A hitelből történő ingatlan vásárláshoz önerő szükséges, a vételárnak legalább 20 százalékát saját forrásból kell fedezned. Mi a helyzet viszont akkor, ha szembejön az álomlakás, de még nem sikerült összegyűjteni a megfelelő mennyiségű önerőt, vagy épp teljesen pénz szűkében vagy és egyáltalán nincs tőkéd a vásárláshoz? Ezekre igyekszünk választ adni most.
Lakáshitel önerő nélkül, pótfedezet bevonásával
Ha nem tudsz elegendő önerőt beletenni az ingatlan vásárlásba az egyik járható út a pótfedezet bevonása lehet. Az erre vonatkozó szabályozás eléggé összetett, ugyanis változó, hogy melyik bank milyen ingatlant fogad el fedezetként és pótfedezetként.
Ha megfelelő értékű ingatlant sikerül felajánlanod pótfedezetként, az is megoldható, hogy önerő nélkül vedd meg a kiszemelt lakást vagy házat.
Fontos tisztában lenned az alábbiakkal pótfedezet bevonásakor:
- akár olyan ingatlant is bevonhatsz pótfedezetként, ami nem a sajátod, hanem például valamelyik rokonodé.
- mindegyik ingatlanra egyetemleges jelzálogjog kerül bejegyzésre.
- ha valamelyik fedezet nem a saját tulajdonodban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. Tehát ha nem fizeted a tartozásod, akkor a bank elveheti a zálogkötelezett ingatlanát. Vagyis egy meglehetősen mély bizalmi viszonyt igényel attól a családtagtól, aki pótfedezetként felajánlja hitelügyletedhez az ingatlanát.
- a pótfedezet csak ingatlan lehet, egyéb zálogtárgy nem
- változó, hogy a bankok milyen ingatlant fogadnak el pótfedezetként. Ebben a kérdésben mindenképp érdemes egy tapasztalt hitelszakértőhöz fordulni, aki tisztában van az egyes bankok gyakorlatával.
Milyen ingatlanok vonhatók be pótfedezetként?
A pótfedezetként bevonható ingatlanokról általánosságban elmondható, hogy Magyarország területén lévő, önállóan forgalomképes ingatlanok jöhetnek szóba. A lakás és lakóház besorolásúak minden banknál elfogadhatóak. Viszont a nyaraló, üdülő, hétvégi ház, iroda, üzlethelyiség, építési telek, valamint a tanya és a zártkert már csak bizonyos bankoknál lesz elfogadható pótfedezet. Osztatlan közös tulajdonú családi ház esetén pedig használati megosztás szükséges. Lakóházak esetén bizonyos bankok nem fogadják el az ingatlant fedezetként, ha a falazat anyaga vályog vagy azt is tartalmazó vegyes építőanyag.
Speciális a helyzete a garázsnak és a tárolónak, mivel ezek általában elfogadhatóak fedezetként, ám a legtöbb banknál kizárólag egy lakóingatlanhoz kapcsolódóan. Azt is érdemes tudnod, hogy a fedezetként bevonható ingatlanok értékbecslésben lévő piaci értékének önállóan, egyenként el kell érnie minimum 4-7 millió forintot (a bankok szabályozásától függ a minimum érték). A hitelügyletbe fedezetként bevonható ingatlanok száma pedig általában legfeljebb 3 lehet.
Vannak bizonyos esetek, amik kizárják azt, hogy az ingatlan (pót)fedezetként elfogadható legyen. Ilyenek – a teljesség igény nélkül - a használatbavételi engedély nélküli, a teljes építési tilalom alatt álló vagy az öröklési szerződéssel érintett ingatlan. További szabály, hogy csak vissza nem térítendő teher (például a Magyar Állam vissza nem térítendő támogatása, vagy önkormányzati, munkáltatói támogatás) terhelheti a fedezetként bevont ingatlant.
Lakáshitel önerő nélkül, Babaváró hitellel
Fiatal házasként, ha szeretnétek gyermeket vállalni, akkor ingatlanvásárlás esetén is ideális megoldás lesz számotokra a Babaváró kölcsön. Ez a termék az elmúlt évek népszerű családtámogatási formája, hiszen gyakorlatilag kamatmentesen lehet hozzájutni egy szabadon felhasználható, akár 10 millió forintos kölcsönhöz. Ez az összeg akár önerőként is felhasználható, és a 10 millió forint még egy 50 millió forintos ingatlan megvásárláshoz is elegendő lesz önerőként.
A Babaváró kölcsön ugyan önerőnek számít, viszont nem biztos, hogy minden bank teljes egészében el fogja fogadni önerőként. Ugyanis az MNB ajánlása szerint a lakáshitel igénylésének időpontját megelőző 90 napban felvett Babaváró kölcsönnek csak a 75 százalékát lehet önerőként felhasználni. Ha tehát biztosra akarsz menni, akkor kivársz 90 napot a Babaváró felvétele után, mielőtt lakáshitelt vennél fel és kikéred egy tapasztalt hitelszakértő segítségét, hogy az általad választott banknál milyen gyakorlatot alkalmaznak..
Mindenesetre elmondható, hogy fiatal házasként az önerő teljes vagy részleges előteremtésében komoly segítséget jelenthet a Babaváró kölcsön felvétele.
A CSOK is lehet lakáshitel önerő
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (röviden: CSOK) egy vissza nem térítendő támogatás, és beleszámíthat az önerőbe. Ha nincs elegendő saját forrásod tehát, a CSOK is besegíthet az önerő előteremtésébe. Az így kapható támogatási összegek sok családot segíthetnek hozzá az ingatlanvásárláshoz. Azonban a CSOK támogatáshoz több feltételnek is meg kell felelned, ezekről a feltételekről részletesen tájékozódhatsz CSOK oldalunkon.
Nem egységes az álláspont a vállalt gyermekre igényelhető, úgynevezett megelőlegező CSOK-kal kapcsolatban, hogy az is beleszámít-e az önerőbe. Az MNB álláspontja szerint a vállalt gyermek utáni CSOK támogatás is önerőként vehető figyelembe, ám ettől egyes bankok eltérnek, és ezt nem számítják be önerőként. Ilyen esetben szintén fontos az előzetes tájékozódás szakértő segítségével.
A Babaváró kölcsön és a CSOK együttesen is figyelembe vehető önerőként, így a kettő forrás összeadva magasabb lakáshitel felvételéhez elegendő saját erőt adhat.
Személyi kölcsön, mint önerő?
A lakáshitel igénylése előtt felvett személyi kölcsön is lehet önerő. Ugyanakkor mind a hitelfelvevő, mind a bankok számára kockázatos, valamint a felelős hitelezői magatartással ellentétes, hogy a jelzáloghitel önerejét személyi kölcsönből teremtsd elő. Sem az MNB, sem pedig szakértőink nem javasolják ezt a megoldást.
Összegzés
Ha tehát fiatal házasként gyermekvállalás előtt álltok, akkor a Babaváró kölcsön és a CSOK igénylése ideális megoldást jelenthet számotokra az önerő előteremtésében. Más élethelyzetben pedig - például egyedülállóként – a pótfedezet bevonása lehet az önerő nélküli lakáshitel felvételének járható útja.
A bankok hitelezési szabályairól és feltételeiről mindenképpen érdemes előzetesen tájékozódnod, hiszen ezek nem egységesek. A szabályok megismeréséhez, átlátásához egy hitelközvetítő díjmentes segítsége sok időt és pénzt takaríthat meg neked. Mindenképp érdemes élned a lehetőséggel, hiszen életed egyik legnagyobb pénzügyi döntéséről van szó.
Gyakran ismételt kérdések
Építési hitelek esetében az építőanyag és a már elkészült építési munkáknak az értéke, sőt az építési telek is önerő lehet.
Igen, a lakástakarékpénztári számládon összegyűjtött összeget lakásvásárlásra is fordíthatod, és önerőként vehető számításba.
Igen, általában önerőként figyelembe vehető a munkáltatói kölcsön és az önkormányzati támogatás is. Azonban fontos előzetesen egyeztetni a bankkal, hogy a szabályozásuk engedi-e figyelembe venni önerőként ezeket a támogatásokat.
