Zártkerti telket adnál el vagy vennél? Most különösen érdemes figyelni, mert egy új jogszabály egyszerűsítheti az adásvételt, és a banki hitel is könnyebben elérhetővé válhat ezeknél az ingatlanoknál.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
A nyár egyik kevésbé látványos, de annál fontosabb jogszabályváltozásának köszönhetően a zártkerti ingatlanok művelési ág alól kivett területként kerülhetnek nyilvántartásba, ha azt az adott település önkormányzata rendeletben engedélyezi. A változás nemcsak felértékelheti a zártkerteket az ingatlanpiacon, hanem elősegítheti a hitelezési lehetőségeik kiszélesítését és a támogatásokhoz való hozzáférésüket is. De mit takar pontosan a „zártkert” fogalma? Miért költöznek sokan ilyen ingatlanba életvitelszerűen, és milyen pénzügyi előnyöket hozhat a mostani jogi rendezés? Nézzük sorban a legfontosabb tudnivalókat.
Mi is az a zártkert?
Bár a köznyelvben gyakran használjuk, a „zártkert” kifejezés ma már hivatalosan nem létező jogi fogalom. Eredetileg a szocializmus idején jelent meg: a termelőszövetkezetek mellett kialakított háztáji területeken a magánemberek saját zöldséget, gyümölcsöt termeszthettek. Ezek voltak a zártkerti ingatlanok, amelyeken idővel kisebb épületek is megjelentek, és sokan hétvégi házként vagy nyaralóként használták őket. A rendszerváltás után külterületként sorolták be ezeket a telkeket, ám a hétköznapi nyelvben és az akkori tulajdoni lapok bejegyzéseiben a mai napig fennmaradt az elnevezés.
Mivel jogilag külterületnek minősülnek, a zártkerti ingatlanokra más szabályok vonatkoznak, mint a belterületi telkekre. A beépíthetőség mértékét a településrendezési jogszabályok mellett a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és településrendezési szabályzat határozza meg, így településenként eltérhet. A kisebb telken általában legfeljebb 30 m²-es épület emelhető, míg a legalább 720 m²-es ingatlanok esetében a beépíthetőség 3% körül mozog. A zártkerti területek többsége tehát továbbra is külterület, belterületté nyilvánításuk pedig külön önkormányzati eljárást igényel.
Kép forrása: Getty Images
Ezért választják egyre többen lakhatásra
Magyarországon ma mintegy 200 ezer hektárnyi területen, körülbelül 1,15 millió klasszikus zártkert található. Ezek állapota nagyon vegyes: sok telket elhanyagoltak, és a tulajdonosi viszonyok is gyakran rendezetlenek. Az utóbbi évtizedekben látványos trend bontakozott ki: egyre többen költöznek zártkerti ingatlanokba állandó jelleggel. Ennek több oka is van:
- Természetközeliség: Sok zártkert erdők, tavak, szőlőhegyek közelében fekszik, így nyugodtabb, zöldebb környezetet biztosít.
- Alacsonyabb ár: Ugyanazon településen egy zártkerti telek jóval olcsóbb, mint egy belterületi lakóingatlan.
- Szabadságérzet: A nagyobb kert, a saját gazdálkodás lehetősége sokak számára vonzó alternatívát jelent a társasházi lakásokhoz képest.
- Kényszer: A lakásárak drasztikus emelkedése miatt sok család és fiatal pár számára a zártkert volt az egyetlen elérhető megoldás arra, hogy saját otthonhoz jussanak – még ha kompromisszumok árán is.
Bár hivatalos statisztika nem áll rendelkezésre, ha valaki célzottan keres zártkerti ingatlanokat, láthatja, hogy az árak rendkívül szórtak. A kereslet felfutása természetesen az árakban is megmutatkozott: míg korábban akár 1 millió forint alatt is lehetett zártkertet vásárolni, ma egy komfortosabb, lakhatásra alkalmas ingatlan sokszor több tízmillió forintba kerül, főként a Balaton környékén és a főváros agglomerációjában. Az ország kevésbé frekventált térségeiben ugyanakkor továbbra is találni olcsóbb lehetőségeket, és az átlagár még mindig alacsonyabb a belterületi lakásokénál.
Miért nehéz eladni egy zártkerti ingatlant?
Mezőgazdasági művelés alatt álló külterületként, a zártkerti ingatlanokra a földforgalmi törvény előírásai vonatkoznak, ami jelentősen bonyolítja az adásvételt. Az egyik legfontosabb procedúra a kifüggesztés: ez azt jelenti, hogy a tervezett adásvételi szerződést 30 napra nyilvánosságra kell hozni – az önkormányzat hirdetőtábláján és online felületein is. Ez idő alatt elővásárlási jog illeti meg a helyi földműveseket, az önkormányzatot és a magyar államot. Ha bármelyikük él ezzel a jogával, a vevő elesik a vásárlástól.
Mindezek után pedig még a földhivatali osztály engedélyére is szükség van, ami újabb hetekkel vagy hónapokkal nyújthatja az ügyintézést. Így előfordulhat például, hogy ha valaki ősszel vásárol egy zártkertet, csak a következő év elején kerül ténylegesen a nevére.
Miért jelentős a mostani törvénymódosítás?
A 2025. júliusi törvénymódosítás új szabályozást hozott a zártkerti ingatlanokra vonatkozóan. Ennek érdekében mind a termőföld védelmértől szóló törvény, mind pedig az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény is módosult.
Ezt követően a tulajdonos kérheti a zártkerti ingatlan művelés alól kivett területként való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, anélkül, hogy ez a termőföld más célú hasznosításának minősülne, ezért földvédelmi járulékot sem kell fizetni utána.
Azonban hozzátartozik ehhez a könnyítéshez, hogy csupán azokon a településeken él a lehetőség, ahol a helyi önkormányzat rendeletben engedélyezi a művelés alóli kivonást. Ehhez a kormány egy végrehajtási rendeletet is készített, azonban a helyi rendeletet ennek alapján az önkormányzat alkotja meg. Ezáltal az átminősítés egy lehetőség, de nem minden zártkertre vonatkozik automatikusan.
A változásnak fontos következménye lesz, hogy a zártkerti ingatlanok eladásakor így már nem kell alkalmazni a földforgalmi törvény szigorú szabályait, például
- nincs szükség kifüggesztésre és az ezzel járó hosszadalmas eljárásra.
- az adásvétel rövidebb idő alatt, egyszerűbben bonyolítható.
- a művelés alatt álló termőföldekre vonatkozó művelési és gyommentesítési kötelezettség is megszűnik.
Ráadásul a művelés alól kivett zártkertek értéke jelentősen meghaladja a mezőgazdasági művelés alatt állókét, így az ingatlanok piaci értéke várhatóan megugrik.
Hogyan kell intézni a zártkert átminősítést?
2015 közepétől 2017 év végéig átmenetileg már volt hasonló lehetőségük a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak, hogy egy egyszerűsített eljárás keretében kivonják földjüket művelés alól, de ezzel akkor nem sokan éltek, vagy nem feltétlenül hallottak erről a könnyítésről. Ez valamelyest érhető is, hiszen sokan csak akkor találkoznak a zártkert fogalmával, amikor ingatlanhirdetéseket böngésznek. A zártkert-tulajdonosoknak sincs feltétlenül tudomásuk róla, hogy a művelés alatt álló ingatlant nehezebb értékesíteni, és csak az eladás előtt szembesülnek vele.
- A friss jogszabálymódosítás szintén egyszerűsített lehetőséget ad a zártkertek művelés alóli kivonására, a lépések azonban a helyi önkormányzat hatáskörébe tartoznak. Az eljárás röviden így néz ki:
- Az önkormányzatnak rendeletben lehetővé kell tennie a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását.
- Amennyiben megalkotják ezt a rendeletet, a tulajdonosok kérhetik a helyi önkormányzattól zártkerti ingatlanuk „művelés alól kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Ha érintett vagy, tájékozódj a helyi önkormányzatnál, hogy náluk milyen szabályok vannak a zártkert művelés alóli kivonására, és pontosan mi az intézés menete.
Nagyobb szerephez juthatnak a zártkertek a hitelpiacon is
A zártkert átminősítésének lehetősége nemcsak az eladók és vevők dolgát könnyíti meg, hanem a hitelintézeteket is bevonhatja a zártkerti piac élénkülésébe. Jelenleg ugyanis a legtöbb zártkerti ingatlanra nem vehető fel lakáshitel, és a lakástámogatási programok sem alkalmazhatók rájuk. Egy művelés alatt álló zártkert épületei a a nyilvántartásban mezőgazdasági területként, vagy gazdasági épületként szerepelnek. Ha azonban a zártkert kikerül a művelés alól, akkor akár lakó- vagy üdülőingatlanként is nyilvtartásba lehet venni a rajta álló épületeket. (Ugyanakkor egy épület lakóingatlanná minősítése nem automatikus folyamat.)
Zártkert és támogatások
Ha a tulajdoni lapon lakóingatlan-besorolás jelenik meg, akkor megnyílhat a lehetőség családtámogatások (pl. CSOK Plusz), sőt bizonyos korszerűsítési támogatások igénybevételére is.
Fontos azonban, hogy az Otthon Start hitel nem használható zártkerti ingatlan vásárlására.
Mire figyelj, ha zártkertet vásárolnál?
A zártkerti ingatlanok hosszú ideje sajátos helyet foglalnak el a magyar ingatlanpiacon. A mostani jogszabályváltozás azonban fordulópont lehet, akár lakhatási céllal, akár befektetésként érdemes figyelni erre a szegmensre. Azonban van néhány szempont, amiket érdemes figyelembe venni, ha zártkertet vásárolnál.
- Ellenőrizd az ingatlan-nyilvántartásban a pontos besorolást.
- Vizsgáld meg, hogy a terület ki van-e vonva a művelési ág alól.
- Tájékozódj a beépíthetőségi szabályokról és nézd át a helyi építési szabályzatot (HÉSZ) is: mit és mekkora arányban építhetsz a telekre?
- Érdeklődj előzetesen a banknál, hogy a kinézett ingatlan elfogadható fedezetnek számít-e. Érdemes hitelszakértő segítségét igénybe venni, aki tisztában van a bankok hitelezési feltételeivel.
Akár eladnád zártkerti ingatlanod, akár zártkertet vásárolnál, célszerű figyelni a helyi önkormányzat, illetve a kormányzat tájékoztatásait az új szabályozással kapcsolatban, mert
a zártkert átminősítés merőben megváltoztathatja ezen ingatlanok jogi státuszát, ezáltal pedig a beépíthetőségét, értékét és adásvételi szabályait is.
