Az MNB május elején közzétett statisztikái alapján 2024 márciusában a háztartások által újonnan felvett lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója tovább csökkent. Ez a támogatott és piaci hitelkonstrukcióknál egyaránt érzékelhető. A támogatott lakáscélú hiteleknél a hitelköltség mutató mértékének csökkenését elsősorban a CSOK Plusz hitel növekvő aránya okozta. Ezzel összhangban a lakáscélú hitelek új szerződéses összege is emelkedett. Kérdés azonban, hogy a következő hónapokban mi várható a lakáshitel kamatokat illetően? További csökkenés, 6-7 százalékos kamatszintre történő hosszabb távú beárazódás vagy esetleg kamatemelkedés? Ezt járjuk most körbe.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
A lakáshitelpiac hullámvasútja
A lakáshitelezésben egy hosszú lejtmenet után 2023 utolsó negyedévében jött a pozitív fordulat. Ez részben annak volt köszönhető, hogy 2023. év végén a korábbi családtámogatási elemek egy része (CSOK, CSOK hitel, ÁFA) kivezetésre került a nem preferált kistelepüléseken, ami előrehozott keresletet generált. Ugyanakkor az önkéntes kamatplafon (8,5%) által mérséklődtek a piaci hitelkamatok, ami szintén növelte a lakáshitelek iránti keresletet.
2024 januárjában az új családtámogatások (CSOK Plusz bevezetése, falusi CSOK összegének emelése) és a kamatplafon további mérséklése (7,3%) szintén lendületet adott a lakáshitelpiacnak. Az év első hónapjában az előző hónaphoz képest számottevően nőtt az új szerződések összege, 2023 januárjához képest pedig meg is duplázódott az idei évkezdés volumene.
Május 3-án tette közzé az MNB a márciusi adatokat. A lakáscélú szerződések új összege mintegy 98 milliárd forintot tett ki, ami a tavaly márciusi új lakáscélú hitelszerződések értékének több mint kétszerese, de meghaladja a 2024 februári adatokat is.
Tetőztek, majd csökkenő pályára kerültek a lakáshitelkamatok
Ahhoz, hogy a kamatok alakulását és az arra ható tényezőket világosan lásd, összeszedtük az elmúlt időszak eseményeit és a bankok reakcióit a változásokra.
A BIRS értéke meghatározó
A bankok a lakáshitelek ügyleti kamatát úgynevezett referenciakamatok alapján határozzák meg. A piaci kamatozású lakáshitelek esetén ez a referenciakamat, vagyis pénzügyi mutató a BIRS (Budapest Interest Rate Swap). A BIRS azt a kamatlábat jelöli, amely mellett a kereskedelmi bankok egymásnak hosszú távú (éven túli) hiteleket nyújtanak. Az ügyfelek által fizetendő kamatot tehát a BIRS + a banki kamatfelár adja. A lakáshitel kamatok jelenleg a kamatplafonhoz igazított érték és a BIRS értéke között, elég szűk sávban mozognak. Meghatározó tehát a BIRS mértékének alakulása.
A BIRS értéke 2021 őszén kezdett nagyobb léptékben emelkedni, egy évvel később, 2022 őszén érte el a legmagasabb értékeket. 2022 októberében az 5 éves BIRS értéke 12,55 százalék, a 10 éves BIRS értéke 10,75 százalék a 20 éves BIRS értéke pedig 10,49 százalék. Ekkor tapasztalhattuk a lakáshitel kamatok tetőzését is. 2022 októberében az OTP Bank 5 éves kamatperiódusú lakáshitelét 12,65-12,95 százalékos sávban, 10 éves kamatperiodusú lakáshitelét 12,14-12,44 százalékos, valamint 20 évig fix kamatú kölcsönét 11,34-11,64 százalék közötti sávban nyújtotta.
2022 októberében az 5 éves BIRS 12,55 százalékos értéke mellett az OTP Bank 12,65 százalék minimum kamattal kínált 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt, amből látszik, hogy csupán 0,1 százalék volt a kamatfelár, vagyis a bank nyeresége. A 10 éves kamatperiódusú és végig fix lakáshitelek esetén a bank nyeresége 0,85-1,4 százalék között mozgott.
Mivel az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek esetén a banki forrásköltség jelentősen megemelkedett, ezen lakáshitelek kamata meghaladta a 10 évig vagy a futamidő végéig fix lakáshitelek kamatát. Ebben a kamatkörnyezetben sem a hitelfelvevőknek, sem a hitelnyújtóknak nem volt érdekük az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek előnyben részesítése. A hosszabb kamatperiódusú lakáshitelek a hitelfelvevők számára nagyobb biztonságot és alacsonyabb kamatot jelentettek, míg a bankok számára nagyobb nyereség realizálását. Ennek következtében egyre több bank kínálatából tűntek el az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek a következő hónapokban.
A kamatplafon 8% körüli kamatra árazta a lakáshiteleket
2023 januárjában a BIRS értékek csökkenteni kezdtek, de ekkor a kétszámjegyű kamatok még tartották magukat. A BIRS fokozatos csökkenésével elindultak lefelé a hitelkamatok is. 2023-ban mérséklődni kezdett az infláció és a jegybanki alapkamat is. Az önkéntes kamatplafon 2023 őszi bevezetésekor a 10 és 20 éves BIRS értéke 7,2 százalék körül járt. A kamatplafon értelmében pedig az újonnan felvett lakáshitelek teljes hiteldíj mutatója maximum 8,5 százalék lehetett, ami 8 százalék körüli kamaton árazta be a lakáshiteleket. Ez a bankok számára 0,8 százalék körüli nyereséget jelenthetett.
Alacsonyabb plafon, csökkenő kamatok
A kamatplafon 2024 januári módosítást követően a THM 7,3 százalékban került maximalizálásra. Ez a lakáshitel kamatokat tovább csökkentette, immár 6-7 százalék közöttire. Január elején a BIRS értéke 5,8-5,9 százaléknál tartott. Így a bankok korábbi nyeresége közel azonos sávban mozgott.
Január közepétől-végétől a BIRS értéke ismét emelkedni kezdett, április közepén elérte a 7 százalékot. 7,3 százalék THM korlát mellett így a bankok nyeresége meglehetősen beszűkült.
A 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamatának elmúlt évekbeli változását szemlélteti az alábbi ábra:
A jelenlegi kamatkörnyezet
Jelenleg 6-7% körüli piaci kamatokkal számolhatunk, ami hosszabb távú átlag kamatszintet is jelenthet. Némely banki konstrukcióban - az aktuális partneri kedvezményeknek köszönhetően - 6% alatti kamattal is találkozhatsz.
A bankok többsége egyelőre nem építette be árazásába a BIRS április közepétől emelkedő mértékét. Találunk azonban olyan hitelkonstrukciót, ahol a bank a sztenderd lakáshitel kamatát megemelte, ennek hatását azonban meghatározott kedvezménykategóriákban a kamatkedvezmény mértékének növelésével kívánja egyelőre ellensúlyozni.
Olyan bank is van, amely hirdetményi kamatán nem változtatott, de a minimum kamatszintet, a kamatkedvezmény érvényesítéshez szükséges jövedelem összegét emelte, illetve az ügyfelek részére biztosított kamatkedvezmény mértékét csökkentette.
Lakáshitel kamatok 2024. május:
| 5 éves kamatperiódus | Kamat | THM | Havi törlesztés | Visszafizetendő összeg |
|---|---|---|---|---|
| K&H Bank | 6,69% | 6,94% | 227.041 FT | 54.489.840 Ft |
| MBH Duna Bank | 5,90% | 6,07% | 213.203 Ft | 51.168.720 Ft |
| 10 éves kamatperiódus | Kamat | THM | Havi törlesztés | Visszafizetendő összeg |
|---|---|---|---|---|
| CIB Bank | 6,29% | 6,60% | 221.512 Ft | 53.162.880 Ft |
| Erste Bank | 6,54% | 6,76% | 224.380 Ft | 53.851.200 Ft |
| K&H Bank | 6,69% | 6,94% | 227.041 FT | 54.489.840 Ft |
| Magnet Bank | 6,30% | 6,55% | 220.155 Ft | 52.837.200 Ft |
| MBH Bank | 6,29% | 6,51% | 220.592 Ft | 52.942.080 Ft |
| MBH Duna Bank | 6,29% | 6,48% | 219.979 Ft | 52.794.960 Ft |
| Raiffeisen Bank | 6,24% | 6,42% | 219.105 Ft | 52.585.200 Ft |
| UniCredit Bank | 5,79% | 6,04% | 213.161 Ft | 51.158.640 Ft |
| Végig fix kamat | Kamat | THM | Havi törlesztés | Visszafizetendő összeg |
|---|---|---|---|---|
| CIB Bank | 6,29% | 6,60% | 221.512 Ft | 53.162.880 Ft |
| Erste Bank | 6,60% | 6,82% | 225.443 Ft | 54.106.320 Ft |
| K&H Bank | 6,89% | 7,15% | 230.614 Ft | 55.347.360 Ft |
| MBH Bank | 6,29% | 6,51% | 220.592 Ft | 52.942.080 Ft |
| OTP Bank | 6,87% | 7,27% | 231.968 Ft | 55.672.320 Ft |
| UniCredit Bank | 6,15% | 6,43% | 219.485 Ft | 52.676.400 Ft |
Forrás: Money Network, 2024.05.06. - 30M Ft hitelösszeg, 20 éves futamidő, 700.000 Ft/hó. A kalkuláció során figyelembe vettük a hirdetményi és a bankok által a Money Network közvetítőknek biztosított egyedi kamatkedvezményeket is, de nem számoltunk azokkal a kedvezményekkel, melyek jóváhagyása egyedi elbíráláshoz kötött.
Emelkedő vagy tovább csökkenő kamatokra számíthatunk?
A májusi lakáshitelkamatokban a BIRS értékének növekedése még nem mutatkozik meg. Ha a mutató emelkedése tartós marad, akkor ez a bankokat is emelésre sarkallhatja. A kamatplafon ez esetben nem jelentene feltétlen korlátot, hiszen a bankok kamatplafonhoz történő csatlakozása önkéntes. Aki tehát lakáscélú terveit szeretné megvalósítani, annak szakértőink szerint nem érdemes a kamatok további csökkenésére várnia.
