Az 1990. évi XCIII. illetéktörvény értelmében az örökösödési vagy ajándékozási illeték hatálya alá nem tartozó ingatlanszerzés illetékfizetési kötelezettséggel jár, azaz vagyonszerzési illetéket kell fizetned. Mutatjuk a lakásvásárlási illeték, azaz az ingatlanvásárlás után fizetendő illeték mértékét, és hogy milyen esetekben lehetsz jogosult illetékkedvezményre vagy illetékmentességre.
Vagyonszerzési illeték
Mi az a visszterhes vagyonátruházási illeték?
A vagyonszerzési illeték hivatalos neve visszterhes vagyonátruházási illeték. Visszterhes vagyonátruházás alatt a szerződő felek között létrejött kötelezettségvállalást, ellenérték fejében történő vagyoncserét értjük. A vagyon lehet ingóság, ingatlan, vagy más vagyontárgy, amelynél a tulajdonos személye megváltozik (vevő), a másik fél pedig ezért ellenszolgáltatásban részesül (eladó). Ezt folyamatot vagyonszerzésnek nevezzük. A vagyonszerzési illetéket a vagyont megszerző fél, azaz a vevő fizeti. Vannak, akik a vagyonosodási adó kifejezést használják rá, azonban ez nem adó, hanem illeték, azaz egy olyan speciális befizetendő díj, amelyből az állam finanszírozni tudja a közigazgatási eljárást.
Hogyan illeszkedik az illeték a magyar adórendszerbe?
Magyarország adórendszere adókból, illetékekből és járulékokból tevődik össze. Az illeték egy olyan állami bevétel, amelynek célja az állami, társadalmi feladatokhoz való arányos hozzájárulás. A vagyonszerzési illetéken belül vannak az ingyenes vagyonszerzéshez kapcsolódó (öröklési, ajándékozási) illetékek, és az ellenérték fejében történő vagyonszerzéshez kapcsolódó visszterhes vagyonátruházási illetékek.
Miért fontos számodra az ingatlanvásárlás után fizetendő illeték?
Az 1990. évi XCIII. illetéktörvény értelmében az örökösödési vagy az ajándékozási illeték hatálya alá nem tartozó ingatlanszerzés illetékfizetési kötelezettséget von maga után, ideértve a következő vagyoni értékű jogokat is:
- ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése
- ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése
- közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése
Vagyoni értékű jog alatt a földhasználatot, a haszonélvezetet, a használat jogát, illetve a vagyonkezelői jogot és az üzembentartói jogot értjük.
Amikor ingatlant vásárolsz, a vagyonszerzés tényét be kell jelentened az adóhatósághoz, az adásvételi szerződés egy példányával. Ezt általában az adásvételben közreműködő ügyvéd szokta megtenni. Ha jogosult vagy mentességre vagy valamilyen kedvezményre a lakásvásárlási illeték alól, erről is nyilatkozni kell. Fontos azonban, hogy ez a kérdés az adásvétel során felmerüljön, mert a bejelentés elmulasztása esetén bírságot szabnak ki.
A lakásvásárlási illeték, azaz az ingatlanvásárlás után fizetendő illeték mértéke
Mennyi illetéket kell fizetni a különböző tranzakciók esetében?
Az ingatlan vásárlás illetéke, a vagyonszerzési illeték a vételár 4%-a. Érdemes tehát ezzel is számolni az ingatlanvásárlás költségeinél. Például egy 35 millió forint értékű lakásvásárlás után fizetendő illeték értelemszerűen 1 millió 400 ezer forint kiadást jelent. Ha egy garázst veszel akár 7 millióért, a garázsvásárlás utáni illetékre ki kell fizess 280 ezer forintot.
Ha az ingatlan vételára viszont 1 milliárd forint feletti, az illeték mértéke 2%-ra csökken, összege maximum 200 millió forint lehet.
Hogyan határozza meg az adóhatóság az illeték alapját?
Érdemes számítani arra is, hogy a NAV nem feltétlenül az adásvételi szerződésben foglalt vételár szerint határozza meg az illeték alapját. A forgalmi értéket meghatározhatja ettől eltérően is - akár egy helyszíni szemle alkalmával.
Az ingatlan vagyonszerzési illeték befizetése és részletfizetés
Milyen lehetőségek vannak az illeték befizetésére?
Az illetékfizetési kötelezettséget a NAV írja elő a tulajdonszerzés alapján. Az adóhivatal az első lakástulajdon megszerzésekor automatikusan engedélyezi a maximum 12 havi részletfizetést.
Minden más esetben lehetőséged van automatikus részletfizetési kedvezményt igényelni. Csak legfeljebb 1 millió forintot nem meghaladó összegre és legfeljebb 12 hónapra. Ezt évente egy alkalommal lehet igényelni.
Egyéb - méltányossági alapú - részletfizetési kérelemnek is helye van, ezekről igazolások alapján egyedileg dönt a NAV.
Mikor kell fizetni a lakásvásárlás utáni illetéket?
A vagyonszerzési illeték kiszabásáról a NAV határozatot (fizetési meghagyást) küld, amelyben megtalálható, hogy meddig lehet befizetni az illeték összegét pótlékmentesen. Ez a nap az átvételt (ügyfélkapura küldés esetén a küldés napját) követő 30. nap. Az illeték kiszabásáról szóló levél az adásvétel lezárulta utáni - ügyintézési időtől függően - hetekben, hónapokban érkezhet.
Milyen jogcímeken jár illetékmentesség?
Új ingatlan vásárlása 30 millió forint értékig
Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettséged, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át az 30 millió forintos határt. Ezekben az esetekben a 4%-os illeték a 15 millió és a vételár közötti különbözetre fizetendő. Azaz, ha például 28 millió forint egy új ház értéke, akkor csak 13 millió forint után kell az illetéket megfizetni. Így 520 ezer forint lenne a házvásárlás illetéke. Fontos, hogy ez az illetékkedvezmény csak új ingatlanokra érvényes, használt lakás/ház esetében nem.
Cserepótló vétel illetékmentessége
Illetékmentes az a lakáscsere és vásárlás, ha a korábbi lakástulajdonodat a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladod, és az új lakás vételára kisebb, mint a korábbi lakástulajdon értéke.
Ha az új ingatlan forgalmi értéke magasabb, mint a korábban megszerzett ingatlané, csak az értékkülönbözet után jelentkezik illetékfizetési kötelezettséged.
Házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok közötti adásvétel illetéke
Illetékmentes a házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok egymás közti vagyonszerzése, ha az ajándékozással vagy örökléssel valósul meg.
Szintén illetékmentes a vagyonszerzés a házassági vagyonközösség megszűnésekor, válás vagy özveggyé válás esetén.
Telekvásárlási illetékmentesség
Nem kell megfizetni az illetéket építési telek vásárlásánál, amennyiben négy éven belül a szabályoknak megfelelő ingatlant építesz rá, és az ingatlan használatbavételi engedéllyel is rendelkezik.
Illetékmentesség CSOK-kal
2021. január 1-től a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) segítségével vásárolt ingatlanok után – a vételártól függetlenül – nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned.
Jár illetékkedvezmény az első lakás illetékéből?
A 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok 50 százalékos illetékkedvezményben részesülnek akkor, ha 15 millió forintnál kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárolnak. Feltétel, hogy korábban nem rendelkeztél sem önálló lakástulajdonnal, sem 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal ingatlanban.
Az ingatlan-adásvétel során felmerülő adózási és illetékfizetési kötelezettségekről részletesen a NAV vagyonszerzési illetékről szóló oldalán érdemes tájékozódni.
Gépjármű visszterhes vagyonátruházási illetéke
Ha vásárlással, örökléssel vagy ajándékozással gépjárműhöz jutsz, akkor a vételáron és az átírási költségeken túl visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetned.
Gépjármű tulajdonjogának megszerzésekor az illeték mértékét a jármű hajtómotorjának hatósági nyilvántartásban feltüntetett teljesítménye és a jármű gyártási évétől számított kora alapján kell meghatározni.
A gépjármű illeték mértékének kiszámításáról, megfizetéséről és az illetékmentesség eseteiről a NAV honlapján tájékozódhatsz.
