9 fontos tudnivaló a termőföld vásárlásról

Dr. Fekete Bálint
Dr. Fekete Bálint
Olvasási idő: 8 perc

Ha valaki találkozott már termőföld adásvétellel, akkor azt biztosan megjegyezte róla, hogy hosszú és összetett folyamatról van szó. A siker érdekében nagy odafigyelésre van szükség, mivel szigorú jogszabályi feltételei vannak. Cikkünkben néhány fontos kérdésre válaszolunk, amely a termőföld vásárlása során felmerülhet.

1. Ki szerezhet termőföldet?

Termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezen belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetik meg. A föld tulajdonjogát jogi személy csak kivételes esetekben szerezheti meg. Például cég egyáltalán nem jogosult erre, míg civil szervezet rekreációs céllal 1 hektár területig igen.

2. Vannak földszerzési korlátozások?

Igen, azon kívül, hogy nem szerezhet akárki földet, fontos megemlíteni, hogy a termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok is érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben.

Földművesnek nem minősülő személyek legfeljebb 1 hektárral rendelkezhetnek összességében, kivéve, ha közeli hozzátartozó ruházza át rá az ingatlant.

A földműves a föld tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával – 300 hektár mértékig szerezheti meg (földszerzési maximum).

Egy termőföld előtt egy pénzes zsákot tart kézben valaki.

3. Milyen kötelezettséget kell vállalnia annak, aki termőföldet vásárol?

A szerző félnek vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. Ugyancsak köteles vállalni azt, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja, néhány kivételtől eltekintve. 

4. Ki minősül földművesnek?

Földműves az a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve végez - saját kockázatára vagy mezőgazdasági szövetkezet legalább 25%-os tagjaként személyesen közreműködve - ilyen tevékenységet.

5. Kinek van elővásárlási joga a termőföld vásárlása során?

A jogszabály szigorú elővásárlási sorrendet állít fel a termőföld adásvétele esetére. Alapesetben az államot illeti meg az elővásárlás joga, közös tulajdon esetén pedig

  • a földműves tulajdonostársat, 
  • a földet használó földművest (szomszéd, aki vagy helyben lakik vagy legalább 3 éve 20 km-en belül lakik vagy gazdálkodik), 
  • a helyben lakó a földet nem használó földműves szomszédot és 
  • a helyben lakó a földet nem használó földművest.

Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, eredetvédett terméket előállító, ökológiai gazdálkodó, kertészeti tevékenységet folytató, vetőmag termesztő). Azonos ranghelyen álló elővásárlási jogosultak között még annak is van jelentősége, ha valaki családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, fiatal földműves vagy pályakezdő gazdálkodó.

6. Hogyan értesülnek az elővásárlásra jogosultak a vételi ajánlatról?

Termőföld adásvétele esetén a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot ügyvéd vagy közjegyző foglalja szerződésbe. A föld tulajdonjogának átruházására csak speciális biztonsági okmányon történhet. (ún. „zöld papír”). 

Amennyiben a szerződést a felek aláírták, 8 napon belül meg kell küldeni a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalnak (mezőgazdasági igazgatási szerv) előzetes vizsgálatra.

Ez a vizsgálat ellenőrzi, hogy a szerződés alkalmas-e érdemi vizsgálatra. Az előzetes vizsgálatot követően a kormányhivatal továbbítja a szerződést az illetékes jegyzőnek a közzététel érdekében. A jegyző a https://hirdetmenyek.magyarorszag.hu oldalon közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival az alábbiak szerint:

  • A jegyző a szerződés eredeti példányán felismerhetetlenné teszi a szerződő felek személyes adatait – a név, lakcím és állampolgárság kivételével – majd gondoskodik ennek az anonimizált példánynak az erre a célra létrehozott kormányzati portálon, 60 napos jogvesztő határidőig való megjelenítéséről.
  • Az elővásárlásra jogosultak a közzétételből értesülhetnek a vételi ajánlatról, így aki elővásárlásra jogosultként szeretne földet vásárolni annak érdemes gyakran felkeresnie a fenti weboldalt az aktuális kifüggesztések áttekintése érdekében.

7. Mi történik a kifüggesztés után?

A kifüggesztést követően a jegyző megküldi a szerződést jóváhagyásra a kormányhivatal (mezőgazdasági igazgatási szerv) részére. Ha a  kormányhivatal nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, vagy nem rendeli el a szerződés ismételt közzétételét, és mindeközben van olyan elővásárlásra jogosult, aki nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a kormányhivatal az elővásárlásra jogosultakat, valamint az adásvételi szerződés szerinti vevőt a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja.

  • A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. Ebben az esetben az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be. 
  • Amennyiben nem jelentkezett elővásárlásra jogosult, úgy a szerződés szerinti vevővel hagyja jóvá az adásvételi szerződést a kormányhivatal.

A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. A földbizottság hivatott vizsgálni az ügyletet például a spekulatív földszerzések megelőzése, továbbá birtokpolitikai érdekek érvényesítése céljából. Ennek beszerzését követően hoz határozatot a kormányhivatal az adásvételi szerződés jóváhagyásáról.

Végül a kormányhivatal határozatával együtt a jogi képviselő benyújtja az illetékes ingatlan-nyilvántartási osztályhoz az adásvételi szerződést, és átvezetik a tulajdonjogot.

A teljes eljárás lefolytatása általában 6 hónapot vesz igénybe.

8. Lehet-e termőföld vásárlásra hitelt felvenni?

A legtöbb pénzintézet nem finanszírozza meg jelzálog alapú hitellel a termőföld vásárlást, amennyiben a fedezet kizárólag maga a termőföld. 

Ugyanakkor létezik olyan konstrukció, amelynek lényege, hogy a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve (pl. lakóházat) szabad felhasználású jelzáloghitelt nyújt az igénylőnek. Ezt a hitelösszeget akár termőföld vásárlásra is lehet költeni, mivel nincsen megkötve a hitel célja. Magánszemélyként természetesen más szabad felhasználású hitelből, például személyi kölcsönből vagy akár Babaváró hitelből is vásárolhatsz termőföldet.

Földműves vállalkozóként (egyéni vagy társas), őstermelőként már szélesebb körben van lehetőség hitel felvételére. Általában egy lezárt üzleti évre van szükség, ami nem lehet veszteséges. Amennyiben a feltételeknek megfelel a vállalkozás, akár folyószámlahitelből, szabad felhasználású hitelből vagy jelzálog fedezetű hitelből is finanszírozható a termőföld megvásárlása. .

9. Milyen biztosítékokat szoktak kérni a bankok?

Pénzintézetenként változó, hogy milyen biztosítékra tartanak igényt. A legtipikusabb biztosíték a jelzálogjog és az annak biztosítására rendelt elidegenítési és terhelési tilalom. A jelzálogjog terhelheti a vásárlás célját vagy a fedezetként bevont másik ingatlant is.

Sok bank igényt tart kezesi biztosítékra. A kezesség azt jelenti, hogy amennyiben a hitelt felvevő adós nem tesz eleget a fizetési kötelezettségeinek, akkor a kezesnek kell helyt állnia helyette és rajta is lehet érvényesíteni a követelést.

Államilag támogatott hiteleknél szinte kivétel nélkül jellemző egy garantőr cég bevonása a hitelügyletbe. A garantőr szerepe hasonló a kezes pozíciójához, azonban a szolgáltatást ellenérték fejében nyújtja.

A termőföld vásárlása önmagában is bonyolult folyamat, a hitelből történő finanszírozás pedig cseppet sem teszi egyszerűbbé az ügyletet. Ahogyan jogi kérdésekben érdemes szakértőhöz fordulni, úgy a hitelek kapcsán is célszerű díjmentes segítséget kérni egy hitelszakértőtől, aki tisztában van a pénzintézetek eltérő gyakorlatával. 

A blogcikk szerzője Dr. Fekete Bálint ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.