Amikor ingatlant keresünk, és hitelt is szeretnénk felvenni a vásárláshoz, több szempontot fontos szem előtt tartanunk. A kölcsönkérelem elbírálásakor a bank vizsgálja a személyi feltételeinket és a megvásárolandó lakást-házat is. Amennyiben külterületen van a kiszemelt ingatlan, számolnunk kell vele, hogy nem mindegyik bank fogja megfinanszírozni és az otthonteremtési támogatásoktól is eleshetünk. Cikkünkben bemutatjuk a külterületi ingatlanok típusait, a hozzá kapcsolódó hitelezési folyamatot, és megnézzük, milyen esetekben milyen támogatásokkal élhetünk.
Mi számít külterületi ingatlannak?
A külterületi kategóriába tartoznak a gazdasági területek, szántók, mezők, legelők, gyümölcsösök, erdők, melyeken különböző típusú felépítmények lehetnek. Fontos, hogy külterületen a beépíthetőség sokkal alacsonyabb, mint egy belterületi telken, általában maximum 3% lehet.
A külterületi ingatlanoknál 2015-2017 között volt lehetőség egyszerűsített eljárás során művelési ág alól kivonni a területeket, de sajnos nem sokan éltek ezzel a lehetőséggel. Amennyiben a terület nincs kivonva a művelési ágból, szigorúbb szabályozások vonatkoznak rá. A területet a művelési ágnak megfelelően kell kezelni, illetve a tájvédelmi előírásokat be kell tartani. Adásvétel esetén hosszabb procedúrára kell számítanunk, mert végig kell vinni a kifüggesztési eljárást, és szükséges a helyi földbizottság és megyei földhivatal jóváhagyása is.
Amennyiben külterületi ingatlant vásárolunk, nem mindegy, milyen megnevezés szerepel a tulajdoni lapon, a fedezetként felajánlott ingatlannál. Ez főleg abban az esetben lényeges, ha nincsen kellő önerőnk és hitelre is szükségünk van. Lakóház, vegyes funkciójú ingatlan (minimum 50%-os lakófunkcióval), üdülő, hétvégi ház külterületen elfogadható fedezet, bizonyos pénzintézeteknél, viszont a gazdasági épületet a bankok nem hitelezik.
Hogyan történik a külterületi ingatlanok hitelezése?
Alapvető szabályozás az hitelezés folyamán, hogy a megvásárolandó ingatlannak el kell érnie a 4 millió forintos hitelbiztosítéki értéket (forgalmi érték minimum 5 millió forint), és a kifolyósított hitel az ingatlan értékének maximum 80%-a lehet.
Amennyiben az ingatlan külterületen vagy kisebb, kevésbé preferált településen helyezkedik el, előfordulhat, hogy a vételi árnál alacsonyabb értéket fog megállapítani az értékbecslő.
Nagyon fontos, hogy mi szerepel a térképmásolaton. Azaz a vásárolandó lakóház és az esetleges melléképületek mind jogilag rendezettek legyenek. Ugyanis hiába van egy meghirdetett értéke a kiszemelt ingatlanunknak, ha a tulajdonosok nem engedélyeztettek egy bővítést, vagy egy melléképületet ennek hiányában építették fel, az ingatlannak ezen részei nem számítanak bele a fedezet értékébe.
A hitelezési folyamat a külterületi ingatlanoknál is hasonlóképpen zajlik, mint a belterületi ingatlanok esetében. A bank vizsgálja az ügyfél hitelképességét, ami érinti a jövedelmét, a fennálló tartozásait, alapvető fizetőkészségét. Értékbecslő segítségével határozza meg, hogy a megvásárolandó, vagy felépítendő ingatlan milyen értéket képvisel.
Fontos viszont, hogy külterületi ingatlant a legtöbb bank nem fogad el fedezetként, főleg, ha művelési ág alól ki nem vett területen épült. Még a vásárlás előtt érdemes tájékozódnunk, hogy mely pénzintézetek milyen feltételekkel finanszíroznak ilyen esetben. Hitelszakértő bevonásával gyorsan elkészíthetjük az előminősítést és tájékozódhatunk a banki speciális feltételekről. Nem reménytelen a helyzet, hiszen szerencsére vannak olyan hitelintézetek, akik foglalkoznak külterületi ingatlan hitellel.
Nagyon figyelnünk kell azonban arra, hogy az adásvételben milyen határidőket vállalunk. Ugyanis a művelési ág alól ki nem vont területekre vonatkozik a Földforgalmi törvény. Ez esetben az adásvételi szerződés aláírását követően az adott ingatlant ki kell függeszteni a helyi önkormányzatnál 60 napra. Amikor ez letelt, a helyi földbizottság és a megyei földhivatal jóváhagyása is szükséges, mely a tapasztalatok alapján még legalább 2 hónap. Miután az engedélyezés megtörtént, indulhat a kölcsönkérelmi folyamat, de szigorúan csak ez után. Így mire ténylegesen tulajdonosok leszünk nagyságrendileg 6 hónap telik el. Fontos, hogy ez alatt a személyi feltételeink ne változzanak, tehát jövedelmünk, annak terhelhetősége megfelelő legyen a felvenni kívánt hitelhez.
Milyen támogatásokra lehetünk jogosultak, ha külterületi ingatlant vásárolunk, vagy külterületen építkeznénk?
Az otthonteremtési támogatások nagyon kecsegtetőek a gyermeket nevelő családok számára. A támogatások segítségével azok is lakáshoz, házhoz juthatnak, akik jelenleg kevesebb önerővel rendelkeznek, hiszen mind a CSOK, mind a Babaváró kölcsön funkcionálhat saját erőként a vásárláskor. Sokan keresnek kifejezetten külterületen elhelyezkedő ingatlant, hiszen ezek ára jelentősen alacsonyabb lehet a belterületi ingatlanokhoz képest.
Nézzük meg, hogy az egyes támogatások, milyen feltételek mellett vehetőek igénybe külterületi ingatlan esetén.
Babaváró kölcsön
A babaváró kölcsön szabad felhasználású, tehát nagyszerű megoldás lehet, amennyiben az önerőnket ki kell egészítenünk. A bank nem vizsgálja, hogy mire költjük, így a külterületi ingatlant, akár a gazdasági épületet is megvásárolhatjuk belőle.
CSOK
A családi otthonteremtési támogatásnak már szigorúbbak a feltételei. Itt előírás, hogy a tulajdoni lapon lakóház szerepeljen és a többi csok-os ingatlan feltételnek is meg kell felelnie.
Azaz, az ingatlannak rendelkeznie kell 12 négyzetmétert meghaladó területű szobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel. Előírás a közműves energiaszolgáltatás, egyedi fűtés, közműves szennyvízelvezetés (amennyiben nincs a településen, egyénileg kell megoldani), közműves ivóvíz, vagy ennek hiányában bevizsgált ivóvizet szolgáltató kút. Az ingatlan nyilvántartásban/tulajdoni lapon, a megnevezés lakóház vagy lakás kell, legyen. Az értékbecslés alapján a lakásnak a lakhatási igények kielégítésére alkalmasnak kell lennie. A bank ezt helyszíni szemle keretében szemrevételezéssel vizsgálja.
Amennyiben külterületi telket vásárolunk, és ott építkezünk, szintén igényelhetjük a támogatást. Természetesen a felépülő háznak a csok összes feltételének meg kell felelnie.
CSOK hitel
Kamattámogatott hitel igényelhető a csok támogatás mellé, ennek kamata 3% a futamidő végéig. Külterületi finanszírozásnál tájékozódjunk, hogy mely bank fogadja el a fedezetet és kérjünk előminősítést, hogy biztosak lehessünk kölcsönkérelmünk pozitív kimenetelében. Akár előzetes értékbecslést is igényelhetünk, mely abban lehet segítség, hogy pontosan lássuk a bank által elfogadott forgalmi értéket és az ez alapján adható maximális hitelösszeget.
Falusi CSOK
A rendelet pontosan meghatározza, hogy a külterületen lévő ingatlannak milyen paraméterekkel kell rendelkeznie ahhoz, hogy a falusi CSOK-ot igénybe lehessen rá venni:
- Valamelyik település külterületén kell elhelyezkednie,
- az ingatlan-nyilvántartásban tanya vagy birtokközpont megnevezéssel kell szerepelnie,
- rendelkeznie kell a rendelet szerint, 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel - ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel. Közműves villamos energia szolgáltatással, egyedi fűtési móddal, közműves szennyvízelvezetéssel, közműves ivóvíz-szolgáltatással, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves ivóvíz-szolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kútnak kell lennie.
A jelenlegi ingatlanárak mellett sokan döntenek úgy, hogy külterületi telket vásárolnak, és arra építkeznek, vagy külterületi ingatlanba költöznek. Fontos, hogy még az adásvételi szerződés létrejötte előtt teljes körűen tájékozódjunk, kérjük le a tulajdoni lapot, térképmásolatot. Amennyiben kölcsönre is szükségünk van, bátran kérjük hitelszakértő segítségét, aki segít az előminősítésben, tájékoztat minket, mely bankoknál lehetséges külterületi ingatlan hitelezése. Tartsuk szem előtt azt is, hogy milyen feltételekkel lehetünk jogosultak a hatályban lévő támogatásokra. Ezen információk birtokában hozzuk meg a döntésünket a vásárlásról.
