A március 1-től élesedő jogszabályi változás elvben lehetővé tenné, hogy a vevők a „társasházi építményi jog” bejegyzésével már az építkezés korai szakaszában hitelhez jussanak. A gyakorlati megvalósítás azonban még várat magára. Piaci körképünk szerint a hazai nagybankok még nem készültek fel az új jogintézmény finanszírozására. A háttérben javában folynak az egyeztetések a Bankszövetséggel.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Miközben az ingatlanpiacra rég nem látott mennyiségben érkeznek az új építésű lakások, és a vevők startra készek lennének a korai szerződéskötésre, a finanszírozói oldal óvatos. A társasházi építményi jog célja az, hogy az épülő lakások vásárlói már az építkezés alatt egy földhivatali bejegyzéssel rendelkező, vagyoni értékű jogot szerezzenek, amely akár hitelfedezetként is szolgálhat. Ez elméletben megnyitná az utat a piaci és támogatott lakáshitelek – például az Otthon Start – korábbi igénybevétele előtt, így a társasházi építményi jog segítségével a vásárló be tudja biztosítani a 3 százalékos kamatot akkor is, ha a lakás még nem készült el.
A jelenlegi helyzet: így finanszíroznak a bankok épülő lakásokat
Az épülő ingatlanokra jellemzően kétféleképpen lehet adásvételi szerződést kötni most:
- tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kikötésével,
- jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal.
Utóbbit akkor alkalmazzák, amikor az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel és jelenleg több bank – köztük a CIB, az Erste, a K&H, a Raiffeisen, az UniCredit – elfogadja. Ugyanakkor a folyósítás jellemzően csak a használatbavételi engedély megszerzése után történik meg. Az OTP a jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal készült adásvételi szerződést január 12-től csak ebben az esetben fogadják el 2026. január 12-től befogadott ügylet esetében, ha az adásvételi szerződés legkésőbb 2025. november 28. napjáig benyújtásra került a földhivatalba Más pénzintézetek - pl. MBH Bank - rutinszerűen nem finanszírozzák az ilyen adásvételeket.
A jelenleg érvényes banki gyakorlat szerint a hitelkeret akár 5 évig is rendelkezésre állhat, de a tényleges folyósításra csak a használatbavételi engedély megszerzése után kerülhet sor. Az új jogszabály célja éppen ezen korlát lebontása lenne, hogy a pénz már építés közben folyósítható legyen.
„A vevők és a beruházók startra készek, de a finanszírozói oldal még keresi a megoldásokat. Tudomásunk szerint jelenleg is intenzív egyeztetések zajlanak a Magyar Bankszövetséggel és a bankok többsége egységes iránymutatásra vár”
– hívja fel a figyelmet Garam Dániel, a money.hu szakértője.
Kép forrása: Getty Images
Több dolog kérdéses még társasházi építményi jog alkalmazásáról
Az új rendszer kapcsán több, a vásárlók számára kulcsfontosságú kérdés is nyitott még.
- Ilyen például, hogy mikortól kell megkezdeni a törlesztést, ha a bank már az építkezés alatt folyósít. Amennyiben a vevőnek azonnal el kell kezdenie a törlesztést,ez nagy teher lehet azoknak, akik még albérletet is fizetnek.
- A folyósítás szakaszosan vagy egy összegben történne-e, illetve előbbi milyen többlet adminisztrációval (értékbecslések) járhat?
- Nem tisztázott az önerő mértéke sem: egy még épülő ingatlannál a bankok várhatóan óvatosabb hitelfedezeti arányt alkalmaznak majd.
- Eltérhet-e egymástól a projektet finanszírozó bank és a vevő által választott pénzintézet?
A jogszabályi keret adott, a piaci igény egyértelmű, így a következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a bankok milyen feltételekkel és milyen tempóban vezetik be az építményi jogra épülő finanszírozást.
