2023. július 1-jétől változnak a jövedelem terhelhetőség, azaz JTM számításának szabályai a hitelfelvétel során. A napokban megjelent jogszabályváltozás összességében szigorítást jelent, mivel egyes esetekben a jövedelmed kisebb része fordítható majd hiteltörlesztésre, mint ahogy azt a jelenleg érvényben lévő szabályok megengednék. Mutatjuk, mi is pontosan ez a változás, kiket érint igazából és mennyit számít ez akkor, ha hitelt akarsz felvenni.
Mit takar pontosan a jövedelem terhelhetőség szabályának változása?
Eddig is érvényben volt az az MNB rendelet, amely alapján a fizetésednek csak egy bizonyos százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ez az arányszám a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM). Ebbe a már meglévő és az újonnan felvenni kívánt hitel(ek) is beleszámítanak, így minden jelzálogfeldezetű és fedezetlen hitel, még a hitelkártyád vagy a folyószámlahiteled is. Ez utóbbiaknál a rendelkezésedre álló hitelkeret 5 százalékát kell számolni törlesztőrészletként havonta, még akkor is, ha a hitelkeretből egy fillért sem költesz, “csak” rendelkezésedre áll.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató tehát azt szabályozza, hogy a hitelfelvevők havi törlesztőrészlete ne haladja meg a havi nettó jövedelmük bizonyos százalékát, ezáltal ne adósodjanak el olyan mértékben, hogy az már a mindennapi megélhetésüket veszélyeztetné.
A JTM mutatót nemcsak a hitel típusa, hanem a jövedelem nagysága és a kamatperiódus hossza is befolyásolja. A jelenlegi JTM szabályozást az alábbi táblázat foglalja össze:
| Havi nettó jövedelem | Fogyasztási hitelek (pl. személyi kölcsön) esetén a nettó jövedelem törlesztőkre fordítható százalékos aránya | Jelzáloghitelek esetén a nettó jövedelem törlesztőkre fordítható százalékos aránya | ||
|---|---|---|---|---|
| - | Kamatperiódus | |||
| - | 5 évnél rövidebb | 5-10 év közötti | 10 év vagy hosszabb | |
| 500 ezer forint alatti | 50% | 25% | 35% | 50% |
| 500 ezer forint feletti | 60% | 30% | 40% | 60% |
A júliustól életbe lépő új szabályozás értelmében a magasabb terhelhetőséget biztosító havi nettó 500.000 ezer forintos jövedelmi határ 600.000 ezer forintra emelkedik. Ez azt jelenti, hogy a 600.000 forint alatti fizetéssel rendelkezők jövedelme csak kisebb mértékben lesz terhelhető, és ennek eredményeként kevesebb hitelt kaphatnak.
Mutatjuk, mit jelent ez az - első ránézésre nem is olyan szigorúnak tűnő - változás a hitelfelvételnél, összegszerűen, példakalkulációkkal.
Hogyan kell alkalmazni a JTM szabályt a hitelfelvételnél?
Tegyük fel, hogy 15 millió forint lakáshitelt vennél fel 10 év futamidőre, a havi nettó jövedelmed a KSH 2023. februárjára vonatkozó adatai alapján a kedvezmények nélkül számolt számolt nettó átlagkereset, azaz 353.200 Ft, és olyan hitelt választasz, amelynek a kamatperiódusa legalább 10 év, akkor a havi jövedelmed 50 százalékát, azaz maximum 176.600 Ft-ot fordíthatnál összesen hiteltörlesztésre. Mivel a legkedvezőbb ilyen hitel havi törlesztője 183.994 Ft lakáshitel-kalkulátorunk alapján, ezért sajnos ennyi hitelt nem kaphatnál meg.
Amit viszont tehetsz: csökkentheted a hitel összegét, vagy felveheted hosszabb futamidőre a kívánt összegű kölcsönt. Utóbbi ugyan jóval megnöveli a teljes visszafizetendő összeget, viszont a példában szereplő lakáshitel esetében 10 évről 15 évre módosított futamidővel a legkedvezőbb havi törlesztőrészlet 145.368 Ft lenne, így megkaphatnád az igényelt összeget a jövedelmed alapján.*
Megoldás lehet, ha adóstárssal együtt veszed fel a kölcsönt, mivel ilyenkor kettőtök jövedelmével fog számolni a bank. Ugyanígy a házastárs egyébként is bevonandó az ügyletbe jelzáloghitel felvételénél, így a bank a háztartásotok együttes jövedelmét veszi figyelmebe. Fontos tudni azt is, hogy a JTM-be nemcsak az igényelt hitel törlesztőrészlete számít bele, hanem azok a törlesztők is, amelyeket már fizetsz. Ezzel a szabállyal sokan a csak a hitelfelvételkor szembesülnek. Érdemes tehát előre kalkulálnod a JTM mutatóval, hogy ne érjen meglepetés a hiteligénylés során.
Magasabb jövedelemmel jobbak az esélyeid a hitelfelvételre
A JTM táblázatban láthatod, hogy ha 500.000 Ft feletti havi jövedelemmel rendelkezel, akkor annak már 60 százalékát fordíthatod hiteltörlesztésre. Így magasabb összegű hitel felvételére is van módod. A fenti példánál maradva, 15 millió forintos lakáshitel, 10 évre, de tegyük fel, hogy 560.000 Ft-os jövedelemmel. Ebben az esetben maximálisan 336.000 Ft-os törlesztőrészlettel lehet számolni a JTM mutató alapján. Ebbe bőven belefér a 180-190 ezer forintos havi törlesztőrészlet, sőt jóval magasabb összegű hitel törlesztését is ki tudnád fizetni. 336.000 Ft-os havi törlesztéssel akár 27 milliós lakáshitelhez is hozzájuthatsz a 10 éves futamidőt és 10 éves kamatperiódust nézve.*
Így változtat a hitelösszegen az új szabályozás
2023. júliusától a JTM táblázatban így változik meg a fogyasztási hitelek és a jelzáloghitelek esetén a nettó jövedelem törlesztőkre fordítható százalékos aránya:
| Havi nettó jövedelem | Fogyasztási hitelek (pl. személyi kölcsön) esetén | Jelzáloghitelek esetén | ||
|---|---|---|---|---|
| - | Kamatperiódus | |||
| - | 5 évnél rövidebb | 5-10 év közötti | 10 év vagy hosszabb | |
| 600 ezer forint alatti | 50% | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint feletti | 60% | 30% | 40% | 60% |
A változás tehát azokat a hiteligénylőket fogja érinteni, akik 500.000 és 600.000 forint közötti jövedelemmel rendelkeznek. Számukra ugyanis a rendeletváltozás egyértelműen szigorítást jelent a jövedelem terhelhetőségében az alábbiak szerint:
| Havi nettó jövedelem | Fogyasztási hitelek | Jelzáloghitelek | |||
|---|---|---|---|---|---|
| - | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus | ||
| 2023. június 30-ig | 500-600 ezer forint közötti | 60% | 30% | 40% | 60% |
| 2023. július 1-től | 500-600 ezer forint közötti | 50% | 25% | 35% | 50% |
Példaszámításunk szerint ez azt jelenti, hogy 560.000 Ft-os jövedelemmel 10 évre, 10 éves kamatperiódussal
- 2023. június 30-ig akár 27 millió Ft-ot is fel lehet venni, 336.000 Ft-os havi törlesztőrészlettel
- 2023. július 1-jétől ugyanilyen paraméterekkel a havi maximális törlesztőrészlet csak 280.000 Ft lehet, ami körülbelül egy 22 millió 500 ezer forintos lakáshitel havi törlesztőrészlete.*
Az új szabályozással tehát 4 millió 500 ezer forinttal kevesebb hitelt kaphat egy példában szereplő 500-600 ezer forint között kereső hiteligénylő.
*(Példáink a money.hu lakáshitel-kalkulátora 2023.05.17-én érvényes adatai szerint készültek. A JTM-korlátnak megfelelés nem jelenti azt, hogy biztosan megkapod a hitelt, ez a bank hitelbírálati szempontjaitól, az ingatlan paramétereitől és a hitelhez előírt feltételeknek megfeleléstől is függ.)
Mi várható a személyi kölcsönök esetében?
A JTM táblázat alapján a személyi kölcsön esetében is csak azoknál hoz a rendelet változást, akiknek a jövedeleme 500 ezer és 600 ezer forint között van. Nézzünk erre is egy kalkulációt:
| 560.000 Ft havi jövedelem | Maximális havi törlesztőrészlet | Maximálisan felvehető hitelösszeg 3 év futamidőre |
|---|---|---|
| 2023. június 30-ig | 336.000 Ft | 10.000.000 Ft |
| 2023. július 1-től | 280.000 Ft | 8.000.000 Ft |
Tehát 2 millió forinttal kevesebb hitelhez juthat hozzá a hiteligénylő az új szabályozás szerint. Ugyanakkor a futamidő kitolásával már ez a különbség csökkenthető, sőt előfordulhat az is, hogy az új szabályozástól függetlenül a maximális hitelösszeg mindkét esetben ugyanannyi lesz. Például a fenti számítás szerint 5 éves futamidővel már mindkét esetben belefér a jövedelembe egy 10 milliós személyi kölcsön törlesztése.*
*(Példánk a money.hu személyikölcsön-kalkulátora 2023.05.17-én érvényes adatai szerint készült. A JTM-korlátnak megfelelés nem jelenti azt, hogy biztosan megkapod a hitelt, ez a bank hitelbírálati szempontjaitól, az ingatlan paramétereitől és a hitelhez előírt feltételeknek megfeleléstől is függ.)
Hogyan alkalmazzák a bankok a JTM szabályt?
Az adósságfék-szabály változása minden 450 ezer forintnál magasabb kölcsönre érvényes lesz, tehát ebben is módosulni fog az eddigi szabályozás, mivel eddig a 300 ezer forintnál nagyobb kölcsönösszeg esetében kellett alkalmazni.
A jövedelemarányos törlesztési mutató kötelező érvényű a bankokra nézve, engedékenyebbek nem lehetnek, és több hitelt nem adhatnak, mint amennyi a JTM mutató alapján belefér a jövedelembe. Ugyanakkor szigorúbban meghúzhatják ezt a határt a saját szabályzatuk szerint, így egyáltalán nem biztos, hogy minden banktól annyi hitelt kapsz, amennyit a JTM táblázat alapján kiszámoltál.
Semmiképp sem érdemes elmenni a falig, és kimaxolni a havi törlesztést, mert ha nem várt esemény (például betegség, munkanélküliség) jön közbe, akkor veszélybe kerülhet a hiteltörlesztés. Tehát mindig csak annyi törlesztőrészletet vállalj be, amit biztonsággal, nagyobb lemondások nélkül ki tudsz majd fizetni hosszabb távon is. Hitelszakértőink díjmentesen segítenek a céljaidnak megfelelő hitel és a számodra legoptimálisabb futamidő kiválasztásában az adósságfék szabályokat figyelembe véve.
Gyakran ismételt kérdések
Igen, a jövedelemarányos törlesztési mutatót alkalmazni kell akkor is, ha Babaváró hitelt veszel fel, és annak havi törlesztőjét arányosítják a jövedelmedhez, illetve ha van még más hiteled, akkor azokat is beleszámolják.
Ha már rendelkezel Babaváró hitellel, és más kölcsönt szeretnél felvenni, a Babaváró törlesztőrészletét beszámítják a bankok a jövedelem terhelhetősége során.
A CSOK egy vissza nem térítendő támogatás, nem hitel, így azt nem kell beleszámolni a JTM-be. A CSOK hitel havi törlesztőrészletével viszont természetesen számolni kell a jövedelmed terhelhetőségének vizsgálata során.
Ha közösen veszitek fel a hitelt, akkor a jövedelmetek összeadódik, az együttes összeggel számol bank, és a kettőtök igazolt jövedelmének összegét veszik figyelembe a JTM szabálynál is.
