A lakásvásárlás után fizetendő vagyonszerzési illetéket az ingatlan forgalmi értékéből számítják ki. Ez a mostani lakásárak mellett akár milliós terhet róhat a vevőkre. Nem ritka, hogy az érintettek nem is vesznek tudomást erről a költségről, csak akkor derül ki számukra, amikor megérkezik a hivatalos irat a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól (NAV) az illeték kiszabásáról. Érdemes inkább előre tájékozódni, hogy mekkora összeget jelent ez az illeték, és jó hír, hogy van, amikor egyáltalán nem kell megfizetni. Mutatjuk a leggyakoribb illetékmentes eseteket.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Tények és tévhitek a vagyonszerzési illetékről
A közbeszédben vagyonszerzési illeték vagy lakásvásárlás után fizetendő illeték néven futó költséget hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illetéknek nevezik. Visszterhes vagyonátruházás a szerződő felek között létrejött kötelezettségvállalást, ellenérték fejében történő vagyoncserét jelenti. A magánszemélyek körében leginkább az ingatlanok adásvétele során fizetendő illeték miatt ismert.
Az ingatlanvásárlást ugyanis be kell jelenteni az adóhatósághoz. Ezt a legtöbb esetben az adásvételben közreműködő ügyvéd megteszi. Ezzel együtt (tehát még az illeték kiszabása előtt) nyilatkozni kell arról is, ha valamilyen kedvezményre vagy mentességre vagy jogosult a visszterhes vagyonátruházási illeték tekintetében. A nyilatkozatot a megfelelő nyomtatványon az ügyvéd elkészíti.
A lakásvásárlás után fizetendő illetéket számos tévhit lengi körül:
- Ki fizeti, az eladó vagy a vevő? Az illetéket a vevőnek kell megfizetnie. Az ingatlan eladója adott esetben adózik az eladásból származó jövedelem után, de ez a kettő nem ugyanaz. Ha ingatlant vásároltál, te fizeted az illetéket.
- Csak pár ezer forintról van szó: A vagyonszerzési illeték általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ez egy 40 millióért vásárolt lakás esetén 1 millió 600 ezer forint. Illeték kalkulátor itt! Az illeték a határozat szerint egy összegben fizetendő, de sok esetben lehet rá részletfizetést kérni.
- Van felső határa, nem szabnak ki milliókat: Ez részben igaz, van felső határa: 200 millió forint. 1 milliárdos forgalmi érték felett pedig “csak” 2% az illetékmérték. Azonban a forgalmi értéktől függően akár több millióra is rúghat a költség: ha a lakás ára 90 millió forint, akkor 3 millió 600 ezer forint illetéket kell kifizetni.
- Csak évek múlva küldi ki a NAV: A fizetési meghagyás az adásvétel lezárulta után, az ügyintézési időtől függően, általában néhány héten vagy hónapon belül megérkezik ügyfélkapus értesítéssel vagy postai úton. Egyébként a NAV-nak 5 éve van kiszabni az illetéket, a gyakorlatban ez ennél jóval gyorsabban megtörténik.
- Úgyis elengedik: Az illetékfizetés alóli mentesülés, illetve a kiszabott illeték csökkentése nem alanyi jogon járó méltányosság, hanem egyedi kérelemre induló hatósági eljárás.
A vagyonszerzési illeték befizetésének szabályairól, folyamatáról, a részletfizetési és méltányossági lehetőségekről, valamint a nemfizetés következményeiről szól korábbi cikkünk:
5 eset, amikor nem kell illetéket fizetni
Az általános, 4%-os illetékmérték alól vannak mentességek és kedvezmények.
Illetékmentesség esetén egyáltalán nem kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket.
Jó, ha már az adásvétel előtt ismered ezeket a lehetőségeket, mert több százezer vagy több millió forintot is jelenthet a mentesség, sőt akár másra is fordíthatod ezt az összeget a vásárlásra szánt keretből. Például ennyivel drágább ingatlanokat is nézegethetsz vagy akár a megvásárolandó lakás későbbi felújításánál is kalkulálhatsz az összeggel.
1. Házastársak, egyenes ági rokonok közötti ügylet
Házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok egymás közti vagyonszerzésekor ajándékozás esetén nem kell az illetéket megfizetni. A házastársak, egyenes ági rokonok között az adásvétel is illetékmentes, míg testvérek esetében nem.
2. Házastársi vagyonközösség felbomlása
Illetékmentes a vagyonszerzés, ha az házassági vagyonközösség megszüntetéséből származik. Tehát házassági vagyonközösség felbomlásakor, válás vagy özveggyé válás esetén sem kell a vagyonszerzési illetéket megfizetni.
3. Új ingatlan vásárláskor 15 millió forintig
Új ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettség, ha az ingatlan értéke nem lépi át a 30 millió forintot. A 4%-os illeték csak a 15 millió forint és a vételár közötti különbözetre fizetendő. (pl. 28 milliós forgalmi értéknél 13 millióra.)
A gyakorlatban ez az illetékmentesség már kevéssé kihasználható, mivel az új építésű lakások ára az esetek jelentős részében bőven túlhaladja a 30 millió forintot.
4. Építési telek vásárlása
Csak akkor, ha négy éven belül a felépül rá az ingatlan, amely már használatbavételi engedéllyel is rendelkezik.
5. CSOK illetékmentesség
A falusi CSOK és a CSOK Plusz segítségével megvásárolt ingatlanok után nem kell illetéket fizetni, függetlenül az ingatlan értékétől és a támogatás mértékétől. (Az ingatlan értéke annyiban mégis fontos, hogy a CSOK Plusz esetében a házaspár első közös lakása maximum 100 millió forint, első közös ház vagy nem első közös ingatlan pedig legfeljebb 150 millió forint lehet).
Otthon Start fix 3%-os lakáshitel esetében nem érvényes illetékmentesség.
Mentesíthet a vagyonszerzési illeték alól a cserét pótló vétel is
Ez az egyik legszélesebb körben kihasznált kedvezmény, azonban csak bizonyos esetekben mentesít teljesen a vagyonszerzési illeték alól. A cserét pótló (vagy cserepótló) vétel azt jelenti ugyanis, hogy ha a korábbi lakástulajdonodat a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladod, akkor a vásárolt ingatlan kapcsán fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték számításának alapját csökkentheted az eladott ingatlan vételárával.
- Ha az újonnan vásárolt lakás vételára alacsonyabb, mint a korábbi (a vásárlást megelőző három, vagy a vásárlást követő egy éven belül eladott) lakástulajdon értéke, nem kell illetéket fizetni.
- Ha az új ingatlan drágább, mint régi, akkor csak az értékkülönbözet után kell megfizetni az illetéket.
- Ha a vásárlást megelőző három vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont is cserélsz, te döntheted el, hogy hogy melyik lakást számítsa be NAV a cserét pótló vétel során - az illetékfizetés szempontjából számodra a legkedvezőbb módon.
A három vagy öt éves határidő anomáliájáról szól ez a szakértői cikk ügyvéd szerző tollából:
Összegzés
A lakásvásárlás után fizetendő illeték a mai ingatlanárak mellett komoly terhet jelent a lakásvásárlóknak. Az adóhatóságnak a lakásvásárlás után 5 éve van, hogy kiszabja az illeték mértékét, de a gyakorlatban ez a vásárlást követő hetekben, hónapokban megtörténik. Számos illetékkedvezményre és -mentességre jogosító szabály van az illetéktörvényben, cikkünkben a magánszemély lakásvásárlókat érintő leggyakoribb eseteket foglaltuk össze.
