Az ingatlanok adásvétele során a tulajdonszerzésre vagyonszerzési illetéket szab ki az adóhatóság, de egyes meghatározott ingó és vagyoni értékű jog visszteher melletti (azaz ellenszolgáltatással járó) megszerzése is vagyonszerzési, hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Cikkünkben összefoglaljuk, mikor, hogyan és milyen vagyon után kell megfizetni ezt az illetéket, továbbá kik élhetnek illetékkedvezménnyel az ingatlanvásárlás után.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Miért kell vagyonszerzési illetéket fizetni? Mire vonatkozik pontosan ez az illetéktípus?
A visszterhes vagyonátruházási illeték nem adó (bár elterjedt rá - tévesen - a vagyonosodási adó kifejezés is), hanem egy speciális állami bevétel. Az illetékek célja, hogy az állam működésének finanszírozásához hozzájáruljanak. Visszterhes vagyonátruházás alatt a szerződő felek között létrejött kötelezettségvállalást, ellenérték fejében történő vagyoncserét értjük. A vagyon lehet - öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső - ingóság vagy ingatlan is, de mindenképp olyan vagyontárgy, amelynél a tulajdonos személye megváltozik (vevő), a másik fél pedig ezért ellenszolgáltatásban részesül (eladó).
A visszterhes vagyonátruházási illetéket az fizeti, akinek a vagyonátruházás során a szóban forgó vagyon(tárgy) a tulajdonába került (vevő).
Az illetékfizetési kötelezettség a következő vagyoni értékű jogokra és ingóságokra terjed ki:
- az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése (vagy megszüntetése) folytán bekövetkező vagyonszerzés;
- az ingatlanon fennálló építményi jog,haszonélvezet gyakorlásának átengedése;
- ingóság hatósági árverésen történő megszerzése;
- gépjármű, pótkocsi tulajdonának, vagyoni értékű jogának megszerzése;
- közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése;
- az értékpapír öröklési szerződéssel való megszerzése;
- belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét (részvény, üzletrész, szövetkezeti részesedés, átalakított befektetői részjegy) megszerzése.
Ingatlanvásárlás után fizetendő vagyonszerzési illeték
A visszterhes vagyonátruházási illetékkel legáltalánosabban az ingatlanok adásvétele során lehet találkozni. Amikor ugyanis ingatlant vásárolsz, a vagyonszerzés tényét be kell jelentened az adóhatósághoz, az adásvételi szerződés egy példányával. Ezt általában az adásvételben közreműködő ügyvéd szokta megtenni. Ha jogosult vagy mentességre vagy valamilyen kedvezményre a lakásvásárlási illeték alól, arról is nyilatkozni kell.
Mekkora a vagyonszerzési illeték mértéke?
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék. Azaz például egy 45 millió forint értékű ingatlan illetéke 1 millió 800 ezer forint, egy 10 milliós garázs illetéke 400 ezer forint.
Ha az ingatlan értéke 1 milliárd forint feletti, az illeték mértéke 2 százalékra csökken, összege maximum 200 millió forint lehet. Ez azt jelenti, hogy 1 milliárdig 4 százalék, az afeletti részre pedig 2 százalék, de összesen legfeljebb 200 millió forint.
Számold ki kalkulátorunkkal, mekkora illetékre számíthatsz!
Fontos, hogy az ingatlanvásárlás során a költségeknél számolj az illetékkel. Érdemes előzetesen tágabb keretek között kalkulálni, mert a NAV nem feltétlenül az adásvételi szerződésben foglalt vételár szerint határozza meg az illeték alapját. A forgalmi értéket megállapíthatja ettől eltérően is - akár egy helyszíni szemle alkalmával.
A vagyonszerzési illeték tekintetében különböző jogcímeken illetékkedvezményben vagy illetékmentességben is részesülhetsz. Cikkünkben áttekintjük majd ezeket a kedvezményeket is.
Mennyi idő alatt küldi ki a NAV a vagyonszerzési illeték határozatot?
A vagyonszerzési illeték kiszabásáról a NAV határozatot (fizetési meghagyást) küld. Az illeték kiszabásáról szóló határozat az adásvétel lezárulta utáni - ügyintézési időtől függően - hetekben, hónapokban érkezhet ügyfélkapura, illetve postai úton.
Az illeték kiszabásának lépései:
- Vagyonszerzés bejelentése az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) illetékkiszabásra
Ehhez szükség van az adásvételi szerződésre és a NAV által erre a célra rendszeresített nyomtatványra (B400 adatlap). Fontos, hogy ezen az adatlapon már jelölni kell az illetékkedvezményre való jogosultságodat is! A bejelentés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül történhet. Ezt általában nem neked kell benyújtani, hanem az adásvételben közreműködő ügyvéd intézi.
Mikor keletkezik az illetékkötelezettség?
A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség
- a szerződés megkötése napján (ideértve az ingatlanok, illetve gépjárművek, pótkocsik pénzügyi lízingjére vonatkozó, a futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező szerződéseket is),
- árverési vétel esetében az árverés napján,
- ingatlannak, ingónak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzésekor a határozat jogerőre emelkedése, véglegessé válása napján,
- az előzőekben nem említett esetekben a vagyonszerzéskor keletkezik.
- Az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtott adásvételi szerződés iktatószámmal ellátott, hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges és rendelkezésre álló egyéb iratokkal együtt az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul továbbítja a NAV-hoz.
- A NAV a rendelkezésére álló adatok alapján kiszabja az illetéket.
- A forgalmi értéket a NAV állapítja meg.
- Ha az értéket ítélet állapította meg, azt a NAV nem bírálhatja felül.
- A vagyonszerző a forgalmi értékről nyilatkozhat.
- A NAV a forgalmi értéket elsősorban az által vezetett, az illetékkiszabásra bejelentett visszterhes ügyleteket összehasonlító értékadatok alapján állapítja meg.
- Összehasonlító értékadatok hiányában – más értékmeghatározó módszert (nettó pótlási költségalapú értékbecslés, hozamszámításon alapuló értékbecslés stb.) is alkalmazhat.
- A NAV a forgalmi érték megállapításakor a vagyonszerző nyilatkozatát figyelembe veheti, szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, külső szakértőt vonhat be, továbbá felhasználhatja az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat.
- Az illeték megállapításához való jog elévülése
Bár bizonyára nem sokszor fordul elő, de az illetéktörvény említi, hogy az illeték megállapításához való jog el is évülhet. Méghozzá annak a naptári évnek az utolsó napjától számított 5 év elteltével, amelyben a vagyonszerzést a NAV-nál bejelentették illetékkiszabásra.
A CSOK visszafizetésekor a NAV az illetéket 5 évig állapíthatja meg, ezt a CSOK visszafizetése vagy a visszafizetés elrendelése évének december 31-étől kell számítani.
Tehát a jogszabály szerint a NAV a bejelentés évétől számított 5 év alatt szabhatja ki a vagyonszerzési illetéket. A gyakorlatban ugyanakkor ez már a bejelentés utáni hetekben, hónapokban meg szokott általában történni.
Így kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket
Az adóhatóság (NAV) a vagyonszerzési illeték kiszabásáról határozatot (fizetési meghagyást) küld, amelyben megtalálható, hogy meddig lehet befizetni az illeték összegét pótlékmentesen. Ez a nap az átvételt (ügyfélkapura küldés esetén a küldés napját) követő 30. nap.
- Az illetékfizetési kötelezettséget a NAV egyösszegben írja elő.
- Első lakástulajdon megszerzésekor automatikusan engedélyezi a maximum 12 havi részletfizetést.
- Minden más esetben lehetőséged van automatikus részletfizetési kedvezményt igényelni, de legfeljebb 1 millió forintot nem meghaladó összegre és maximum 12 hónapra. Ez évente egy alkalommal igényelhető.
- Egyéb, méltányossági részletfizetési kérelmekről egyedi döntést hoz a NAV.
A részletfizetés jogi szabályozásáról is olvashatsz az ingatlan.com cikkében:
A kiszabott vagyonszerzési illetéket a NAV Illetékek bevételi számlájára kell befizetned. Pénzforgalmi számla nyitására nem kötelezett természetes személyként belföldi számládról átutalással, bankkártyás fizetéssel (POS, VPOS), házibankos átutalással vagy sárga csekken fizetheted be az illetéket. Ezekről a fizetési módokról a NAV honlapján tájékozódhatsz részletesen.
Késedelmi pótlék és mulasztási bírság
A fizetési meghagyásban megállapított határidőig meg nem fizetett illeték után késedelmi pótlékot kell fizetni. A késedelmi pótlék mértéke minden naptári nap után a késedelem, illetve az esedékesség előtti igénybevétel időpontjában érvényes jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt mértékének 365-öd része. (A NAV az 5000 forintot el nem érő késedelmi pótlékot nem írja elő.)
Az illeték fizetésére kötelezettnek a NAV a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettség elmulasztása, illetve hiányos vagy késedelmes teljesítése esetén mulasztási bírságot szab ki.
- A NAV a természetes személy adózót ötvenezer forint, a nem természetes személy adózót százezer forint mulasztási bírsággal sújtja és – a mulasztás jogkövetkezményeire történő figyelmeztetés mellett – tizenöt napos határidő kitűzésével ismételten felhívja az adókötelezettség jogszerű teljesítésére.
- Ha teljesítés ezután sem történik, a természetes személy adózónak kétszázezer forint, a nem természetes személy adózónak ötszázezer forint mulasztási bírságot kell megfizetnie.
- A kötelezettség teljesítése esetén a kiszabott bírság nem mérsékelhető.
Illetékkedvezmény és illetékmentesség
Fontos, hogy tisztában legyél azzal, hogy vannak-e olyan jogcímek, amely miatt illetékkedvezményben vagy illetékmentességben részesülhetsz. Ezt ugyanis már a vagyonszerzés bejelentésekor fel kell vezetni a B400-as nyomtatványra. Ha ez nem történik meg, a NAV kedvezmények nélkül fogja meghozni a határozatot. Ugyanakkor ha az illetéket kiszabó határozat véglegessé válását megelőzően illetékkedvezmény vagy illetékmentesség érvényesítése iránti kérelmet nyújtasz be, annak fennállásáról meggyőződik az adóhatóság, és a határozatot kiegészítéssel látja el. Ennek alapján csökkenhet vagy akár megszűnhet az illetékfizetési kötelezettséged.
Ingatlanvásárlással összefüggő illetékmentesség és illetékkedvezmény - többek között - az alábbi jogcímeken jár:
- új ingatlan vásárlása 30 millió forint értékig: 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettséged, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át az 30 millió forintot. A 4 százalékos illeték csak a 15 millió és a vételár közötti különbözetre fizetendő.
- cserepótló vétel illetékmentessége: ha a korábbi lakástulajdonodat a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladod, és az új lakás vételára kisebb, mint a korábbi lakástulajdon értéke, nem kell illetéket fizetni. Ha az új ingatlan drágább, mint régi, akkor csak az értékkülönbözet után kell megfizetni az illetéket.
- házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok egymás közti vagyonszerzésekor ajándékozás esetén nem kell az illetéket megfizetni. Házastársak és egyenes ági rokonok esetében az adásvétel is illetékmentes.
- házassági vagyonközösség felbomlásakor, válás vagy özveggyé válás esetén sem kell a vagyonszerzési illetéket megfizetni
- illetékmentesség telekvásárlás esetén: négy éven belül a fel kell rá építeni az ingatlant, amely használatbavételi engedéllyel rendelkezik
- CSOK illetékmentesség: a CSOK támogatás segítségével megvásárolt ingatlanok után nem kell illetéket fizetni, függetlenül az ingatlan értékétől és a támogatás mértékétől.
- első lakás illetékkedvezménye: 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok 50 százalékos illetékkedvezményben részesülnek, ha 15 millió forintnál kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárolnak. Feltétel, hogy korábban nem rendelkeztél sem önálló lakástulajdonnal, sem 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal ingatlanban.
