A hitelfedezeti mutató a Magyar Nemzeti Bank adósságfék-szabályainak egyike a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató mellett. A hitelfedezeti mutató ingatlanfedezetes hiteleknél - jelzáloghiteleknél - a fedezetül felajánlott ingatlan értékéhez képest maximálisan felvehető hitel nagyságát mutatja meg.
Az MNB adósságfék szabályai
Az adósságfék-szabályokkal a Magyar Nemzeti Bank a hitelfelvevők túlzott eladósodását szeretné megakadályozni. Egy túlvállalt törlesztési teher miatt adósságspirálba kerülhetsz, amely rövid távon az egyik hitelből a másikba kerülést jelentheti, hosszabb távon pedig törlesztési képtelenséghez vezethet. Ennek következménye lehet a negatív adóslistára kerülés, jelzáloghitelek esetén pedig akár az ingatlanod elvesztése is.
Ezért érdemes csak annyi kölcsönt felvenni, amennyinek a havi törlesztését elbírod, és akár bebiztosítani a hitelt nem várt élethelyzetekre is számítva. Az anyagi helyzethez mért optimális mértékű hitel meghatározását segítik az MNB adósságfék-szabályai.
Jelenleg kétféle adósságfék-szabályt kell alkalmazniuk a hitelintézeteknek, amelytől nem térhetnek el, azaz engedékenyebbek nem lehetnek a jegybank által hozott szabályoknál, de szigoríthatnak rajta saját hitelbírálati szempontjaik szerint:
- hitelfedezeti mutató
- jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató
Hitelfedezeti mutató (HFM)
Forinthitelek esetén alapesetben a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a lehet a hitel. Ez az érték az értékbecslés során kerül meghatározásra. Lakásvásárlás esetén például a vételár többi részét önerőből kell kifizetni.
| Maximálisan felvehető jelzáloghitel | a hitelfedezeti mutató (HFM) alapján |
|---|---|
| forinthitel esetén | alapesetben: 80% elsőlakás-vásárlók és zöld fedezet+hitelcél esetén: 90% |
| EUR hitel esetén | 50% |
| más devizahitel eseten | 35% |
2024-től a feltételeknek megfelelő igénylőknek lehetőségük van 10% önerővel is lakáshitelt igényelni, így az ingatlan értékének 90%-át is elérheti a hitel összege.
- Az MNB 2024. január 1-jétől a fiatal elsőlakás-vásárló hitelfelvevőkre vonatkozó kedvezményes, 10 százalékponttal magasabb, 90 százalékos HFM limitek alkalmazásáról döntött. A kedvezményes önerőelvárás azon 41 év alatti ügyfelekre terjed ki, akiknek jelenleg nincs és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. Ha az érintett ingatlanokon jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog áll fenn (pl. öröklés által), az adósok továbbra is élhetnek a kedvezménnyel. Több adós esetén az adóstársak mindegyikének teljesítenie kell e feltételeket.
- 2025. január 1-től 90%-os HFM korlát alkalmazható akkor is, ha a hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy a fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítása. (Abban az esetben, ha olyan fedezet kerül bevonásra a hitelügyletbe, mely a rendelkezések alapján nem tekinthető energetikailag hatékony lakásnak, úgy a 90%-os HFM korlát nem alkalmazható.)
Pénzügyi lízing esetén a táblázatban lévő arányszámokhoz képest 5 százalékkal magasabb hitelfedezeti arány alkalmazható (HUF 85%, EUR 55%, egyéb 40%).
Hitelfedezeti mutató példaszámítás
Egy lakásvásárlás esetén ha a fedezetül felajánlott ingatlan értéke például 40 millió forint, ha hitelt (forinthitelt) veszel igénybe a vételhez, akkor a hitelfedezeti mutató alapján maximum 32 milliós hitelt vehetsz fel. Ugyanakkor a bankok ettől alacsonyabb mértéket is meghatározhatnak, így mindig érdeklődj előzetesen erről, mivel a vételár többi részét neked kell előteremtened.
TIPP: Ha a bank lehetőséget ad arra, hogy plusz fedezetet is felajánlhass, akkor értelemszerűen két (vagy több) ingatlan együttes értéke miatt magasabb hitelösszeghez is hozzájuthatsz. Azonban a fedezeti ingatlanok mindegyikére jelzálogjog kerül bejegyzésre, amely a legtöbb esetben elidegenítési és terhelési tilalommal jár, és az ingatlan tulajdonosa pedig zálogkötelezettként kell, hogy részt vegyen a hitelügyletben.
Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM)
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt határozza meg, hogy a hitelfelvevők jövedelmük hány százalékát fordíthatják hiteltörlesztésre. Mindezt azért, hogy hiteleik törlesztőrészlete ne haladja meg a havi nettó jövedelmük bizonyos százalékát, ezáltal ne adósodjanak el a mindennapi megélhetésüket veszélyeztető mértékben.
A jövedelmarányos törlesztési mutató mértékéről és kiszámításáról alábbi cikkünkből tájékozódhatsz részletesen:
