Mennyi idő alatt kaphatod meg az Otthon Start hitelt? – Tapasztalatok és tudnivalók az átfutási, elbírálási időről

Az Otthon Start hitel szeptemberi indulása óta eltelt három hónap már elegendő tapasztalatot adott ahhoz, hogy lássuk, a gyakorlatban mennyi időt vesz igénybe az ügyintézés. Ha most tervezel lakásvásárlást vagy építkezést, ez kulcsfontosságú információ lehet a határidők tervezéséhez. Összegyűjtöttük, mire számíthatsz, és hogyan pörgetheted fel a folyamatot.

A hivatalos határidők

A jogszabály egyértelműen rögzíti, hogy a banknak mennyi ideje van dönteni a hiteledről. Ez az időkeret attól függ, mi a hitel célja:

• Lakásvásárlás esetén: maximum 30 nap.
• Építkezés esetén: maximum 60 nap.

Mikor indul a „visszaszámlálás”? 

Sokan azt gondolják, hogy a 30 vagy 60 napos óra abban a pillanatban indul, amikor belépnek a bankfiókba. Ez tévhit!

Fontos: A banki átfutási idő csak akkor kezdődik, amikor a pénzintézet befogadta a hitelkérelmet.

A befogadás feltétele, hogy minden szükséges dokumentumot hiánytalanul leadj. Amíg egy papír is hiányzik, az óra nem indul el.

Mik ezek a nélkülözhetetlen dokumentumok? A leggyakoribb iratok, amelyeket azonnal kérni fognak:

• Jövedelemigazolások.
• Bankszámlakivonatok (általában az utolsó néhány hónapé).
• TB-jogviszony igazolás.
• Vásárlásnál: A végleges adásvételi szerződés.
• Építésnél: Az egyszerű bejelentés, a tervdokumentáció és az elektronikus építési napló (E-napló) megnyitása/vezetése.

Mi történik, ha valami hiányzik vagy hibás? 

Előfordulhat, hogy a bank a bírálat közben veszi észre, hogy egy dokumentum nem megfelelő, vagy további információra van szüksége. Ilyenkor úgynevezett hiánypótlást kérnek.

Hogyan hat ez a határidőre?

• Az óra megáll: A hiánypótlás időtartama nem számít bele a 30, illetve 60 napos határidőbe.
• Időkeret: A rendelet szerint a banknak legalább 14 napot kell biztosítania számodra a hiányzó iratok beszerzésére.

Ha a bank hiánypótlást kér, a bírálati idő ennyivel meghosszabbodik. Ezért a leggyorsabb út a hitelhez az, ha már az első körben mindent pontosan, hiánytalanul készítesz elő.

Kép forrása: Getty Images

A valóság: Mennyi időre számíthatsz a gyakorlatban?

Az elmúlt három hónap adatai alapján ki kell mondani: az átfutási idők általánosságban nőttek. De nem mindenkinél! Lássuk, mitől függ.

A „Gyorssáv”: Kinek mehet 1 hónap alatt?

A leggyorsabb ügyintézésre akkor számíthatsz, ha:

• Használt lakást vásárolsz, ÉS
• Egyedüli igénylőként veszel részt az ügyletben (nincs adóstárs). Ilyenkor a folyamat ma is gördülékeny.

Hol várható lassulás és csúszás?

Három fő terület van, ami bonyolítja a helyzetet és növeli a hibalehetőséget, ezzel pedig az időt:

• Új építés és még épülő lakások: Itt sokkal több a dokumentáció (tervek, engedélyek). Mivel több a papír, nagyobb az esély a hibára és a hiánypótlásra.
• Osztatlan közös tulajdon (pl. ikerházak, házrészek): Ez a leggyakoribb jogi buktató. A banknak szüksége van használati megosztási szerződésre, társasházalapító okiratra vagy ráépítési megállapodásra. Ha ezek szövegezése jogilag nem tökéletes, módosítani kell őket – amíg ez zajlik, a hitelbírálat áll.
• Munkáltatói igazolások:
  • Külföldi munkahely: A bankok e-mailben kérnek megerősítést a kinti munkáltatótól. Ha a HR nem válaszol, vagy nem érti az e-mailt, az ügy megakad.
  • Magyar munkahely: Gyakori hiba, hogy a munkáltató hiányosan tölti ki az igazolást (pl. lemarad a kapcsolattartó neve, elérhetősége).

Lejárnak-e a papírok, ha elhúzódik a döntés?

Ha a bírálat átcsúszik a következő hónapra, két fontos szabállyal találkozhatsz:

• Bankszámlakivonat (Újra lehet szükség): Ha eltelik egy hónap a befogadás óta, a bíráló kérheti a legfrissebb bankszámlakivonatot. Jó hír: Ez nem okoz nagy késést, általában elfogadják a netbankból letöltött kivonatot e-mailben is.
• TB-jogviszony igazolás (Nem kell új): Ez a legfontosabb könnyítés. A szabály szerint az igazolás a benyújtás napján nem lehetett 30 napnál régebbi. Ha a bank 30 napon túl bírál, nem kérhet új TB igazolást, a régit érvényesnek kell tekintenie.

Mindent egybevetve fel kell készülni arra, hogy a korábbi 4-6 hetes átfutási idő jelenleg inkább 5-8 hétre tolódott ki.

Hány napos fizetési határidőt írjatok az adásvételibe?

Sokan ott rontják el, hogy túl szűk határidőt vállalnak az eladó felé, bízva a bank gyorsaságában. A jelenlegi lassabb ügymenet mellett ez kockázatos. Így érdemes számolnod:

Használt lakás vásárlásakor

Bár a bankok hivatalos leírásai szerint elegendő 60 napos fizetési határidőt rögzíteni a szerződésben, a gyakorlat most mást mutat.

• A javaslatunk: A megnövekedett ügyfélforgalom és a lassabb bírálat miatt érdemes a határidőt 90, vagy akár 120 napra kitolni.
• Miért jó ez? Ha hamarabb megkapod a hitelt, kifizetheted az eladót korábban is (ezt a szerződés általában engedi), de ha csúszik a bank, a hosszabb határidő megvéd a szerződésszegéstől és a késedelmi kamatoktól.

Új építésű lakásnál: A "papírmunka" ideje is számít

Itt nem elég azt nézni, mikor lesz kész a ház. A fizetési határidőnek fedeznie kell két folyamatot:

1. Magát az építkezést (műszaki átadás).
2. A jogi adminisztrációt, azaz az albetétesítést (amikor a lakás önálló helyrajzi számot kap a földhivatalban). Ez utóbbi hónapokat vehet igénybe.

Tipp a gyorsításhoz (Pro tipp): Létezik egy kiskapu, amivel 1-2 hónapot nyerhetsz.

• Bizonyos bankok hajlandóak folyósítani a hitelt már a használatbavételi engedély megszerzésekor is, nem várják meg a földhivatali albetétesítés végét.
• Feltétel: Ezt a lehetőséget előre bele kell írni az adásvételi szerződésbe! Egyeztess a hitelügyintéződdel, hogy az általad választott banknál működik-e ez a megoldás.

Mi a teendő, ha kicsúsztatok az időből?

Még a legnagyobb elővigyázatosság mellett is előfordulhat, hogy a lejár az adásvételi szerződésben rögzített fizetési határidő. Sokan ilyenkor attól félnek, hogy költséges és hosszadalmas szerződésmódosításra lesz szükség.

A jó hír: Általában van egyszerűbb és gyorsabb megoldás!

Nem kell mindent átírni!

A bankok többsége lejárt határidő esetén nem várja el a teljes adásvételi szerződés módosítását. Ez azért fontos, mert a szerződésmódosításnak gyakran plusz ügyvédi költsége van, és minden félnek újra alá kellene írnia.

A megoldás: Az eladói nyilatkozat

Ehelyett elegendő egy egyszerűbb dokumentum, az úgynevezett ügyvéd által ellenjegyzett eladói nyilatkozat. Ebben az eladónak (tehát akitől a lakást veszed) három dolgot kell hivatalosan kijelentenie:

1. Kijelenti, hogy a késés ellenére nem áll el az eladási szándékától, a szerződés továbbra is él.
2. Kijelenti, hogy a késés miatt nem tart igényt kötbérre (vagy késedelmi kamatra).
3. Megjelöl egy új fizetési határidőt, ameddig várja a vételárat.

Fontos: Ezt a papírt mindenképpen az okiratszerkesztő ügyvédnek kell ellenjegyeznie (lepecsételnie), nem elég egy otthon, tanúk előtt írt papír! Ezzel a dokumentummal a bank folytatni tudja a folyósítást.

Hogyan pörgetheted fel a banki döntést?

Senki sem szeret heteket várni a bizonytalanságban. Bár a banki malmok lassan őrölnek, van néhány módszer, amivel a saját ügyedet a „gyorsítósávba” terelheted.

1. A titkos fegyver: Az előzetes értékbecslés

Ez az egyik leghasznosabb lépés, amit tehetsz. A lényege, hogy a bank értékbecslője még azelőtt megnézi az ingatlant, hogy aláírnád az adásvételi szerződést vagy átadnád a foglalót.

Miért éri meg?

• Megtudod, hogy a bank szerint mennyit ér a lakás. Ha az értékbecslő kevesebbre értékeli, mint a vételár, akkor nem kapsz annyi hitelt, amennyit terveztél. Jobb, ha ez előbb derül ki, mint utóbb!
• Mire a hitelkérelem bekerül a bankba, az értékbecslés már kész van. Ezzel 1-2 hetet nyerhetsz, mivel jelenleg az értékbecslők is túlterheltek (a korábbi 5 nap helyett sokszor hetekig tart a munka).

Fontos szabályok Otthon Startnál:

• Az ingatlan nettó négyzetméterára nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot.
• A vételár maximum 20%-kal lehet magasabb, mint a banki becsült érték.

2. A tökéletes dokumentumok

A leggyorsabb ügyintézés titka egyszerű: elsőre jót beadni. Ha a banknak nem kell visszaküldenie az anyagot javításra, azzal rengeteg időt spórolsz. Íme a lista, amit ellenőrizz a beadás előtt:

• A jövedelem- és TB-igazolások nem lehetnek 30 napnál régebbiek a beadás pillanatában. Figyelj a logisztikára: ne kérd ki túl korán az egyiket, ha a másikra még heteket kell várni, mert az első közben lejár!
• Munkáltatói igazolás: Mielőtt elhozod a munkahelyedről, nézz rá:
  • Szerepel rajta a születési helyed/időd, anyukád neve?
  • Ott van az aláíró neve és telefonszáma?
  • Helyes a bruttó bér?
  • Tipp: Mutasd meg a hitelközvetítődnek még a banki kör előtt!
  • Külföldi munka: Szólj a főnöködnek, hogy a magyar bank keresni fogja e-mailben, és figyelje a spam mappát is!
• Bankszámlakivonat: A bankok a hivatalos számlakivonatot kérik, nem a számlatörténetet.
  • A netbankból letölthető kivonat tökéletes.
  • Külföldi számlánál: Legyen rajta a neved, a nyitó- és a záróegyenleg.
  • Ha papíron kéred a bankfiókban: Legyen rajta pecsét és aláírás!
• TB-igazolás: Az igénylőlapon (akár online, akár papíron) pontosan kell bejelölni a hitel típusát.
  • Hiába ugyanúgy 2 év TB kell a CSOK Pluszhoz is, ha az igazolásodra a hivatal azt írja, hogy „CSOK Pluszhoz”, a bank nem fogadhatja el az Otthon Starthoz. Kérd kifejezetten az Otthon Start rendeletre hivatkozva!
• Külföldi TB: A külföldi igazolást hitelesen le kell fordíttatni. Ez pénzbe és időbe kerül.
  • Figyelem: A 30 napos érvényességet az eredeti külföldi igazolás dátumától számítják, nem a fordításétól! Ne csússz ki az időből a fordításra várva.
• Személyi okmányok Nézz rá a lejárati dátumra! Ha a személyid a folyamat közben járna le, inkább használd az útleveledet vagy a jogosítványodat.
• Az adásvételi szerződés „bankbiztos” legyen: Sokan ott követik el a hibát, hogy megkötik az adásvételi szerződést, és csak utána viszik a bankba. Ha a szerződésből hiányzik egy kötelező banki fordulat vagy adat, a bank szerződésmódosítást fog kérni. Ez nemcsak plusz ügyvédi költség, de hetekkel vetheti vissza a folyamatot, hiszen újra alá kell írnia mindenkinek.

Kép forrása: Getty Images

Ezekre figyelj, hogy ne csússzon a hiteled!

Tapasztalataink szerint a legtöbb esetben nem a hitelképességgel van a baj, hanem apró, adminisztrációs hibák akasztják meg a folyamatot hetekre. Íme a leggyakoribb buktatók, és hogy hogyan kerüld el őket:

1. A „hiányos” munkáltatói igazolás

Banálisnak tűnik, mégis ez vezeti a hibalistát. A HR osztályok sokszor rutinszerűen töltenek, és lemaradnak olyan részletek, mint a kapcsolattartó telefonszáma, a pontos céges pecsét, vagy az aláíró olvasható neve.

• Tipp: Mielőtt elhozod a munkahelyedről, nézd át: minden rubrika ki van töltve?

2. Külföldi jövedelem? Figyelj a bankszámlakivonatra!

Ha külföldön dolgozol, a bankodnak látnia kell a jövedelem érkeztetését. A külföldi banki rendszerek azonban más formátumot használnak, mint a magyarok.

• A hiba: A kivonat nem tartalmaz minden adatot (pl. a közlemény rovatot vagy a küldő fél nevét), amit a magyar bank elvár.
• Tipp: Kérj részletes számlatörténetet, ne csak egy összesített egyenlegközlőt.

3. A trükkös TB-igazolás (Külföldi jogviszonynál)

Ez egy speciális eset: amikor a magyar kormányhivatal állít ki igazolást a külföldi TB jogviszonyodról.

• A hiba: Bár a papírt hivatal állította ki, gyakran előfordul, hogy a banki bírálathoz szükséges specifikus adatok (pl. folyamatosság megszakítás nélküli igazolása) hiányoznak belőle, vagy nem megfelelő a megfogalmazás.

4. Az E-napló hibái

Ha építkeztek, az elektronikus építési napló (E-napló) a folyamat lelke. Itt három ponton szokott elcsúszni az ügy:

• Hiányzó szereplő: A hitelt ketten veszitek fel (pl. házastársak), de az E-naplóban csak az egyikőtök szerepel építtetőként. Fontos: Mindkettőtöknek ott kell lennie!
• Nincs NÜJ szám: Az ügyfelek Nyilvántartási Ügyfél-jelének (NÜJ) hiánya azonnali elakadást okoz.
• Tervezői művezetés: Egyes bankok szigorúan megkövetelik a tervezői művezetés igazolását a naplóban. Ez nem mindenhol elvárás, de ahol igen, ott nélküle nem megy.

A legnagyobb csapda: A 10%-os önerő

A hírek tele voltak azzal az ígérettel, hogy az Otthon Start hitelhez már 10% önerő is elég. Ez igaz, de van egy hatalmas "DE", ami sokak számára csak azután derül ki, hogy már aláírták az adásvételi szerződést. Amikor pedig a bank közli, hogy a régi lakás miatt mégis 20%-ot kér, és a vevő nem tud előteremteni még milliókat, az üzlet meghiúsul, és a foglaló elvész.

Nagyon fontos tehát tisztában lenni azzal, hogy nem mindenki jogosult a 10%-os önerőre, aki egyébként jogosult az Otthon Start hitelre.

Eltérő szabályrendszer

Itt két külön rendelet feltételeinek kell egyszerre megfelelni, és ezek nem ugyanazt mondják:

1. Otthon Start szabály: Ez megengedőbb. Akkor is megkaphatod a hitelt, ha van már egy másik lakásban 50%-os tulajdonrészed.
2. 10% önerő szabály (MNB rendelet): Szigorúbb szabály. Az veheti igénybe, aki (és adóstársa) soha, semmikor a múltban nem rendelkezett 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal lakóingatlanban. 

Mi a különbség?

• Az Otthon Startnál csak a jelent vagy az elmúlt 10 évet nézik, és az 50% még belefér.
• A 10%-os önerőnél a teljes múltadat vizsgálják. Ha 15 éve volt egy lakásod, ami felerészben (50%) a neveden volt, akkor te nem veheted igénybe a 10%-os önerőt, hiába vagy jogosult magára a hitelre. Ilyenkor a bank magasabb, általában 20-30%-os önerőt fog kérni.

Van egy eset, amikor a korábbi tulajdonlás nem kizáró ok:

• Ha a korábbi lakásodon (függetlenül a tulajdoni hányadtól) haszonélvezeti jog (pl. özvegyi jog) volt/van, ami törvényen alapul (tehát tipikusan öröklés útján került hozzád).

Összegzés: A gyorsaság rajtad (is) múlik

Ha most állsz az Otthon Start hitel igénylése előtt, a fentiek alapos átolvasása aranyat érhet. Jól látszik, hogy az elhúzódó ügyintézés oka sokszor nem a bank lassúsága, hanem olyan apró, elkerülhető hibák, amelyekre nem gondolunk időben.

Érdemes már a lakáskeresés legelején bevonni egy független hitelközvetítőt. Ő nemcsak a papírmunkában segít, de előre kiszűri a buktatókat, így mire a bankhoz érsz, a kérelmed „golyóálló” lesz, az átfutási idő pedig a lehető legrövidebb.

Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek