Piacinál olcsóbb bérleti díjú lakások és új kollégiumok épülnének akár 3 milliárd euró (kb. 1095 milliárd forint) bevonásával a Wekerle Sándor Lakásépítési Program részeként, ami megfizethetőbbé teheti a lakhatást sokak számára – közölte a közlekedési és beruházási miniszter. A kormány a program részleteit 2026 végéig dolgozza ki, de nagyjából már így is látszik, hogyan érintheti mindez a bérlőket, lakáskiadókat.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Miért beszél a kormány lakhatási válságról?
Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter szerint a lakhatási problémák egyik legfontosabb oka, hogy az elmúlt másfél évtizedben a lakásárak jóval gyorsabban emelkedtek, mint a jövedelmek. A miniszter által ismertetett adatok szerint
míg 2015-ben egy átlagos magyar lakás ára 5,9 évnyi nettó átlagkeresetnek felelt meg, 2025-re ez már 7,1 évre emelkedett.
A különbség reálértéken is jelentős. A lakásárak 15 év alatt mintegy 120 százalékkal, a reálbérek ezzel szemben körülbelül 60 százalékkal emelkedtek. Eközben a lakásbérleti díjak reálértéken is nagyjából 30 százalékkal nőttek.
A helyzetet tovább nehezíti, hogy kevés új lakás épül. Vitézy összehasonlítása szerint 2025-ben egymillió lakosra vetítve Ausztriában és Lengyelországban nagyjából négyszer-ötször, Csehországban és Romániában pedig több mint kétszer annyi új lakást adtak át, mint Magyarországon. A miniszter szerint a gyenge kínálat különösen Budapesten, valamint a nagyobb gazdasági és egyetemi központokban járul hozzá az árak emelkedéséhez.
Ehhez társul a kollégiumi férőhelyek hiánya is. A miniszter által idézett adatok szerint mintegy
320 ezer hallgatóra országosan mindössze 49 ezer kollégiumi férőhely jut.
Azok a hallgatók, akik nem kapnak kollégiumi elhelyezést, jellemzően az albérletpiacon jelennek meg, ami a tanév kezdetén különösen erős keresletet jelenthet a nagy egyetemi városokban.
Vitézy értelmezése szerint tehát egyszerre van jelen a kevés új lakásból fakadó kínálathiány, az erős bérleti kereslet, valamint a saját lakás megszerzésének egyre magasabb belépési költsége. Ezt a helyzetet kívánja kezelni a Wekerle-program.
Az állam aktívabb szerepet vállalna a lakáspiacon
A Wekerle-program részletes szabályait egyelőre nem fogadta el a kormány. Első lépésként egy feladatlistáról született döntés, a teljes programot pedig Vitézy tájékoztatása szerint december 31-ig kell kidolgozni.
Az alapvető irány ugyanakkor már látszik. A kormány nem kizárólag a saját lakás megvásárlását szeretné támogatni, hanem a bérlakáskínálat bővítését is. A cél egy olyan intézményi bérlakásszektor kialakulásának elősegítése, amelyben nagyobb szerepet kaphatnak ingatlanfejlesztők, intézményi befektetők, ingatlanalapok, nonprofit szervezetek, önkormányzati vagy állami szereplők, bizonyos esetekben pedig egyetemek is.
Vitézy szerint ennek egyik indoka, hogy a kizárólag tulajdonszerzésre építő lakáspolitika csökkentheti a munkaerő és a fiatalok földrajzi mobilitását. Egy jól működő, megfizethető bérlakáspiac ezzel szemben megkönnyítheti, hogy valaki másik városban vállaljon munkát, tanuljon tovább vagy kezdjen önálló életet anélkül, hogy azonnal lakást kellene vásárolnia.
A program részeként ezért a kormány áttekintené a lakástörvényt, a bérlakáspiacot érintő adószabályokat, a pénzügyi ösztönzőket, az építési és működtetési szabályokat, valamint más lakáspolitikai jogszabályokat is.
Több száz milliárd forintnyi fejlesztést mozgathat meg a program
A program egyik legfontosabb eleme az új lakások és kollégiumok építésének finanszírozása lehet. Vitézy közlése szerint az uniós helyreállítási alapból 550 millió euró áll rendelkezésre erre a célra. A tervek alapján a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) olyan konstrukciót működtetne, amelyben
a projektek finanszírozásának 20 százalékát támogatott forrásból biztosítanák, a fennmaradó 80 százalékot pedig piaci finanszírozásból kellene előteremteni.
A támogatott lakásfejlesztéseknél a beruházóknak azt kellene vállalniuk a támogatásért cserébe, hogy a projekt egy része megfizethető lakhatást szolgál, például kedvezőbb árú bérlakások formájában. A programból emellett új kollégiumok építését is finanszíroznák.
A miniszter szerint az 550 millió eurós forrás így több mint 2 milliárd eurónyi ingatlanfejlesztést mozgathat meg. További európai beruházási banki finanszírozással a program teljes volumene akár a 3 milliárd eurót is megközelítheti.
Hol épülnek majd az új lakások?
A kormány elsősorban Budapest és a vidéki nagyvárosok barnamezős, alulhasznosított területeinek fejlesztését ösztönözné. Vitézy szerint nem cél a városok további szétterülése és olyan lakóparkok építése, amelyek gyenge tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek, és emiatt jelentős új autóforgalmat generálnak.
A támogatott projektek kiválasztásánál ezért a közlekedési kapcsolatok, az energiahatékonyság, az építészeti és urbanisztikai minőség, valamint a szükséges közszolgáltatások megléte is szempont lehet.
Budapesten és a vidéki nagyvárosokban ugyanakkor eltérő beavatkozásra lehet szükség. A fővárosban önmagában is jelentős a fejlesztői aktivitás, ezért az állam elsősorban a projektek minőségét és a megfizethető lakások arányát szeretné befolyásolni. Számos vidéki városban viszont már maga a beruházás is nehezebben térül meg, ezért ott erősebb pénzügyi támogatásra lehet szükség.
Milyen lakások épülhetnek?
A koncepció szerint az állami vagy uniós támogatással megvalósuló projektekben bizonyos arányban olyan lakások jöhetnének létre, amelyeket a piaci árszintnél kedvezőbb feltételekkel lehet bérelni. Ezek célcsoportját elsősorban fiatalok, pályakezdők, családalapítás előtt állók, valamint egyes hiányszakmákban dolgozók jelenthetik.
A kormány a kollégiumi kapacitás bővítését is a lakhatási program részének tekinti. Ennek egyik kiemelt projektje lehet a budapesti Diákváros újraindítása, ahol kollégiumi és lakófunkciók egyaránt megjelenhetnének.
A kollégiumi férőhelyek számának növelése közvetetten az albérletpiacot is befolyásolhatja. Ha kevesebb egyetemista kényszerül piaci lakást bérelni, mérséklődhet a keresleti nyomás az egyetemi városok albérletpiacán.
Mit jelenthet mindez a bérlőknek?
A bérlők szempontjából a program egyik legfontosabb célja a választási lehetőségek bővítése lehet. Ha jelentős számban jelennek meg támogatott vagy intézményi bérlakások, akkor a jelenlegi magánbérleti piac mellett egy új, nagyobb szereplők által működtetett lakásszegmens is kialakulhat. Ez különösen azok számára jelenthet alternatívát, akik még nem szeretnének vagy nem tudnak saját lakást vásárolni.
Hosszabb távon a kínálat növekedése önmagában is mérsékelheti a bérleti díjakra nehezedő nyomást. Ettől azonban nem érdemes azonnali albérletár-csökkenést várni.
Az új lakások és kollégiumok megépítése többéves folyamat, így a program ilyen típusú hatása csak fokozatosan jelenhet meg.
A bérlők számára a szabályozási környezet változása is fontos lehet. Vitézy szerint felülvizsgálják a jelenlegi lakástörvényt és a teljes bérlakáspiacot körülvevő szabályozást. Hogy ez pontosan milyen új jogokat vagy kötelezettségeket jelent majd bérlő és bérbeadó számára, azt egyelőre nem lehet megmondani, mert a konkrét jogszabályi javaslatok még nem készültek el.
Mire számíthatnak a lakáskiadók?
A magánlakásukat kiadó tulajdonosok számára jelenleg még nincs bejelentett olyan konkrét intézkedés, amely azonnal megváltoztatná a lakáskiadás feltételeit. A kormány ugyanakkor egyértelműen jelezte, hogy hozzá kíván nyúlni a bérlakáspiac adózási, pénzügyi és jogi környezetéhez. Ez később érintheti a lakáskiadás ösztönzőit, a bérleti jogviszony szabályait vagy az intézményi bérbeadók működésének feltételeit is. A részletszabályok kidolgozása során Vitézy szerint egyeztetnek majd többek között az önkormányzatokkal, az ingatlanpiaci szereplőkkel, a finanszírozókkal, az ingatlanfejlesztőkkel és a Magyar Nemzeti Bankkal.
A kiadók szempontjából hosszabb távon a verseny is változhat. Ha nagyobb mennyiségben jelennek meg új, támogatott vagy intézményi bérlakások, az különösen a nagyvárosokban jelenthet alternatívát a jelenlegi magán-albérletekkel szemben. Ez önmagában is visszafoghatja a bérleti díjak növekedését azokon a területeken, ahol jelentős új kínálat jön létre.
Ugyanakkor mindez egyelőre inkább a program várható irányát jelenti, mintsem közvetlen piaci változást. A Wekerle-program részletszabályait még most dolgozzák ki, ezért a lakáskiadók adózásáról, konkrét kötelezettségeiről vagy a bérleti szerződések esetleges új szabályairól jelenleg nincs végleges döntés.
Az eddigi otthonteremtési támogatásokat és kiemelt beruházásokat is felülvizsgálják
A Wekerle-programhoz kapcsolódóan a kormány az eddigi lakásfejlesztési támogatásokat is felülvizsgálja. Ennek része a 3 százalékos Otthon Start hitel áttekintése is.
Vitézy szerint az első lakás megszerzésének kedvezményes finanszírozását alapvetően továbbra is támogatná a kormány, ugyanakkor megvizsgálják azokat az eseteket, amikor a konstrukció nem saját lakhatást, hanem kifejezetten befektetési célú lakásvásárlást segít. A miniszter arra is utalt, hogy elképzelhetőek olyan szabályváltozások, amelyek szigorúbban választják el az első lakás megszerzését a befektetési célú vásárlásoktól.
Ezzel párhuzamosan felülvizsgálják a korábban kiemelt státuszt kapott nagy lakásberuházásokat is. A cél Vitézy szerint nem az új lakásépítések leállítása, hanem annak elérése, hogy a fejlesztések a közlekedési, városfejlesztési, környezeti és önkormányzati szempontokat is figyelembe vegyék, illetve bizonyos esetekben megfizethető lakásokat és kapcsolódó közberuházásokat is tartalmazzanak.
A kormány az Otthon Starthoz köthető 33 projekttől függetlenül kilenc, még az előző kabinet által nemzetgazdaságilag kiemelt beruházássá nyilvánított fejlesztés kiemelt státuszát vonta vissza (Pázmány Campus, Soroksár–Gyál, Margitszigeti Nemzeti Tenisz Versenyközpont, Sukorói Fiatalokért Központ, Club Aliga, Láng-negyed, Nemzeti Cirkuszművészeti Központ, Törökbálinti téglagyár, Tihanyi kastélyszálló). Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezek a projektek a jövőben nem kaphatnak a helyi szabályoktól eltérő, soron kívüli engedélyeket. Szemerey Samu építészeti államtitkár és országos főépítész szerint az építési engedéllyel már rendelkező, illetve már épülő beruházásokat a felfüggesztés és az átvilágítás nem érinti: az engedélyek megmaradnak, a szerzett jogokhoz a kormány nem nyúl.
A lényeg a kínálat bővítése lenne a kereslet fűtése helyett
A Wekerle-program mögötti gondolat alapvetően az, hogy a lakhatási problémát önmagában nem lehet a lakásvásárlók támogatásával megoldani. Ha a támogatások növelik a fizetőképes keresletet, miközben kevés új lakás épül, annak egy része magasabb árakban csapódhat le. A kormány ezért egyszerre szeretné növelni a lakáskínálatot, több megfizethető bérlakást létrehozni, új kollégiumi férőhelyeket építeni és átalakítani a bérlakáspiac szabályozását.
Hogy ebből végül pontosan milyen rendszer születik, az 2026 végére derülhet ki. A bérlők és a lakásukat kiadó magántulajdonosok számára ezért jelenleg a legfontosabb üzenet az, hogy jelentős változások készülnek a bérlakáspiacon, de ezek konkrét szabályait még nem fogadták el. A program tényleges hatását pedig elsősorban az dönti majd el, hogy az új finanszírozási és szabályozási rendszer valóban képes lesz-e érdemben növelni a megfizethető lakások kínálatát.
