A JTM-szabály rögzíti, hogy a havi nettó jövedelmed mekkora részéig vállalhatsz törlesztést, vagyis hogy legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztő nagysága. Ezzel indirekt módon az is eldől, hogy mekkora hitelösszeget tudsz felvenni.
A jövedelemarányos törlesztési mutató, vagy röviden JTM azt mutatja meg, hogy a havi törlesztő a fizetésed hány százalékát teszi ki. A JTM-szabály pedig azt rögzíti, hogy az egyes hiteltípusok esetén mekkora lehet ez a százalék. Minél magasabb limitet határoz meg a JTM-szabály, annál nagyobb lehet a törlesztő, és ezzel maga a hitelösszeg is. Az MNB adósságfék-szabályainak része.
A JTM kiszámítása
A saját JTM-ed kiszámítása úgy történik, hogy az összes havi hiteltörlesztőt el kell osztani a havi nettó jövedelemmel, majd meg kell szorozni 100-zal:
Ha több hiteled is van (személyi kölcsön, autóhitel, áruhitel stb.), akkor az összesnek a törlesztőjét össze kell adni. Ha ketten veszitek fel a hitelt (adóstárssal), akkor viszont mindkettőtök fizetését össze kell adni.
A gyakorlatban a JTM maximum értéke és a havi nettó jövedelem fix, és az emberek inkább arra lehetnek kíváncsiak, hogy mekkora lehet legfeljebb a havi törlesztőjük. Erre az alábbi képletet lehet alkalmazni:
A JTM maximális mértéke 2025-ben
A JTM maximális mértékét több tényező befolyásolja:
- hiteltípus (pl. jelzálog, fedezetlen stb.)
- nettó jövedelem
- hitel kamatperiódusa, azaz mennyi időnként változik a hitel kamata
A JTM-limit főszabály szerint 50%, vagyis legfeljebb a jövedelmed felét költheted törlesztésre. Ettől bizonyos hiteltípusok esetén az MNB eltérő JTM-korlátokat alkalmaz.
A JTM-szabályok csak maximum százalékokat írnak elő. A hitelintézet ennél alacsonyabb JTM-értékeket is alkalmazhat (azaz a havi törlesztő a jövedelemnek csak kisebb részét érheti el).
JTM-szabályok forint alapú jelzáloghitelnél (lakáshitelnél) 2025-ben
| Havi nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus |
|---|---|---|---|
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél zöld hitelcél esetén | 25% | 35% | 60% |
| 600 ezer forint feletti jövedelemnél | 30% | 40% | 60% |
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
Példa 1: 500.000 forint a havi jövedelmed, a nem zöld lakáshitelt pedig 10 éves kamatperiódussal vennéd fel. Ez esetben a havi hiteltörlesztő a JTM-limit szerint legfeljebb 50%, azaz 500.000 Ft × 0,5 = 250.000 Ft lehet. Ugyanakkor van egy személyi kölcsönöd, ami havi 30.000 forint törlesztővel jár. Emiatt a lakáshitelre legfeljebb már csak 220.000 forintot költhetsz.
Példa 2: 400.000 forintot keresel, míg az adóstársad (pl. házastársad) 350.000 forintot, akivel lakáshitelt vennétek fel 5 éves kamatperiódussal. Más adósságotok nincs. A két kereset együtt 750.000 forint, ezért a 40%-os JTM-limit vonatkozik rátok, azaz a maximális törlesztő ennyi lehet: 750.000 × 0,4 = 300.000 Ft
A fedezetlen és 5 évnél rövidebb futamidejű jelzáloghitelekre vonatkozó JTM-limitek 2025-ben
| Havi nettó jövedelem | forint alapú hitelek | euró alapú hitelek | egyéb devizahitelek |
|---|---|---|---|
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél | 50% | 25% | 10% |
| 600 ezer forint feletti jövedelemnél | 60% | 30% | 15% |
| zöld hitelcél esetén jövedelemtől függetlenül | 60% | 30% | 15% |
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
Fedezetlen hitel minden olyan hitel, amelynél a fedezetet csak a rendszeres jövedelmed jelenti. Ilyen például a személyi kölcsön, a szabad felhasználású hitel, az áruhitel, a folyószámlahitel vagy a hitelkártya.
Kapcsolódó fogalom: hitelfedezeti mutató (HFM)
A hitelfedezeti mutató (HFM) a JTM-szabály párja a lakáshitelek esetében, ami megmutatja, hogy a megvenni kívánt ingatlan értékének legfeljebb hány százaléka fedezhető hitelből, és mekkora önerő szükséges a megvásárlásához. Bővebben itt olvashatsz róla:
