A megugró ingatlanár hajtja nagyobb adósságba az embereket

Nagy László Nándor
Nagy László Nándor
Olvasási idő: 4 perc

Az elmúlt év végén már a koronavírus járvány előtti szinten helyeztek ki hiteleket a bankok, ám ennek egyik oka a megugró lakásárak voltak – két év alatt 5 millióval nőtt az átlagos lakáshitel összege amiatt, hogy nagyobb értékű lakást kellett finanszírozniuk a vásárlóknak.

Állományt épített a moratórium

A lakossági hitelállomány az elmúlt év IV. negyedévében 204 milliárd forinttal nőtt. Ebben az időszakban már az állomány növekedését már nem építette a hiteltörlesztési moratórium, hiszen az ügyfelek döntő része novembertől visszatért a törlesztéshez, a visszafizetések pedig a banki hitelállományt csökkentették. A lakossági hitelállomány éves növekedési üteme tavaly 15,2 százalékos volt – derült ki a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb hitelezési jelentéséből. A törlesztési moratórium nélkül – ha a moratóriumban lévő ügyfelek egész évben törlesztettek volna – a lakossági hitelállomány éves növekedése 9,9 százalékos lett volna. 

Az elmúlt élv utolsó negyedévében kihelyezett lakossági hitelek 647 milliárd forintos volumene elérte a pandémia előtt jellemző szintet, amiben a rendkívül élénk lakáshitelezés érdemi szerepet játszott. A lakáshitel-szerződéseken belül az októbertől elindult NHP Zöld Otthon Program hatására 26,7 százalékra emelkedett az új lakások vásárlására és építésére felvett hitelek aránya, ilyen magas szintek utoljára 2019. végén álltak az új lakások. A Zöld Otthon program keretében tavaly októbertől idén február végéig 2519 szerződést kötöttek a bankok 77 milliárd forint összegben – mondta el Nagy Tamás igazgató.

Nagyot drágultak az új lakások árai

Az elmúlt két évben 5 millió forinttal nőtt az új lakásokra felvett átlagos hitelösszeg, ami meghaladta a 30,6 millió forintot. A jegybank értékelése szerint a lakáshitelezés felfutásában a lakásárak folytatódó emelkedése  az egyik legfontosabb tényező:

a hitelből lakást vásárlóknak erőteljesebben kell eladósodniuk, ha új lakást akarnak maguknak.

Emellett a lakáshitelezés felfutásában a már említett Zöld Otthon Program, a kibővült otthonteremtési támogatások mellett immár a várt kamatemelések hatására előrehozott kereslet is szerepet játszott. 

Nem tudták az MNB-t követni

A jegybank statisztikái szerint a hitelekben tavaly még minimális mértékben érvényesítették kamataikban a bankok a forrásköltségek emelkedését. Miközben a hitelezésre szánt forrásokért a bankok tavaly év végén átlagosan 2 százalékkal magasabb kamatot fizettek, az új hitelek átlagos teljes hiteldíj mutatója (THM) mindössze 0,5 százalékkal nőtt. Ennek köszönhetően a lakáshitel-felárak historikus mélypontra estek. A felár a hitel azon eleme, amely a bankok hitellel kapcsolatos költségeinek, az ügyfél nem fizetésének kockázatának árát és persze a bank hiteleken beszedett nyereségét tartalmazza. Az 5 évnél hosszabb időre fixált hitelek esetében az új lakáshitelek THM-alapú felára december végén 1,01 százalék volt, a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél (MFL) ennél is alacsonyabb, 0,37 százalékos volt. 

Amig az MNB kamatot emel, nem tudnak keresni rajtunk a bankok

A jegybank szerint ezeknek a feláraknak emelkedniük kell. A money.hu kérdésére Nagy Tamás emlékeztetett arra, hogy az MFL kölcsönök esetében a jegybank 350 bázispontban maximálta az alkalmazható felár mértékét. (Korábban a bankszektor 10 éves jövőképéről kiadott MNB tanulmány 3-4 százalékos szintre rakta a fenntartható működéshez szükséges kamatfelár mértékét.) Azóta a felár-elvárások szelidebbek lettek, de az MNB igazgatója szerint 150-200 bázispont körüli mérték indokolt. A túlzott felár emelkedéstől az MNB szerint a banki verseny tartja majd vissza a bankokat. 

A money.hu szakértői szerint

van még egy védelmi vonal, ami elriaszthatja a bankokat a kamatfelár gyors növelésétől. Ez pedig a kereslet csökkenése.

A bankoknak a jegybanki kamatemeléseket idővel lekövető 5-10-20 éves bankközi kamatokhoz (BIRS) kell árazniuk a hiteleiket. Az említett kamatok az év eleje óta 100-115 bázisponttal emelkedtek. Ha emiatt 6-ról 7 százalékra emelkedik egy 20 millió forintos, 20 évre felvett kölcsön kamata, az a törlesztőrészletet 143 ezer forintról 155 ezer forintra emeli. Emellett elképzelhetetlen egy újabb 100 bázispontos kamatemelés a banki felár felzárkóztatására, mert az így már 16,8 százalékkal, 167 ezer forintra ugró törlesztést sokan már nem tudnák kifizetni.

Borítókép: Getty Images

Ez is érdekelhet