A fizetésekhez képest enyhén túlárazott a magyar lakáspiac

money.hu
money.hu
Olvasási idő: 11 perc

Túlértékeltek lakások Magyarországon, azon belül is elsősorban Budapesten, vagy van még tere a növekedésnek? Sokakat foglalkoztat ez a kérdés, hiszen a buborékok természete az előbb utóbb bekövetkező kipukkanás, azaz az árak zuhanása, ami sokakat érintene rendkívül kellemetlenül. A KPMG sok tényezőre kiterjedő elemzése arra jut, hogy enyhe túlárazottságról ugyan beszélhetünk, a buborék szó használata azonban túlzás lenne. 

Budapesten és Prágában ugrottak meg az árak leginkább

Az elmúlt évek lakóingatlan-piacát Budapesten a rohamosan növekedő négyzetméter árak határozták meg. A régiónkon belül Budapesten és Prágában növekedtek legnagyobb mértékben a lakásárak 2013-2021 között,

ebben a két fővárosban a négyzetméterárak ezalatt több mint kétszeresükre emelkedtek.

A növekedési dinamika ellenére az adatok azt mutatják, hogy a budapesti lakások jelenlegi átlagos négyzetméterára még mindig csak a mezőny alsóházát vezeti, jelentősen lemaradva a Bécs – Berlin – Prága trió által vezetett élbolytól.

Ez azonban önmagában nem válasz arra a kérdésre, hogy túlárazott-e a magyar lakáspiac. Némileg közelebb jutunk a válaszhoz, ha azt nézzük, hogyan változott a lakóingatlanok értéke az egy főre jutó nettó jövedelemhez képest. A vizsgált időszakban

Magyarországon a nettó fizetések 32 százalékkal, a négyzetméterárak pedig 124 százalékkal, vagyis a kereseteknél 1,7-szer gyorsabban emelkedtek,

azaz a jövedelmi viszonyok és a lakásárak közötti olló jelentősen szétnyílt. A magyarországi 1,7-szeres mutatónál csak Németországban regisztráltak ennél is nagyobb (1,78-szoros) változást, míg a többi ország átlaga ennél sokkal alacsonyabb (1,43). 

Itthon kevés pénzből lehet drága lakást venni

Ugyancsak túlárazottságra utal, ha abból indulunk ki, hogy a régiós fővárosokban 1 négyzetmétert az éves kereset mekkora hányadából tudnak megvásárolni az ott lakók. Ebben a mutatóban csak Csehország előzi meg Magyarországot, amíg Ausztria hasonlóan teljesít 0,3-mas értékkel (azaz az éves jövedelem 30 százaléka fedezi egy átlagos lakás-négyzetméterár értékét). A többi CEE ország hányadosának átlaga 0,26. A hazai lakáspiac eszerint túlértékeltnek mondható, hiszen

csak olyan országok rendelkeznek Magyarországhoz hasonló mutatókkal, amelyekben sokkal magasabb az egy főre jutó GDP (Ausztria, Csehország és Németország). 

Mindez azonban nem ad választ arra kérdésre, hogy túlárazott-e a budapesti lakáspiac, azaz lehet-e buborékról beszélni vagy nem. Az egyik ok, ami miatt ebből nem lehet messzemenő következtetéseket levonni az, hogy mindeközben a saját tulajdonunkban lévő lakások is drágulnak, márpedig a legtöbb magyar lakásvásárlás mögött egy másik ingatlan értékesítése áll. Magyarországon a volt szocialista országokhoz képest is kiugróan magas, 90-92 százalék körüli a tulajdonos által lakhatásra használt lakások aránya, ami magyarázatot adhat arra, hogyan vagyunk képesek a jövedelemhez képest nagyobb összeget áldozni új otthonokra.

Ha arra akarunk választ kapni, hogy a magyar lakáspiac túlárazott, vagy van-e még tere a további növekedésnek, akkor meg kell vizsgálnunk azt a 4 tényezőt, amit a szakirodalom fundamentumként tart számon ezen a piacon: demográfiai változások, a gazdaság általános teljesítménye, kamatok szintje, és az állami szabályozás, olykor inkább beavatkozás eszközei.

  1. Demográfiai változások: mivel Magyarország ki- és beáramló népessége a vizsgált időszakban átlagosan 1,5 fő volt ezer emberenként (2013-2020), ez kis eséllyel lehetett ilyen hatással a keresleti oldalra, ellentétben olyan Nyugat-Európai országokkal, ahol ugyanez a mutató ennek több mint 4-szerese (Ausztria, Németország).
  2. Gazdasági teljesítmény: A vizsgált országok közül a 2013 és 2020 közötti időszakban az egy főre jutó nominális GDP változását tekintve Magyarország Romániát, Bulgáriát és Csehországot követi, és hozzávetőleg Lengyelországgal azonos szinten áll. Azaz ez a mutató sem magyarázza egyértelműen a hazai lakásárak kiemelkedő növekedését a régión belül. A magyarországi lakásár növekedési tendenciák ugyan hasonlítanak Németország, Ausztria, Csehország és Szlovénia ár növekedési tendenciáihoz, de magasabbak, mint a hozzánk hasonló egy főre jutó jövedelemmel rendelkező Lengyelország és Szlovákia növekedési üteme.
  3. Kamatszintek: elméletileg alacsony kamatszintek mellett szívesebben adósodnak el a piaci szereplők, azaz a beruházási kedv és a lakásvásárlási kedv is nő. Magyarországon az engedélyezett lakáscélú hitelek összege 2013-ban 156 milliárd forint volt, míg 2020-ban 918 milliárd forint. Ez a közel 6-szoros növekedés, ám ez elsősorban a 2008-as válság bázishatása, mivel akkor a hitelezésbe vetett bizalom megingott. A hitelezés 2020-ig nem érte el a 2008-as szintet, sem engedélyezett összegben, sem az összes állományt tekintve, 2021-ben azután látványosan megugrotta azt. Nemzetközi összehasonlításban ugyanakkor szembetűnő, hogy Magyarországnál csak Romániában kisebb a nettó jövedelemhez viszonyított hitelállomány, azaz a magyar lakosság nem használja fel olyan mértékben a finanszírozási lehetőségeket, mint más CEE országok. Ebből azt a következtetést vonhatjuk le, hogy a kamatszintek kedvező irányú változása sem stimulálja számottevően a piacot, de erre most egy darabig nem is nagyon lesz esélyünk.
  4. Állami szabályozás: devizahitelezés és forintosítás, kedvezményes lakásáfa, CSOK, szuper-állampapír, babaváró hitel – néhány ismerős kifejezés, amely mind-mind jelentős befolyással volt nemcsak a hazai lakáspiacra, de az ingatlanpiac egészére is. A devizahitelezés összességében jelentősen leszűkítette az érintett háztartások lakás-vásárlási lehetőségeit és hitelfelvételi hajlandóságát egyaránt. A kedvezményes lakásáfa nagymértékben felpörgette a fejlesztői aktivitást, egyúttal a kivitelezési költségek és a lakásárak növekedésének is teret adott. Nem véletlen, hogy a korábban már bemutatott Lakásár index/Nettó jövedelem index mutató 2015 és 2019 között exponenciálisan emelkedett, és ez az időszak látványosan egybeesik a kedvezményes lakásáfa első hazai korszakával. A keresleti oldal vásárlóereje ezek után csak a kedvezményes hitelek és lakásvásárlási programok támogatásával tudott lépést tartani a növekvő lakásárakkal. Ugyanakkor a szuperállampapír megjelenése jelentős mennyiségű tőkét vont ki a piacról, amelyet korábban befektetési célú lakásvásárlásra szántak. A szabályozók tehát folyamatosan jelen vannak és komoly hatást fejtenek ki a piacra. Ezen hatások esetenként tompulnak, vagy éppen hangsúlyosabbá válnak más események hatásaival (Covid, infláció) együtt akár a szándékolttól lényegesen eltérő következményekkel is járhat. 

Érdemes továbbá megemlíteni, hogy bár az állami támogatásoknak köszönhetően a lakóingatlan piac erős maradt a Covid járvány alatt, a befektetés célú ingatlanvásárlások jelentősen visszaestek Budapesten, a 2019-es évre átlagosan jellemző 43,4 százalékos arányról, 27 százalékra (MNB Lakáspiaci jelentés, 2021 November ), ami szintén a piac további drágulása ellen szól.

Az építőanyagok ára is fontos tényező

A klasszikus megfontolások mellett az utóbbi időben egyre nagyobb hangsúlyt kap egy ötödik tényező, az építőipari alapanyagárak és kivitelezési költségek emelkedése. Bár globalizált világunkban elszoktunk attól, hogy az áremelkedések mögött kapacitás korlátokat és a kínálat hiányát keressük, az építőiparban mindkét tényező erős, elvégre „olcsó kínai cementtel” a legöregebb építésvezetők sem találkoztak még a piacon. Kínálati oldalról, az építőipari drágulás és a folyamatosan gyengülő forint (főleg a nemzetközi cégek esetében) rendszeres áremelésre kényszeríti a fejlesztőket. A kínálat oldali piaci drágulás veszélyes lehet, mivel a szokásos közgazdasági mechanizmusoktól eltérően a kereslet és kínálat nem szabályozza egymást és ezzel a piacot, így túlértékelési buborék léphet fel a lakáspiacon.

Mi a helyzet, ha a GDP-t nézzük?

Ha nem a tendenciákból, hanem az aktuális piaci árakból indulunk ki, és az egy főre jutó GDP, illetve jövedelem alapján vizsgáljuk a lakásárakat, akkor azt látjuk, hogy budapesti piac nemzetközi viszonylatban nem túlárazott. A CEE országok mintája szerint az egy főre jutó GDP 1 EUR mértékű növekedése 0,17 EUR négyzetméterár növekedéssel párosul, míg az egy főre jutó nettó jövedelem 1 eurónyi változása 0,34 EUR fajlagos árszínvonal emelkedéssel jár. Érdemes megjegyezni, hogy

az adóterheket is figyelembe véve a GDP viszonyában Magyarország lakáspiaca enyhén alulértékelt, ellenben a nettó jövedelmet vizsgálva enyhén túlértékelt.

A borsos hitelek visszavethetik a keresletet

Az utóbbi időben megkezdődött alapkamat emelések drágítják a kínálati oldal finanszírozását, és a dráguló hitelek negatív hatással lehetnek a keresletre is. Ugyanakkor az infláció mértéke és az inflációs várakozás általában ösztönzően hat az ingatlanpiaci befektetésekre, amivel persze újabb áremelkedést indukál. Érdemes megemlíteni, hogy Magyarországon bankok fejlesztési hitel preferencia listáján a lakáshitelezés leszorult a második helyre, miközben a többi CEE országban még mindig a lakóingatlan szektor áll a dobogó legfelső fokán. (KPMG Property Lending Barometer 2021).

A árazás kérdésben kialakult kép mindezek fényében egy sajátos kettősséget tár elénk.

A budapesti lakások nemzetközi összehasonlításban is túlárazottak azok számára, akik nem rendelkeznek számottevő ingatlanvagyonnal.

Ugyanakkor nem beszélhetünk túlárazottságról abban az értelemben, hogy a fejlesztők ilyen árakon is gond nélkül el tudják adni az új lakásokat, tehát van valamiféle magas szinten stabilizálódott egyensúly a rendszerben. E jelenség mögött az húzódik meg, hogy az infláció elkerülése, és általában a befektetés cél által (is) motivált lakásvásárlás stabil keresletet indukál, amit jelenleg állami ösztönzők is támogatnak. Ha ezek a hatások tartósan velünk maradnak, és még több megtakarítás áramlik ki az inflációt nem kompenzáló befektetési formákból, akkor az áremelkedésben még némi tartalékot is látunk. 

Borítókép: Getty Images

Lakáshitel-kalkulátorunk segítségével megtalálhatod a számodra legoptimálisabb lakáshitelt, pontosan kiszámíthatod, hogy otthonod megvásárlásához/felépítéséhez milyen törlesztőrészletet kell vállalnod és tájékoztatást kapsz, hogy milyen teljes költség mellett juthatsz hitelhez. Tégy próbára minket! Segítünk összehasonlítani a banki ajánlatokat, sőt a legtöbb banki partnerünknél egyedi kedvezményekhez is juthatsz, ha velünk intézed a hiteled. Szolgáltatásunk teljeskörű, független és díjmentes.

Ez is érdekelhet