Mennyi hitelt vehetek fel?

money.hu
money.hu
Olvasási idő: 16 perc

Hitelfelvétel előtt vannak, akik pontosan tudják, milyen összeget szeretnének igényelni, de sokan csak azután kezdenek el ingatlanokat nézegetni, ha már tisztán látják, hogy jövedelmük és egyéb kondícióik alapján milyen maximális hitelösszeggel számolhatnak.

Mindenképpen bölcs dolog időben tájékozódnod arról, hogy mik a lehetőségeid, és nem árt, ha pontosan tisztában vagy azokkal a tényezőkkel, amelyek befolyásolják, hogy mekkora kölcsönt vehetsz fel.

Összegyűjtöttük azokat a kritériumokat, szempontokat, melyek a kölcsönök elbírálásánál döntő fontosságúak. 

Mit vizsgál a bank hitelfelvételnél, hogy eldöntse mennyi hitelt vehetsz fel?

A pénzintézetek különböző szempontokat vesznek figyelembe ahhoz, hogy eldöntsék, mekkora hitelt adhatnak. Fontos tisztában lenned ezekkel a kritériumokkal, mielőtt belevágsz egy kölcsön igénylésbe. A bankok belső bírálati rendje jelentősen eltérhet egymástól elképzelhető, hogy valahol magasabb, máshol  csak alacsonyabb hitelösszeget kaphatsz.

Nézzük, milyen szempontokat vizsgálnak a bankok, mikor meghatározzák, mekkora hitelre vagy jogosult:

  • Vizsgálják a jövedelmedet, ez az egyik legfontosabb tényező, hiszen ebből kell majd  törlesztened a kölcsönt.
  • A bank figyelembe veszi a JTM-t, azaz jövedelem arányos törlesztési mutatót, mely szabályozás maximalizálja, hogy a nettó jövedelem milyen százalékban terhelhető hitellel. 
  • A bankok meghatározzák a minimum elvárt nettó jövedelmet, ha ezzel nem rendelkezel, egyedül nem vehetsz fel hitelt, be kell vonnod egy adóstársat, aki megfelel a kritériumoknak.
  • A kamatperiódus is döntő tényező az adható hitelösszeg meghatározásnál. Ha hosszabb kamatperiódus mellett döntesz, a JTM szabályozás miatt a jövedelmed nagyobb mértékben terhelhető.
  • A futamidő kiválasztása is befolyásolja a felvehető hitel mértékét. Ha hosszabb a futamidő, alacsonyabb a havi fizetendő összeg, így nagyobb hitelösszeg is beleférhet a jövedelmedbe. Viszont fontos megjegyezni, hogy értelemszerűen a hosszabb futamidő alatt a kamat költség, így a teljes visszafizetendő tartozás összege is nagyobb lesz.
  • A pénzintézet vizsgálja a jelenleg fennálló tartozásaidat is, azok aktuális törlesztőrészletét. A jelenleg meglévő hiteleid nagyban befolyásolhatják az adható hitelösszeg nagyságát, hiszen a jövedelmednek csak bizonyos része terhelhető.
  • Jelzáloghitel esetében nem elég, hogy a jövedelmed elbírja-e a törlesztőrészletet. Az is szabályozva van, hogy az ingatlan, amely a kölcsön fedezete, milyen értékig terhelhető maximálisan. Amennyiben mégis több hitelre van szükséged, pótfedezet bevonása mellett is dönthetsz.
Személyi kölcsön aláírás

Hogyan segíthet az előminősítés, ha hitelt szeretnél felvenni?

Addig nyújtózkodj, amíg a takaród ér, szól a mondás, és ha hitelfelvétel előtt állsz, röviden össze is foglalja ez a gondolat, miért is fontos az előminősítés. Ha ingatlan vásárlásban gondolkodsz, vagy egyéb célodhoz van szükséged hitelre, egyáltalán nem mindegy mennyire vagy tisztában a lehetőségeiddel. Sokkal kényelmesebb úgy döntést hoznod egy lakás, ház vagy akár autóvásárlás mellett, ha tudod, mennyi hitelre vagy jogosult, és azt is látod, várhatóan mekkora lesz kölcsönöd törlesztőrészlete. 

Aki felkeres egy hitelszakértőt, vagy bemegy egy bankfiókba előminősítést kérni, biztosan tudatosabban és felkészültebben vásárol majd. Az előzetes hitelminősítés során a szakértő az adataid alapján kalkulációt készít vagy kér be a bankoktól, feltérképezi a számodra ideális konstrukciókat, és segít összehasonlítani a pénzintézetek ajánlatait. A bankok között lényeges eltérés lehet, de nem csak a kamatban és a törlesztőrészletben. A pénzintézetek belső szabályozásai meghatározzák, hogy milyen az ügyfélminősítésük, milyen jövedelmeket, milyen fedezetet fogadnak el. Jelentős különbség lehet az ajánlatok között, ezért érdemes elvégezni az összehasonlítást, hiszen egy jó választással rengeteg pénzt spórolhatsz meg.

Hogyan befolyásolja a JTM szabályozás, hogy mennyi hitelt kaphatsz?

A jövedelemarányos törlesztési mutató szabályozza, hogy a nettó jövedelmed alapján mekkora havi hiteltörlesztő-részleted lehet. Ebbe minden jelenlegi tartozásod törlesztője beleszámít, legyen az jelzáloghitel, személyi kölcsön, vagy akár egy hitelkártya állomány. A bank kiszámítja, hogy a fennálló tartozásaid törlesztőrészlete mellett mekkora hitelösszeg férhet még bele a nettó jövedelmedbe.

A JTM korlát alkalmazását a pénzintézeteknek MNB rendelet írja elő. Az MNB pontosan meghatározott célja az, hogy elkerülje a háztartások túlzott eladósodottságát, azaz mindenki csak a jövedelme bizonyos részét fordíthassa hiteltartozás fizetésére.

A jelenleg érvényben lévő JTM mértéke: 

  Fogyasztási hitel   Jelzáloghitel   
      Kamatperiódus   
Jövedelem   5 évnél rövidebb 5-10 év közötti 10 év vagy hosszabb 
500 ezer forint alatti 50% 25% 35% 50% 
500 ezer forint feletti 60% 30% 40% 60% 

Milyen jövedelmeket fogadnak el a pénzintézetek?

Hitelfelvételnél egyértelműen az egyik legfontosabb tényező, hogy rendszeres, hivatalos jövedelmet tudj leigazolni. A bank megkülönböztet elsődlegesen és másodlagosan elfogadható jövedelmeket.

Elsődleges, vagy önállóan elfogadható jövedelem lehet:

  • munkabér
  • vállalkozói jövedelem
  • öregségi nyugdíj
  • őstermelői tevékenységből származó jövedelem
  • külföldi jövedelem

Alkalmazotti munkaviszony esetén az igénylő aktuális munkahelyén legalább 3-6 hónapos, határozatlan időre szóló munkaidőt kell leigazolnia. Fontos, hogy a próbaidő vagy felmondás alatt hitelt nem tudunk igényelni.

Határozott idejű munkaviszonyból származó jövedelem is figyelembe vehető, de bankonként eltérő feltétellel. Itt általában hosszabb fennálló munkaviszonyt várnak el a pénzintézetek (többnyire minimum 1 évet) és meghatározhatják azt is, hogy még minimum mennyi idő legyen hátra a szerződésünkből.

Vállalkozói jövedelem elfogadásának a feltétele legtöbbször minimum egy teljes és lezárt üzleti év. Lehet itt is eltérés a bankok között, hiszen van olyan pénzintézet, ahol nem kizáró ok, ha nincs meg az 1 éves vállalkozói múltunk, a lezárt évnek azonban ez esetben is meg kell lennie.

Öregségi nyugdíjnál az a fontos, hogy a nyugdíj összege elérje a minimális elvárt jövedelem mértékét a kiválasztott pénzintézetnél.

Külföldi jövedelemnél a pénzintézetek belső szabályozástól függ, hogy milyen összegű, milyen országból származó, milyen időre szóló szerződést fogadnak el. EU-s jövedelem általában előnyt élvez, de minden banknál eltérő feltételekkel.

Másodlagos jövedelem az, amit csak kiegészítő jövedelemként fogadnak el, tehát valamilyen elsődleges bevétel felmutatása mellett. 

Ilyen kiegészítő jövedelemnek számít például:

  • CSED, GYES, GYED, 
  • családi pótlék, 
  • életjáradék,
  • cafeteria,
  • bónusz,
  • osztalék.

Fontos, hogy a másodlagos jövedelmeknél nem mindig számolnak teljes összeggel a bankok. Szintén pénzintézete válogatja, hogy melyik kiegészítő jövedelmet, milyen mértékben veszik figyelembe.

Mekkora jövedelmet vár el a bank?

Ha előminősítést kérsz, rögtön látni fogod, hogy bankonként változik,  mekkora jövedelmet várnak el. Ez az összeg legalább a mindenkori minimálbérnek megfelelő.  Vannak olyan bankok, amelyek bizonyos jövedelem alatt adóstárs bevonását kérhetik. 

Fontos tájékozódni tehát a minimum elvárt jövedelemről, de azt is jó tudni, hogy a bankoknál különböző kamatkedvezményeket kaphatunk, ha magasabb a munkabérünk, vagy havi rendszerességgel jóváírás érkezik a számlánkra. Előfordul, hogy a bank ezt összegsávosan határozza meg és sávonként emeli az adható kamatkedvezmény mértékét.

Milyen kamatperiódust válassz?

A kamatperiódus választásnál több szempontot is érdemes mérlegelni. Minél rövidebb a kamatperiódusa a hitelnek, annál alacsonyabb lehet a törlesztőrészlet és a kamat. Viszont nyilván nagyobb kockázatot is vállalsz, mert a bank kamatperióduson belül nem változtathatja a kamatlábat, viszont annak lejárata után igen. Emiatt sokan választják a futamidő végéig fix kamatot, mert így a havi törlesztőrészlet minden hónapban azonos. Személyi kölcsönök esetében már nem nagyon találunk olyan konstrukciót, amelynek a kamatperiódusa változó lenne. Jelzáloghitelek esetén, főleg hosszabb futamidőnél célszerű  a minimum 10 éves kamatperiódusú hitelt választani. Ez magasabb havi törlesztővel járhat, viszont egyértelműen kiszámíthatóvá teszi a kölcsön törlesztőrészletét.

Emellett a JTM szabályozás is jobban kedvez a hosszabb kamatperiódust választó ügyfeleknek. 10 éves vagy annál hosszabb futamidejű lakáshitelnél sokkal magasabb az adható maximális hitelösszeg a jövedelem arányában. Az 500 ezer forint alatti jövedelemnek az 50 százalékáig, 500 ezer forint feletti jövedelemnél 60% százalékig is adhatnak hitelt a pénzintézetek, míg 5 évnél kisebb kamatperiódus esetén csak ezen arányok feléig (25 és 30 százalék) mehet el a bank.

Futamidő

A futamidő szintén befolyásolja, hogy mekkora hitelt vehetsz fel. Minél rövidebb a futamidő, annál nagyobb a havi törlesztőrészlet. Így lehet, hogy az általad kiválasztott kölcsön számodra nem fér bele egy 10 éves futamidőbe, de mondjuk 20 évre már annyival lenne kevesebb a havi fizetendő részlet, hogy megkaphatnád  a hitelt. 

Viszont számolj azzal is, hogy minél rövidebb futamidő alatt fizeted vissza a hiteledet, annál kisebb összeget fizetsz vissza a pénzintézet felé. Természetesen a fordítottja is igaz, tehát minél hosszabb ideig használod a bank pénzét, annál nagyobb az a tétel, amit összesen törlesztesz a futamidő alatt.

Az előminősítés során, ha több futamidőre is kérsz ajánlatot, pontosan láthatod majd, hogy egy adott hitelösszegnél mekkora az az összeg, amit a banknak a futamidő végéig összesen visszafizetsz.

Nézzünk egy példát! Ha mondjuk 20 millió forintos lakáshitelre kalkulálsz egyik banki partnerünknél a következő eredményre jutottunk:

  1. 20 millió forint hitelösszeg, 10 évre felvéve, teljes visszafizetendő összeg: 29 084 685 Ft.

Azaz a hitel teljes díja: 9.084.685 Ft.

  1. 20 millió forint hitelösszeg, 15 évre felvéve, teljes visszafizetendő összeg: 34 335 826 Ft.

A hitel teljes díja: 14 335 826 Ft.

  1. 20 millió forint hitelösszeg, 20 évre felvéve, teljes visszafizetendő összeg: 40 041 686 Ft.

A hitel teljes díja: 20 041 686 Ft.

Forrás: money.hu lakáshitel kalkulátora 2022.09.15.

Ebből következik, hogy úgy válassz futamidőt, hogy a havi törlesztőrészletet kényelmesen tudd fizetni, de figyel arra is, hogy lehetőségedhez képest olyan futamidőt vállalj be, amelynél minél kevesebb lesz a hiteled teljes díja.

Pénzlépcső, házpersely, spórolás, hitel.

Fennálló tartozások vizsgálata

A bank minden hitelbírálatnál lekéri a KHR-ből (Központi Hitelinformációs Rendszer), hogy milyen hiteleid vannak. A fennálló tartozások vizsgálata fontos eleme az ügyfélminősítésnek, hiszen a nettó jövedelmedből le kell vonni azokat a tételeket, melyeket jelenleg is törlesztésre költesz, és az új hitelnek így is bele kell férnie abba az összegbe, ami a JTM szabályozásnak és a bank saját szabályzatának is megfelel. Ugyanis a bankok dönthetnek úgy, hogy a JTM jogszabályi határainál szigorúbban veszik figyelembe, hogy a jövedelem mekkora része fordítható a hiteltörlesztésre.

Sokan nem tudják, de például egy folyószámla hitelkeret vagy egy hitelkártya limit is törlesztőrészletnek számít, hiába nem használod a meglévő keretedet. Ezzel úgy számol a bank, hogy a hitelkeret 5%-át tekinti törlesztőrészletnek.

Tehát ha van egy 1.000.000 Ft. keretű hitelkártyád, hiába nem használod, a pénzintézet 50.000 Ft havi kötelezettséggel számol majd. Megoldás lehet ezek megszüntetése még a kölcsönkérelem beadása előtt, vagy akár a limit összegének csökkentését is kérheted a bankodtól.

Amennyiben meglévő hiteleidet is ki szeretnéd váltani az új kölcsönből, a pénzintézet az új hitel törlesztőrészletét veszi figyelembe, és ez alapján kalkulálja ki a maximálisan adható hitelösszeget.

Mikor van szükség fedezet, pótfedezet bevonására?

Jelzáloghitelnél fontos kihangsúlyoznunk, hogy hiába elegendő a jövedelmed a felvenni kívánt kölcsön havi törlesztőjéhez, a bank minden esetben vizsgálja a fedezet értékét is. A jelenlegi szabályozás értelmében a megvásárolandó ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-ig adhatnak hitelt a pénzintézetek.

Ráadásul ez ettől eltérő is lehet, hiszen a település, az ügyfélminősítés és az egyes belső banki szabályozások is befolyásolják az adható hitel mértékét a fedezet értékéhez képest. Fontos tisztázni a hitelintézet kiválasztása előtt, hogy az adott bank milyen módon számol.

Amennyiben a fedezet nem bírja el az általad felvenni kívánt kölcsönt, bevonható pótfedezet is, amivel növelhető az igényelhető hitelösszeg. Ilyenkor a pótfedezeti  ingatlanra is jelzálogbejegyzés kerül a futamidő végéig, tulajdonosa pedig zálogkötelezettként vesz részt a hitelügyletben.

Mikor kell adóstárs a hitelügyletbe?

Előfordul, hogy minden szempontot körbejárva az általad igényelhető hitelösszeg nem elegendő céljad megvalósításához. Ilyenkor még segítség lehet egy adóstárs bevonása, aki jövedelmével növeli az összjövedelmet, és így már beleférhet a kívánt kölcsön. Fontos tudni, hogy az adóstárs ugyanúgy egyetemlegesen felel a hitel visszafizetéséért.

Mennyi személyi kölcsönt vehetek fel?

A személyi kölcsön az elmúlt pár évben ismét népszerű termék lett. Sokkal egyszerűbben és gyorsabban igényelhető, mint egy jelzáloghitel, viszont nyilván drágább is, mint fedezettel nyújtott társa.

Személyi hitelnél is rögtön érvénybe lép a JTM korlát, ami azt jelenti, hogy amennyiben 500 ezer forint alatt van a jövedelmed, maximum 50%-át tehetik ki a hiteltörlesztők. 500 ezer forint feletti jövedelemnél már akár 60% is lehet a terhelhetőség.

Ez továbbra sem jelenti azt, hogy a bankok meg is fogják adni az így kiszámolt összegű kölcsönt, mivel belső szabályozásaik lehetővé teszik, hogy a jogszabályi korlátnál szigorúbb feltételeket szabjanak. A bankok, személyi kölcsönnél általánosan legalább a mindenkori minimálbérnek megfelelőhavi nettó jövedelmet várnak el. Itt is érvényes, hogy minél magasabb  jövedelemmel rendelkezel, annál olcsóbban kapsz kölcsönt, mert bizonyos kamatkedvezmények csak meghatározott havi bevételtől elérhetőek. 

Létezik fogyasztóbarát személyi kölcsön is, mely kedvezőbb feltételekkel és alacsonyabb kamattal bír. Cserébe magasabb az elvárt jövedelem mértéke is.

A bank számára mindig kockázatosabb személyi kölcsönt nyújtani, hiszen amennyiben az ügyfél valamiért nem fizet, nincs fedezet, ami biztosítékot ad a pénzintézetnek, hogy biztosan visszakapja a pénzét. Emiatt a fogyasztási hiteleket magasabb kamaton árazzák bankok. Viszont az egységesen szabályozott, hogy mekkora lehet a THM legmagasabb mértéke. Jelenleg a jegybanki alapkamat +24 százalékpont lehet ez az érték.

A személyi kölcsön maximális futamideje 10 év lehet, és a felvehető hitelösszeg is alacsonyabb, mint a lakáshiteleknél, ennek maximuma 10 millió forint. Jelentős eltérés lehet a bankok között a futamidőkben, adható hitelösszegekben és az elvárt feltételekben, kedvezményekben.

Keress fel bátran hitelszakértőt az előminősítéshez, hogy pontosan össze tudd hasonlítani a hitelintézetek ajánlatait személyi kölcsön esetén.

Minden bank a saját szabályzata alapján végzi el a hitelképesség vizsgálatot. A leggyakoribb feltételek:

  • minimum életkor,
  • maximum életkor (NEM az igénylés pillanata számít, hanem a hitel lejáratának az időpontja),
  • állandó lakhely igazolása,
  • megfelelő munkaviszony,
  • havi elvárt nettó jövedelem,
  • megfelelő elérhetőség,
  • azonosító okmány megléte,
  • bankszámla,
  • van-e aktív vagy passzív lejárt tartozása az ügyfélnek a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR lista lekérdezés).

Láthatod, hogy annak meghatározása, mennyi hitelhez juthatsz, több tényezőtől függ. Rendelkezni kell megfelelő jövedelemmel, lakáshitel esetén elfogadható fedezettel. Ha ezek rendben is vannak, még mindig több szempontot mérlegel a bank, és azután dönti el, hogy mekkora az általa adható maximális hitelösszeg. Nem kell megijedni attól, hogy több ismeretlenes az egyenlet, hiszen az előminősítések, banki előszűrések, internetes kalkulátorok segítségével teljeskörűen és személyre szabottan tudsz tájékozódni.