Milyen ingatlanokra nem vehetsz fel lakáshitelt és mi lehet ilyenkor a megoldás?

Kárdási Adrienn
Olvasási idő: 8 perc

A lakáshitelek jelzáloghitelek, ami azt jelenti, hogy a hitelt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanon. A bank jelzálogjoga a tulajdoni lapra is rákerül. Együtt járhat az elidegenítési és terhelési tilalommal, mivel a hitelező pénzintézet számára ez biztosítja, hogy az adós az ingatlan tulajdonjogát ne ruházza másra vagy ne terhelje meg (például másik hitellel). 

Az ingatlanfedezet egy biztosíték a banknak, ugyanis ha az adós nem törleszti a hitelét a kölcsönszerződésnek megfelelően, akkor a bank úgy juthat a pénzéhez, hogy értékesíti a felajánlott ingatlant. Ezért nagyon megvizsgálják jelzáloghitel-felvétel esetén, hogy a fedezetként felajánlani kívánt ingatlan megfelelő-e a bank saját szabályai szerint. 

Milyen ingatlant fogadnak el lakáshitel fedezeteként a bankok?

A bankok a lakáshitel fedezeteként nem fogadnak el bármilyen ingatlant, azonban az nem egységes, hogy milyen típusú ingatlanok jöhetnek szóba, illetve milyen mértékben számítják be azokat.

Általánosságban minden bank alapkritériumként szabja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan:

  • Magyarország területén lévő,
  • magánszemély tulajdonában lévő (vagy adásvétellel magánszemély tulajdonába kerüljön),
  • per-, teher-, igénymentes,
  • önállóan forgalomképes,
  • rendezett tulajdoni viszonnyalal rendelkező,
  • végleges műszaki állapotú ,
  • használatbavételi engedéllyel rendelkező,
  • és lakhatásra alkalmas legyen.

A ingatlannak legalább komfortosnak kell lennie, vagyis:

  • legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával,
  • vízzel ellátott konyhával vagy legalább 4 m2 alapterületű főzőhelyiséggel,
  • fürdőhelyiséggel és WC-vel,
  • közművesítettséggel,
  • melegvíz-ellátással,
  • egyedi fűtési móddal rendelkezik.
Ház vidéken a természetben.

Milyen típusú ingatlan lehet lakáshitel fedezete?

Bankonként eltérőek a szabályok, de a következő ingatlantípusokat általában el szokták fogadni:

  • családi ház, ikerház, sorház
  • lakás
  • építési telek (kifejezetten bankfüggő, hogy hiteleznek-e telket)
  • üdülő, hétvégi ház, nyaraló (ha lakóház besorolású, akkor inkább elfogadható, ha nem lakóház besorolású, akkor legalább komfortosnak kell lenni az elfogadhatósághoz)
  • garázs (kiegészítő fedezetként fogadják el, önálló helyrajzi számmal)
  • vegyes funkciójú ingatlan (ha a lakófunkció van túlsúlyban)

A következő ingatlantípusokkal szemben - ha el is fogadják - azonban már több feltételt támasztanak a bankok:

  • tanya (alacsonyabb lehet az adható hitelösszeg a forgalmi értékhez képest)
  • ártéren lévő ingatlan (árvízkár biztosítással lehet elfogadható)
  • mezőgazdasági területen lévő kivett gazdasági épület (alacsonyabb finanszírozhatósággal elfogadhatja a bankok egy része)
  • külterületi ingatlan (általában nem hitelezhető, de van olyan bank, amelyik elfogadhatja, feltételekkel, ami függ többek között attól is, hogy milyen messze van a belterülettől, vagy művelési ág alól kivett területen van-e)

Általánosságban nem fogadható el fedezetként:

  • művelési ág alól ki nem vett területen lévő ingatlan
  • vegyes funkciójú ingatlan (ha a nagyobb része nem lakófunkció)
  • műhely
  • teremgarázshely
  • olyan ingatlan, amelyre nem köthető vagyonbiztosítás (tűz- és elemi kár kockázatra)

Mit tegyél, ha nem tudod, hogy az ingatlan megfelel-e fedezetnek a hitelfelvételhez?

Kérj ingyenes segítséget olyan felkészült hitelszakértőtől, aki naprakészen tisztában van a bankok hitelezési feltételeivel, így kifejezettena te lehetőségeidhez mérten tudjátok együtt kiválasztani azokat a bankokat, ahová érdemes benyújtanod a hiteligénylésedet.

Értékbecslés, azaz mit néznek a bankok az ingatlanon?

Amikor a bank kiküldi az értékbecslőt, tulajdonképpen az ő szakvéleménye az, ami meghatározza, hogy a fedezetül felajánlott  ingatlannak mekkora az értéke a bank számára. Az értékbecslő az ingatlan és a telek méretét, elhelyezkedését, az építés évét, az ingatlan minőségét és értékesíthetőségét vizsgálja. 

Azaz gyakorlatilag minden körülményt, ami az ingatlannal kapcsolatosan felmerülhet, jellemzően:

  • országrész, megye, város, településrész
  • az ingatlan közvetlen környezete (például utca, környék,  lépcsőház)
  • a hivatalos térképmásolat és a valóság összhangja
  • az ingatlan jogi, földhivatali rendezettsége (a tulajdoni lap és a valós helyzet azonossága)
  • szerkezeti megkötés (könnyűszerkezetest általában hatósági engedéllyel fogadják el, vályog és vegyes falazatú elfogadhatósága banktól függően változik)
  • osztatlan közös tulajdon (önállóan forgalomképes, műszakilag elhatárolt, saját bejárattal és önálló közművekkel rendelkező osztatlan közös tulajdonú ingatlan használati megosztási szerződéssel általában elfogadható)

Ha a bank valami olyan körülményt talál az ingatlannal kapcsolatosan, ami orvosolható (például jegyző adhat címigazolást, ha a cím nem vagy nem teljesen szerepel a tulajdoni lapon), akkor annak elhárítása után az ingatlan valószínűleg befogadható lesz fedezetként.

Vannak lehetőségeid akkor is, ha nem tudsz ingatlanfedezetet felajánlani

Ha olyan ingatlanod van, vagy olyat szeretnél megvenni hitel segítségével, amit nem fogadnak el fedezetként a bankok, akkor is van néhány lehetőséged, hogy kölcsönhöz juthass. Mutatjuk az opciókat!

Szabadon felhasználható személyi kölcsön

A személyi kölcsön gyakorlatilag bármire felhasználható, így arra is, hogy ingatlant vegyél a segítségével. Személyi kölcsönhöz nem kérnek a bankok ingatlanfedezetet, a kölcsön biztosítéka a jövedelmed. Havi jövedelmedtől függően akár már 10 millió forint személyi hitelt is igényelhetsz, azonban érdemes utánajárni az adott banknál, hogy mekkora a maximálisan felvehető összeg, milyen futamidőre, és milyen feltételekkel nyújtják.

A személyi kölcsönt az igényléstől számítva pár nap alatt megkaphatod, a bankszámládra kerülő összeggel szabadon rendelkezhetsz. Ugyan a személyi kölcsönöket magasabb kamattal kínálják a bankok, mint a lakáshiteleket, de általában rövidebb a futamidejük, és törlesztőrészletük végig fix a futamidő alatt. Azonban a személyi kölcsönök felvétele is ugyanolyan nagy horderejű döntés, mint a lakáshiteleké, hiszen a törlesztőrészleteket minden hónapban fizetni kell. Ingatlanvásárlás esetén is gyors, egyszerű, ingatlanfedezet nélküli megoldást jelentenek, ezért viszont magasabb kamatot kell fizetni. 

Más ingatlanának felajánlása

Ingatlanvásárlás esetén a megvásárolandó lakást/házat szokták leggyakrabban felajánlani ingatlanfedezetként. Ez azonban nem kötelező, különösen akkor nem, ha épp olyan ingatlanról van szó (például üdülő vagy vegyes funkciójú ingatlan), amelyet csak bizonyos bankok fogadnak el, és esetleg csak kevesebb hitelt adnak rá.  

Másik ingatlan is felajánlható, ami lehet egy másik saját tulajdonú ingatlan, de olyan is, amiben tulajdonostárs vagy, illetve más ingatlanát is el szokták fogadni a bankok. Utóbbi esetben az ingatlan tulajdonosa zálogkötelezettként szerepelni fog a hitelügyletben, ami a hitelszerződésen is fel lesz tüntetve. A zálogkötelezett az ingatlanával felel a hitelért, és ha te mint adós nem fizeted a hitelt, a bank elveheti az ingatlanát. Ezért másik ingatlant leginkább a családtagok ajánlanak fel hozzátartozójuk hitelfelvétele során.

Babaváró hitel

A babaváró hitel egy szabad felhasználású, ingatlanfedezet nélkül felvehető államilag támogatott - kamatmentes - hitel, amelyet olyan házaspárok igényelhetnek, akik gyermeke(ke)t terveznek. Ez a hitel, mivel bármilyen célra költhető, alkalmas arra is, hogy ingatlanvásárlásra fordítsátok. Ha jogosultak vagytok a Babaváró hitelre, akkor rövid idő alatt hozzá is juthattok, a hitelbírálat után a bank a számlátokra utalja az igényelt összeget, ami maximum 10 millió forint. A vállalt gyermek megszületése után a hitel kamatmentes marad, további gyermek(ek) érkezésével részben vagy egészben támogatássá alakul át. A hitel részleteiről Babaváró oldalunkon olvashatsz részletesen. 

Összefoglalás

Ha tehát bizonytalan vagy abban, hogy az ingatlan megfelel-e fedezetként, akkor mindenképp kérj hitelszakértői segítséget, hiszen a szolgáltatás számodra díjmentes, és rengeteg időt, utánajárást spórolhatsz azzal, hogy egy bankspecifikus információkkal rendelkező szakember tudja melyik bank mit és milyen feltételekkel fogad el.

Amennyiben nem megfelelő az ingatlan, úgy találhatsz alternatívát az ingatlanfedezet nélküli hitelek között, illetve nem saját tulajdonú ingatlan bevonásával is létrejöhet a hitelügylet. Ezekben az esetekben is érdemes azonban szakértővel konzultálni, hogy a számodra legjobb megoldás mellett dönthess, hiszen hosszú évekre kötelezed el magad.