Megjelent az adósságfék szabályok változásáról szóló MNB rendelet módosítása. Várható volt, hogy az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel indulásával enyhítenek a hitelfedezeti mutatóról szóló szabályokon, ami a 10% önerővel felvehető hitelre jogosultak körét szélesíti. A feltételek közül az életkori korlát került törlésre, így a 41 év felettiek is megfelelhetnek a 10% önerő kritériumainak. A rendeletváltozás emellett magával hozta a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szigorítását is, a jövedelem összegét tekintve. Mutatjuk a változásokat részletesen.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Az Otthon Start FIX 3%-os hitelre is nagy hatással van a 10% önerőre vonatkozó engedmény
Az adósságfék-szabályokról szóló rendelet szerint a bankok alapesetben a fedezetül szolgáló ingatlan maximum 80%-áig nyújthatnak lakáshitelt, azaz 20% önerőre van szükség az igénylő részéről. 2024-től azonban ezen a szabályon történt egy lényeges könnyítés, ami az első lakást vásárló, 41 év alatti fiataloknak nyújtott segítséget. Ezen enyhített most a jegybank az életkori korlát eltörlésével. Ezek az új szabályok:
Forint alapú jelzáloghitelnél és pénzügyi lízingnél a hitelösszeg elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 90%-át (azaz emellett csak 10% önerőre van szükség), amennyiben a hitelkérelem benyújtásának napjáig az az adós (és ha van, adóstárs):
- nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (pl. öröklés)
Ez a rendelkezés a mai naptól, 2025. szeptember 2-tól érvényes. Eddig tehát a fentiekhez még az a feltétel is tartozott, hogy az ügyfelek (adós, adóstárs) nem tölthették be a 41. évüket. Ezt a kitételt törölték most a rendeletmódosítással, így az idősebbek is jogosultak lehetnek a 10% önerővel való hitelfelvételre. Ez a rendelkezés nemcsak az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel, hanem minden más forint alapú jelzáloghitel és pénzügyi lízing esetén is érvényes.
Kép forrása: Getty Images
Figyelem! A megengedett ingatlantulajdon részaránya nem módosult
Nem történt módosítás abban, hogy a lakásvásárlónak csupán 50% alatti tulajdonrésze lehet lakóingatlanban. Tehát az 50%-ot elérő tulajdonrész - ami az Otthon Start lakáshitel igénybevételi feltételeinek még épp megfelel! - a 10%-os önerőre jogosultsághoz már nem!
Emiatt például a meglévő ingatlanukat 50-50%-ban tulajdonló házaspárok kiesnek a 10%-os önerőre való jogosultságból, attól függetlenül, hogy a fix 3%-os lakáshitelt még felvehetik (magasabb önerővel vagy esetleg pótfedezettel).
A banki gyakorlat szigorúbb lehet a rendeletnél
A 10%-os önerő lehetőségét a bankok nem mindenki számára garantálják automatikusan. Ha az MNB szabályoknak meg is felel az igénylő, a végső döntést a bank belső szabályai (értékbecslés, kockázatkezelés) határozzák meg.
Januártól jövedelmi küszöb emelés jön
A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) azt határozza meg, hogy a havi nettó jövedelmünk mekkora részéig vállalhatunk hiteltörlesztést, vagyis hogy legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztőnk nagysága. Ezzel igazából az is eldől, hogy maxiumum mekkora hitelösszeget vehetünk fel.
Eddig 600 ezer forint volt az a választóvonal, amelynél a jövedelem nagyobb terhelhetőségét megengedte a rendelet. Ez emelkedik 2026. január 1-től 800 ezer forintra. Ez azt jelenti, hogy egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a havi nettó jövedelmünk akár a 60 százalékát is terhelheti a hitel törlesztőrészlete, ha a jövedelem eléri vagy meghaladja a 800 ezer forintot (alatta 50%).
JTM-szabályok forint alapú jelzáloghitelnél (lakáshitelnél) 2026-tól
| Havi nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus |
|---|---|---|---|
| 800 ezer forint alatti jövedelemnél | 25% | 35% | 50% |
| 800 ezer forint alatti jövedelemnél zöld hitelcél esetén | 25% | 35% | 60% |
| 800 ezer forint feletti jövedelemnél | 30% | 40% | 60% |
A kis összegű hiteleket is érinti az adósságfék-rendelet módosítása: az adósságfék alkalmazása alól mentesülő, kis összegű hitelekre vonatkozó limitet 450 ezer forintról 550 ezer forintra emeli a jegybank. Eszerint az 550 ezer forintnál kisebb összegű hiteleknél nem kötelező alkalmazni az adósságfék szabályokat.
