Aki hitelből szeretne lakást vásárolni, az elsőként azzal a kérdéssel találkozhat, hogy mennyi önerővel rendelkezik. MNB rendelet rögzíti ugyanis, hogy a célingatlan forgalmi értékének hány százaléka vehető fel hitelként. A fennmaradó összeget saját erőből szükséges pótolni. A készpénzben és - preferált kistelepüléseken - a vissza nem térítendő állami támogatásban megtestesülő önerőt azonban kiválthatja plusz ingatlanfedezet bevonása. Az alábbi cikkben az önerő nélkül, pótfedezet bevonásával történő lakáshitel felvételének lehetőségét mutatjuk be.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Mekkora önerő kell az ingatlan vásárláshoz?
Az MNB 2015. január elsejétől alkalmazza a bankok számára kötelező érvényű adósságfék szabályokat, melynek egyik pillére az úgynevezett hitelfedezet mutató (HFM). A HFM a hiteligénylők által felvehető maximális hitelösszeget, a hitel fedezetként bevont ingatlan, bírálatkor megállapított forgalmi értékének arányában határozza meg.
Lakásvásárlási célú jelzáloghiteleiket a bankok forint alapon nyújtják és a hatályos MNB rendelet alapján a kitettség, vagyis a maximálisan felvehető hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ez minimum 20 százalék saját erő meglétét szabja feltételül.
Ugyanakkor az MNB 2024. január 1-jétől a fiatal, első lakásukat vásárló hitelfelvevőkre vonatkozóan kedvezményes, 10 százalékkal magasabb, azaz 90 százalékos HFM limit alkalmazásáról döntött. Ez annyit tesz tehát, hogy a 20 százalék helyett 10 százalék önerő is elegendő lehet a 41 év alatti fiatalok lakásszerzéséhez, amennyiben jelenleg és korábban sem rendelkeztek legalább 50 százalékot elérő lakástulajdonnal, vagy ha igen, akkor az érintett ingatlanon jogszabályon alapuló (pl. öröklés) haszonélvezeti jog áll fenn.
A minimum 10, illetve 20 százalék önerő elvárást rendelet rögzíti, de mivel a bankok saját hatáskörben meghatározhatnak ennél szigorúbb finanszírozási arányokat is, ezért a tapasztalat az, hogy kisebb településeken akár 30-35 százalék saját erő is szükséges lehet a vételár finanszírozásához.
Önerő helyett bevonható pótfedezet
Egy hitelügyletbe jellemzően maximum 3 ingatlanfedezet vonható be, tehát ha a célingatlanra felvehető hitelösszeg nem elegendő a teljes vételár kiegyenlítéséhez, akkor saját erő hiányában megoldást jelenthet további ingatlanfedezet bevonása.
Plusz ingatlan fedezetet nem csak akkor lehet bevonni a hitelügyletbe, ha kevés a rendelkezésre álló saját erő. Megoldás lehet akkor is, ha olyan ingatlant szeretnél vásárolni, amelyet egyéb okból kifolyólag nem tudnak fedezetként elfogadni a bankok.
Speciális banki konstrukció pótfedezet bevonásával
Van olyan pénzintézet is, amelyik pótfedezet bevonásával kínálja speciálisnak mondható, használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező társasházi lakás vásárlásához, építéséhez, valamint családi ház vásárlásához, építéséhez felhasználható, egyösszegű lakáshitelét.
A konstrukció vegyíti a lakáscélú és szabad felhasználású elemeket. A termék ugyanis lakáscélra használható fel, lakáscélú kamattal érhető el, de - ellentétben az építési jellegű hitelekkel - a folyósítás nem készültségi fok arányosan, szakaszosan történik, hanem egyösszegben, az adós számlájára. Ez úgy kivitelezhető, hogy a hitel fedezeteként nem a célingatlan kerül bevonásra, hanem egy másik fedezet. A bank a jelzálogjogot a hitelcéltól eltérő lakóingatlanra jegyezteti be. A használatbavételi engedély megszerzését követően, a folyósítástól számított 24 hónapon belül a jelzálogjog szerződésmódosítási díj nélkül jegyeztethető át a célingatlanra. Az átjegyzés azonban nem kötelező, a hitel fedezete maradhat az eredetileg bevont ingatlan is. Részletesebb tájékoztatásért kérj díjmentes hitelszakértői segítséget.
Milyen ingatlan fogadható el pótfedezetként?
Lakáshitel további fedezeteként nemcsak lakóingatlan (lakás, családi ház, ikerház, sorház) vonható be. Pénzintézettől függően elfogadhatók pótfedezetként az alábbi ingatlantípusok is:
- üdülő
- hétvégi ház
- építési telek
- önálló helyrajzi számon lévő garázs
Milyen egyéb feltételeknek kell megfelelni a pótfedezetnek?
- Magyarország területén lévő ingatlan
- Önállóan forgalomképes
- Értéke az adott bank által előírt forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értéket eléri
A pótfedezetre vonatkozóan szerkezeti megkötés nincsen. Könnyűszerkezetes vagy vegyes falazatú ingatlan egyaránt megfelelő lehet, ha a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.
Kinek a tulajdonában kell lennie a pótfedezetnek?
A fedezetként felajánlott ingatlan tulajdonosának a kölcsönigénylő rokoni hovatartozását illetően nincsen korlátozása. Jellemzően azonban szülők igyekeznek ilyen módon segíteni gyermekeik otthonteremtését.
Terhelt ingatlan is elfogadható pótfedezetként?
Minden pénzintézet ragaszkodik ahhoz, hogy jelzálogjogának ranghelyét más bank jelzálogjoga nem előzze meg. Tehát amennyiben a plusz fedezetként bevonni kívánt ingatlanra már valamelyik bank jelzálogjoga bejegyzére került, akkor másik bank lakáshitelének fedezetként már nem lesz bevonható. Ennek oka, hogy az első ranghelyen álló bank nem fogja átengedni az újabb pénzintézet jelzálogjog bejegyzésének első ranghelyét, az újabb pénzintézet pedig nem fogja adott bankot követő ranghelyre bejegyeztetni jelzálogjogát. Ilyen esetben annál a banknál célszerű igényelni a lakáshitelt, amely a korábban felvett jelzáloghitelt is nyújtotta. Előtte azonban meg kell vizsgálni, hogy adott ingatlan elbír-e még további jelzáloghitelt.
Milyen típusú hitelbe vonható be plusz ingatlanfedezet?
További fedezet piaci és támogatott lakáshitebe egyaránt bevonható. Ugyan a CSOK Plusz rendelet rögzíti, hogy CSOK Plusz hitelbe az igénylő házaspáron kívül más személy nem vonható be adóstársként, de annak nincs akadálya, hogy más személy tulajdonában lévő ingatlan bevonásra kerüljön. A plusz fedezet tulajdonosai ugyanis nem adóstársként, hanem zálogkötelezettként szerepelnek a kötelemben.
Mekkora összegű lakáshitel vehető fel, ha pótingatlan kerül bevonásra? Gyakorlati példák
Plusz ingatlanfedezet bevonása esetén nemcsak a célingatlanra, hanem a további ingatlanfedezetre vonatkozóan is készül értékbecslés. A két ingatlan együttes forgalmi értékének bank által meghatározott mértéke, de maximum a vételár vehető fel hitelként.
Azt tudni kell, hogy plusz ingatlanfedezet bevonása esetén nem oszlik meg a két ingatlan között a hitelösszeg bejegyzése, vagyis mindkét, fedezetül szolgáló ingatlanra a teljes hitelösszeget bejegyzik a bankok. Nézzünk 2 példa kalkulációt!
- Megyeszékhelyen lévő lakás vételára 30.000.000 Ft. Az igénylők nem rendelkeznek önerővel, de plusz fedezetként bevonható egy, szintén megyeszékhelyen található lakás, melynek forgalmi értéke 20.000.000 Ft.
Megyeszékhelyen lévő ingatlanra a bankok többségénél felvehető az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 80%-a. Ha adott esetben az értékbecslő által megállapított forgalmi érték eléri a 30, illetve 20 millió forintot, akkor azokra - az ingatlanfedezettséget tekintve - akár 40.000.000 Ft összegű lakáshitel is felvehető lenne, de mivel a lakásvásárlási hitel összege nem lehet több a vételárnál, így ez esetben 30.000.000 Ft lehet a maximum összeg. Amennyiben az igénylők rendekeznek a 30 milliós lakáshitel törlesztéséhez szükséges jövedelemmel is, úgy önerő nélkül megvalósulhat a lakásvásárlás.
- Kisebb településen lévő családi házat vásárol a család, melynek vételára 30.000.000 Ft. Az igénylők nem rendelkeznek önerővel, de plusz fedezetként bevonható egy, szintén adott településen található lakóház, melynek forgalmi értéke 20.000.000 Ft.
Kisebb településen a maximális finanszírozási arányt jellemzően nem 80 százalékban, hanem annál alacsonyabb arányban, sok esetben csak 65 százalékban határozzák meg a hitelintézetek. Ebben az esetben a két ingatlanra együttesen 32.500.000 Ft az adható maximum hitelösszeg, de mivel itt is korlátot jelent a vételár, legfeljebb 30.000.000 Ft vehető fel.
Mennyi idő után vonható ki a plusz fedezet?
A plusz fedezetet a bankok akkor engedik ki a kötelemből, ha a fennálló tartozás összege akkorára csökken, amit már a célingatlan is elbír. A fenti két példán megmutatjuk, hogy ez időben körülbelül mikor következhet be.
- 30.000.000 forint összegű lakáshitel törlesztő részlete 20 éves futamidő esetén - 6% kamattal számolva - 214.929 Ft.
A plusz fedezet akkor vonható ki, ha a fennálló tartozás összege nem fogja meghaladni az célingatlan forgalmi értéke alapján megállapított maximális finanszírozást arányt, vagyis az első példát tekintve a 80%-ot. A 30.000.000 Ft-ot érő ingatlan maximális terhelhetősége 24.000.000 Ft. Ekkora összegre kell tehát csökkeni a fennálló tartozásnak, hogy kivonható legyen a plusz fedezet.
Ha a hitelfelvevő nem él előtörlesztéssel a futamidő során, akkor a 214.929 Ft-os havi törlesztéssel számolva 77 hónap, azaz hozzávetőlegesen 6 és fél év után csökken a fennálló tartozás 24.000.000 Ft-ra, ekkor vonható ki a plusz fedezet az ügyletből.
- 30.000.000 forint összegű lakáshitel törlesztő részlete 20 éves futamidő esetén - 6% kamattal számolva - 214.929 Ft.
A második példában szereplő településen a maximális finanszírozási arány 65%. Ez azt jelenti, hogy egy 30.000.000 Ft értékű ingatlan 19.500.000 Ft összegű hitelt bír el. Ekkora összegre kell tehát csökkeni a fennálló tartozásnak, hogy kivonható legyen a plusz fedezet.
Amennyiben a hitelfelvevő nem él előtörlesztéssel a futamidő során, akkor a 214.929 Ft-os havi törlesztéssel számolva 119 hónap, azaz mintegy 10 év után csökken ekkora összegre a fennálló tartozás. Ezt követően vonható ki a plusz fedezet az ügyletből.
A plusz fedezet kivonásának menete
Ha plusz ingatlanfedezet bevonásával vettél fel jelzáloghitelt és szeretnéd kivonni azt a kötelemből, akkor ezt a szándékodat elsőként jelezned kell a hitelnyújtó bank felé. Elsőként egy értékbecslésre kerül sor annak meghatározására, hogy a kötelemben maradó ingatlan értéke alapján elbírja-e a fennálló tartozás összegét. Ha igen, akkor ennek megfelelően módosításra kerül a zálogszerződés és a bank kiadja a plusz fedezetre bejegyzett jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt, ami alapján tehermentesíthető adott ingatlan.
Milyen költségek merülnek fel fedezetkivonás esetén?
A fedezetkivonás során számolni kell az értékbecslési díjjal, szerződésmódosítási díjjal, valamint a jelzálogjog törlésének földhivatali illetékével. Ezek a költségek több tízezer forintos kiadást jelenthetnek.
Összegzés
Plusz ingatlanfedezet piaci jelzáloghitelbe és állami kamattámogatású lakáshitelbe egyaránt bevonható. Azt, hogy mikor vonható ki ez az ingatlan a kötelemből, a konkrét hitelügylettől függően több tényező is befolyásolhatja. Nem mindegy, hogy mekkora összeg miatt került sor plusz fedezet bevonására, valamint számít az is, hogy adott településen milyen finanszírozási arányt alkalmaz a bank. Lényeges ugyanakkor, hogy a futamidő során történik-e előtörlesztés. Ha igen, akkor ez lerövidítheti azt az időt, amíg a plusz fedezet bevonása szükséges. Meghatározó a céingatlan mindenkori értéke. Ha a hitelfelvételt követő időszakban nő az lingatlan értéke - akár egy felújításnak, korszerűsítésnek, akár az ingatlanok drágulásának következtében - az szintén pozitívan befolyásolja a plusz fedezet mielőbbi kivonásának lehetőségét. Azonban ha az ingatlan állaga az évek során romlik, akkor kitolódhat a plusz fedezet kivonásának időpontja is.
