgalmi értékének maximum hány százalékát nyújtják hitelként. Ez a finanszírozási arány nem haladhatja meg az MNB előírásait, tehát alapesetben a 20 százalékot, illetve a fiatalok otthonteremtése esetén pedig 10 százalék önerő a szükséges minimum a felvenni kívánt lakáscélú hitelhez.
Ugyanakkor a bankok lehetnek ezen szabályoktól szigorúbbak, és meghatározhatnak kisebb hitellel fedezhető arányt is, a döntéshez az alábbi szempontokat alkalmazzák.
Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke
A bankok többsége a gyakorlatban a forgalmi érték 65-80%-ig történő hitelezését biztosítja a legtöbb esetben azzal a megkötéssel, hogy legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100%-a vehető fel hitelként. Van azonban olyan bank is, amely a maximális hitelösszeg megállapításánál a hitelbiztosítéki értéket nem veszi alapul.
Mit jelent a hitelbiztosítéki érték?
A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Ez az érték az ingatlan jövőbeni értékesíthetőségének figyelembevételével kerül megállapításra, számításba véve a hosszú távú fenntarthatósági szempontokat, valamint a piaci viszonyokat. A hitelbiztosítéki érték az, melyen az ingatlant az adós nemfizetése esetén – kényszerértékesítés során – viszonylag rövid időn belül értékesíteni lehet. A hitelbiztosítéki érték az ingatlan forgalmi értékének jellemzően 75-80%-a.
A hitelbiztosítéki értéket befolyásoló tényezők:
- az ingatlan területi elhelyezkedése,
- állapota,
- szerkezete.
Egy kisebb településen lévő, vegyes falazatú, felújítandó ingatlan hitelbiztosítéki értékére azonban 35-40%-ot is levonhat az értékbecslő, így előfordulhat, hogy a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek csupán 60-65%-a. Ezt az jelenti egy 20 millió forint forgalmi értékű ingatlan esetén, hogy a hitelbiztosítéki érték 12-13 millió forint, s ez az összeg lehet a maximálisan felvehető hitel több bank esetében is. Ekkor 35-40% saját erőre is szükség lehet a vételár kiegyenlítéséhez.
Ugyanakkor egy nagyobb településen lévő jó állapotú, 20 millió forint forgalmi értékű tégla lakás hitelbiztosítéki értéke jellemzően a forgalmi érték 80%-a, azaz 16 millió forint. Ebben az esetben ez lehet a maximálisan felvehető hitelösszeg, ami azonos az MNB által megengedett 80%-os finanszírozási aránnyal (eltekintve a fiatalok első lakásszerzése esetén érvényesíthető 90%-os finanszírozási aránytól).
Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke tehát nagyban befolyásolja, hogy mennyi önerőre lehet szükséged a lakásvásárlás során.
Az ingatlan területi elhelyezkedése
A banki gyakorlat azt mutatja, hogy városban, nagyobb településeken, egy-egy város vonzáskörzetében lévő településeken nagyobb mértékben finanszírozható egy ingatlan, mint a kevésbé frekventált, kis lélekszámú falvakban.
A jövedelem-fedezettség
A maximálisan felvehető hitelösszeg megállapításakor, vagyis a hitelbírálat során a bankok nemcsak az ingatlan-értékbecslő által megállapított forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értékét veszik alapul, hanem az igénylők hitelképességét is vizsgálják. A jövedelem-fedezettség a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) alapján kerül meghatározásra.
A JTM számítás módját szintén meghatározza az MNB, de ebben is a bankok saját belső előírásuk alapján lehetnek szigorúbbak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az igénylő által fizetendő törlesztőrészlet összegének (meglévő és felvenni kívánt hitel) bele kell férnie nettó jövedelmének 50%-ába, amennyiben az nem éri el a 600.000 Ft-ot, illetve 60%-ba, ha eléri vagy meghaladja a havi nettó 600.000 Ft-ot.
Ha tehát az ingatlan értéke lehetővé is tenné a 80%-os finanszírozást, s ezáltal a lakásvásárláshoz elegendő lenne 20% önerő, de a bank úgy ítéli meg, hogy jövedelmi oldalról nem fedezett a törlesztőrészlet fizetése, akkor magasabb saját erőt kell biztosítani.
Gyermekvállalással érintett hitelügylet
Amennyiben falusi CSOK és CSOK hitel vagy CSOK Plusz hitel igénybevételével szeretnél lakást vásárolni és vállalt gyermekre tekintettel igényled a kölcsönt, akkor ez is csökkentheti a bank által adható hitelösszeg nagyságát. A szabályozás persze hitelintézetenként eltérő. Van olyan pénzintézet, ahol a vállalt gyermek után igényelt támogatás is teljes mértékben önerőként kerül figyelembevételre, de olyan banki gyakorlattal is találkozhatsz, ahol a vállalt gyermekek száma is befolyásoló tényező a finanszírozási arány megállapításánál.
Plusz ingatlanfedezet bevonása – lakásvásárlás önerő nélkül
Lakásvásárlás során van lehetőség plusz ingatlanfedezet bevonására, amivel csökkenthető az önerő mértéke. Megfelelő ingatlan- és jövedelem-fedezettség esetén akár önerő nélkül is megvalósulhat egy lakásvásárlás. Nem szükséges, hogy a saját neveden legyen a plusz fedezetként bevont ingatlan.
A bankok elfogadnak elsősorban közeli hozzátartozó tulajdonában lévő ingatlant is azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tulajdonosai zálogkötelezettként kerülnek bevonásra a hitelügyletbe.
Mely bankoknál és milyen feltételekkel igényelhető lakáshitel 10% önerővel?
Az MNB 90%-os finanszírozási arányra vonatkozó szabálya valamennyi forint alapú jelzáloghitelt érinti. Így a 10% önerő piaci kamatozású és támogatott lakáshitel esetén egyaránt elegendő lehet. 10% önerővel vásárolhatnak tehát ingatlant azok is, akik CSOK Plusz kölcsönt vagy CSOK hitelt vesznek igénybe, és azok is, akik piaci lakáshitelt igényelnek akár egyedülállóként, amennyiben megfelelnek a jogszabályi valamint a banki hitelképesség feltételeinek.
Elegendő a jogszabályi feltételek teljesítése a 10% önerős lakásvásárláshoz?
A 10% önerővel történő lakásvásárlásnál alapfeltétel az MNB által előírt feltételek teljesítése. Ezen túlmenően a bankok saját hatáskörben rendelkezhetnek arról, hogy nyújtanak-e lakáshitelt 10% önerővel, és ha igen, milyen egyéb feltételeket támasztanak.
Az eddigi banki gyakorlat alapján kijelenthetjük: az, hogy megfeleltek az MNB rendelet előírásainak, vagyis 41 év alattiak vagytok és nincsen olyan lakástulajdonotok, amely a jogosultságot kizárná, még nem jelenti, hogy automatikusan zöld utat a 10%-os önerővel történő lakásvásárlási hitel felvételéhez.
Meghatározó az ügyfélminősítés eredménye, valamint az is, hogy az ingatlan milyen településen található. Hitelintézettől függően befolyásoló tényező lehet, hogy a kérelem benyújtását megelőző 90 napon belül vettetek-e igénybe személyi kölcsönt vagy Babaváró hitelt, kapcsolódik-e gyermekvállalás a hitelfelvételhez, valamint mennyi a vételár, illetve bekerülési költség.
Minden banknál igényelhető lakáshitel 10% önerővel?
Cikkünk írásának időpontjában (2024. március 1-jén) csak néhány banknál érhető el a 10% önerővel történő finanszírozás. A bankok többségénél még kidolgozás alatt vannak a 10% önerővel való hitelnyújtás feltételei. Hitelszakértőink naprakész információval rendelkeznek az elérhető banki termékekről.
Mennyi önerő szükséges lakáshitelhez 2024-ben? – Gyakorlati példákkal
Példa I.
33 éves fiatal házaspár vásárol 55 m2-es használt lakást vidéki városban 30 millió forintért. 1 gyermekük van, 1 gyermeket vállalnak. Lakástulajdonuk nincs és korábban sem volt. A Babaváró hitelt felvették egy évvel korábban. Kettejük nettó jövedelme 550.000 Ft.
A leírtak alapján – 41 év alatti életkor, nincs lakástulajdon, 80 millió forintot el nem érő vételár, 50 m2-t elérő hasznos alapterület, legalább 1 gyermekvállalás – a család jogosult lehet a CSOK Plusz hitelre és a 10% önerővel történő finanszírozásra. A CSOK Plusz rendelet alapján két gyermek után legfeljebb 30 millió forint hitel igényelhető.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is teljesülnek-e a feltételek, s ez alapján mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
Esetükben tehát – ha nincs jelentősebb megtakarítás vagy nem likvid – olyan bankot célszerű keresni, ahol működik a 10% önerővel történő hitelfelvétel. Így fedezeti oldalról a 30 millió forint forgalmi értékű városi lakás 90%-ban finanszírozható, ami maximum 27 millió forint CSOK Plusz hitelt és 3 millió forint elvárt saját erőt jelent.
Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy a 27 millió forintos hitel törlesztőrészlete – figyelembe véve a meglévő Babaváró hitel havi törlesztését – belefér-e a kettejük nettó jövedelmének 50%-ába, vagyis a JTM mutató 50% alatt kell, hogy legyen.
| CSOK Plusz törlesztőrészlet 25 évre | 132.210 Ft/hó |
| Meglévő babaváró törlesztés | 45.835 Ft/hó |
| Nettó jövedelem | 550.000 Ft/hó |
| JTM | 32% |
| HFM | 90% |
| Finanszírozható 10% önerővel? | Igen |
A példában szereplő házaspár tehát felveheti 10 százalék, azaz 3 millió forint önerővel a hitelt és a törlesztő a Babaváró meglévő törlesztőjével együtt is bőven bele fog férni a jövedelmükbe.
Példa II.
40 éves fiatal házaspár vásárol 110 m2-es, jó állapotú családi házat vidéki városban 95 millió forintért. 2 gyermekük van, 1 gyermeket vállalnak. Közös lakásukat 35 millió forintért értékesítették. Meglévő hitelük nincs. Kettejük nettó jövedelme 750.000 Ft.
A leírtak alapján – 41 év alatti életkor, 150 millió forintot el nem érő vételár, az eladottnál drágább ingatlan vásárlása, 90 m2-t elérő hasznos alapterület, legalább 1 gyermekvállalás – a család jogosult lehet a CSOK Plusz hitelre, a 10% önerővel történő finanszírozásra viszont nem, mert korábban volt már 50%-ot elérő lakástulajdonuk. A CSOK Plusz rendelet alapján három gyermek után legfeljebb 50 millió forint hitel igényelhető.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is teljesülnek-e a feltételek, s ez alapján mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
Az MNB rendelet és a banki gyakorlat alapján a 95 millió forint forgalmi értékű városi ingatlan 80%-ban finanszírozható, ami maximum 76 millió forint kitettséget tesz lehetővé. Ez alapján minimum 19 millió forint önerőre van szükség.
Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy 76 millió forintos hitel (50 millió forint CSOK Plusz, 26 millió forint piaci hitel) törlesztőrészlete belefér-e az igénylők nettó jövedelmének 60%-ába, vagyis a JTM mutató 60% alatt kell, hogy legyen.
| CSOK Plusz törlesztőrészlet 25 évre | 244.832 Ft/hó |
| Piaci hitel törlesztőrészlet 20 évre 6% kamatta | 186.273 Ft/hó |
| Nettó jövedelem | 750.000 Ft/hó |
| JTM | 57% |
| HFM | 80% |
| Finanszírozható 10% önerővel? | NEM |
| Hány % önerővel finanszírozható? | 20% |
| Mennyi önerő szükséges? | 19.000.000 Ft |
A példában szereplő házaspár tehát 20 százalék önerő, azaz 19 millió forint felmutatásával felveheti a 76 millió forintos hitelösszeget, hiszen papírforma szerint belefér a jövedelmükbe. Ugyanakkor mivel elég kifeszített lesz a hitellel a családi költségvetés, ezért érdemes minden biztosítékkal élni, ami egy esetleges jövedelem-kiesésnél átmeneti vagy akár tartósabb megoldást is jelenthet a törlesztők teljesítésére.
Példa III.
45 éves igénylők vásárolnak 95 m2-es, felújításra szoruló családi házat egy kis lélekszámú településen 35 millió forintért. 3 gyermekük van, több gyermeket nem vállalnak. Ez az első közös lakásuk, korábban külön-külön sem rendelkeztek lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Meglévő hitelük nincs. Kettejük nettó jövedelme 630.000 Ft.
A leírtak alapján – nincs gyermekvállalás – CSOK Plusz hitelre nem lehetnek jogosultak, s az életkori feltételek miatt – 41 évnél idősebbek – 10% önerővel történő finanszírozásra sincs lehetőség.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is megvizsgálva mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
A példában szereplő településen a banki gyakorlat szerint a maximum finanszírozási arány 65%, tehát a 35 millió forint értékű ingatlanra – fedezeti oldalról – maximum 22,75 millió forint igényelhető. A JTM mutató nem haladhatja meg a 60 százalékot.
| Piaci hitel törlesztőrészlet 20 évre 6% kamattal | 162.988 Ft/hó |
| Nettó jövedelem | 630.000 Ft/hó |
| JTM | 26% |
| HFM | 65% |
| Finanszírozható 10% önerővel? | NEM |
| Hány % önerővel finanszírozható? | 35% |
| Mennyi önerő szükséges? | 12.250.000 Ft |
A példában szereplő házaspárnak 35 százalék önerőre lesz szüksége az ingatlan megvásárlásához. A maradék összeg hitelből történő finanszírozására bőven elegendő lesz a kettejük fizetése.
Példa IV.
37 éves igénylők vásárolnak egy új építésű lakást megyeszékhelyen 70 millió forintért. 2 gyermekük van, több gyermeket nem vállalnak. Ez az első közös lakásuk, korábban külön-külön sem rendelkeztek lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Nincsen meglévő hitelük. Kettejük nettó jövedelme 700.000 Ft.
A leírtak alapján – nincs gyermekvállalás – CSOK Plusz hitelre nem lehetnek jogosultak, de – 10% önerővel történő finanszírozás jogszabályi feltételeinek megfelelnek, hiszen 41 év alattiak és a tulajdoni hányadra vonatkozó jogszabályi feltétek is teljesülnek.
Kérdés, hogy jövedelmi és fedezeti oldalról is megvizsgálva mennyi önerőre van szükséges a családnak, és mekkora összegű hitelfelvételre jogosult?
Ha nincsen meg a 14 millió forint önerő, akkor célszerű olyan bankot keresni, ahol működik a 10% önerővel történő hitelfelvétel. Így fedezeti oldalról a 70 millió forint forgalmi értékű megyeszékhelyen található új lakás 90%-ban finanszírozható, ami maximum 63 millió forint piaci lakáshitel felvételét teszi lehetővé.
Jövedelmi oldalról azt kell vizsgálni, hogy 63 millió forintos piaci hitel törlesztőrészlete belefér-e a nettó jövedelmük 60%-ába. A JTM alapján ugyanis a nettó 700.000 Ft jövedelmet igazoló család maximum 420.000 Ft összegű hiteltörlesztést vállalhat.
| Piaci hitel törlesztőrészlet 20 évre 6% kamattal | 451.352 Ft/hó |
| Nettó jövedelem | 700.000 Ft/hó |
| JTM | 64% |
| HFM | 90% |
| Finanszírozható 10% önerővel? | NEM |
| Mennyi havi törlesztés vállalható JTM alapján? | 420.000 Ft |
| Mennyi hitelt nyújtható JTM alapján? | 58.000.000 Ft |
| Hány % önerővel finanszírozható? | 17% |
| Mennyi önerő szükséges? | 12.000.000 Ft |
A példában szereplő házaspár nem tudja 10 százalék önerővel megvásárolni a kiszemelt ingatlant, mert a jövedelmük nem elegendő a nagyobb hitel felvételére. Ahhoz, hogy a 420 ezer forintos törlesztőrészletet ne haladják meg, egy legfeljebb 58 millió forintos lakáscélú kölcsönt tudnak felvenni, ehhez pedig 17% önerőre lesz még szükségük ahhoz, hogy a vételárat ki tudják fizetni.
