A 2024-es év lakáshiteleinek árazási stabilitása után most mindenki arra kíváncsi: mit hoz a jövő? Az év elején 7,3%-ra mérsékelt önkéntes THM plafon eredményeként a bankok lakáshitel kamatsávja 6-7% között állandósult az évben, ami tulajdonképpen egy hosszan kiszámítható időszakot jelentett a hitelfelvevők számára. De vajon folytatódik ez a kiegyensúlyozott kamatszint, a 6-7%-os kamat fenntartható marad-e, vagy váratlan fordulatok rajzolhatják át 2025-ben a lakáshitel kamatok alakulását? Erre válaszolnak szakértőink.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Stabil vizekre értek a kamatok 2024-ben
A 2025-re vonatkozó lakáshitel kamat előrejelzés előtt fontos megvizsgálni az elmúlt években bekövetkezett kamatváltozásokat és azok mögött meghúzódó tényezőket.
2022 ősze a lakáshitel kamatok tetőzését hozta, amikor is a kamatok 11-12%-ra szöktek fel. Ez a kétszámjegyű kamatszint egészen 2023 januárig tartotta magát, komoly terhet róva a lakáshitelt felvevőkre. A 2023-as év fokozatos enyhülést hozott: a kamatok lassú, de határozott csökkenésnek indultak. A fordulópontot az önkéntes banki vállalások jelentették, amelyek előbb 8,5%-os, majd 2024 januárjától 7,3%-os THM plafonnal segítették a hitelfelvevőket.
Ennek köszönhetően a lakáshitel kamatok 7% alá estek minden banknál. Átlagosan 6-7% körül stabilizálódott a kamatszint, sőt egyes bankok egyedi kedvezményeinek köszönhetően 5,65-5,75%-os kamatú, rendkívül kedvező konstrukciók is elérhetővé váltak.
Hogyan határozzák meg a piaci lakáshitelek kamatát?
A hitelintézetek a lakáshitelek ügyleti kamatát referenciakamatok alapján határozzák meg. Ez a referenciakamat piaci kamatozású lakáshitelek esetén a BIRS (Budapest Interest Rate Swap). A BIRS azt a kamatlábat jelenti, amely mellett a kereskedelmi bankok egymásnak hosszú távú, vagyis éven túli hiteleket nyújtanak.
Az ügyfelek által fizetendő kamat két részből: a BIRS értékéből és a banki kamatfelár mértékéből áll össze. A lakáshitel kamatok alakulása tekintetében meghatározó tehát a BIRS mértékének alakulása.
A 10 és 20 éves BIRS értéke egyaránt 5,6% - 7,1% között mozgott az évben és a hitelkamatok mértéke is ennek megfelelően változott. Az elérhető legalacsonyabb kamat 10 éves kamatperiódusú hiteleknél 5,59-5,65% volt 2024-ben, az átlagos hitelkamat pedig 6-7%.
Az év során a bankok nem változtattak jelentősen a sztenderd ügyleti kamatukon. Azonban, miután a BIRS áprilisban 7% fölé emelkedett, sok bank csökkentette a nyújtott kamatkedvezmények mértékét. Ennek eredményeként a hitelfelvevők magasabb kamatokkal adósodtak el, és ugyanazon kamatkedvezmény eléréséhez nagyobb havi jóváírást kellett teljesíteniük.
Korábban 200 ezer forintos havi jóváírással lehetett 20-25 bázispontos kamatkedvezményt elérni, ehhez innentől már 400 ezer forintos havi jóváírás vált szükségessé. Az év elején a maximális kamatkedvezményhez elegendő volt 500-600 ezer forintos havi jóváírást vállalni, de az év közepétől több pénzintézet már 800 ezer forintos jóváírást várt el ugyanezen kedvezmények eléréséhez.
Habár az átlagos lakáshitel kamat továbbra is 6-7%-os sávban mozgott, a hitelfelvétel az év második felétől drágább lett azok számára, akik csak kisebb havi jóváírást tudtak vállalni. Ugyanazon havi jóváírással kevesebb kamatkedvezményt kaptak. Továbbá a THM plafon június végi eltörlése is hátrányosan érintette őket.
Augusztusban a BIRS visszatért az év eleji szintre. Ekkor több bank is növelte a kamatkedvezmények mértékét, az átlagos kamatok szintje azonban nem változott, továbbra is 6-7% között mozgott. Az elérhető legkedvezőbb kamat 5,59-5,65% között szóródott, a legmagasabb pedig 7,99% maradt.
Jelenlegi BIRS és átlagos lakáshitel kamat
Október közepétől ismét emelkedni kezdett a BIRS értéke. November elején a 20 éves BIRS 7% fölé kúszott, cikkünk írásának idejében pedig a 10 és 20 éves BIRS értéke is 6,4-6,7% között mozog.
Ez a változás már megjelent néhány bank árazásában is. November közepén a K&H Bank minden hitelösszeg és jóváírás kategória esetén 30 bázisponttal emelte a kamatokat. December elején a Raiffeisen Bank árazási korrekcióval 20 bázisponttal növelte lakáshiteleinek kamatát. December 4-től az MBH Duna Bank 30-50 bázisponttal emelte lakáshitelei kamatát, míg december 9-től az MBH Bank 10 éves kamatperiódusú jelzáloghiteleinek kamatait 20, a végig fix jelzáloghitelek kamatait pedig 50 bázisponttal növelte.
Ennek következtében a legkedvezőbb kamatok enyhén emelkedtek, de az átlagos lakáshitel kamatok továbbra is a 6-7%-os sávban maradtak. A 7,99%-os maximum kamat nem változott.
Mi várható 2025-ben?
Elemzői vélemények szerint a BIRS 2025 első félévében még 6% felett marad, majd a második félévben elkezd mérséklődni, de az 5%-os szintet várhatóan nem éri el.
A kilátások alapján tehát előreláthatólag nagyságrendekkel nem fognak csökkenni a lakáshitel kamatok 2025 első felében sem, 6-7% közötti sávban maradnak továbbra is. Minimális árazási korrekció elképzelhető a bankok részéről, ami a BIRS értékének tartós növekedése esetén akár kamatemelést is jelenthet.
A lakáshitelezésben továbbra is nagy szerepe lesz ugyanakkor a bankok egyedi árazásának. Azok az ügyfelek, akik magasabb igazolható jövedelemmel rendelkeznek és jelentősebb havi jóváírást vállalnak, kedvezőbb kamatokat érhetnek el.
Ez alól csak egy szűk szegmens jelent majd kivételt, akik energiahatékony lakás vásárlására vesznek felt lakáshitelt. 2025 áprilisától elérhető lesz ugyanis az 5%-os zöld lakáshitel azok számára, akik megfelelnek az alábbi, meglehetősen szigorú feltételeknek:
- 35 év alatti igénylők
- Első lakásszerzés
- Zöld, energiahatékony lakás finanszírozása (minimum A+ energetikai besorolás, legfeljebb 68 kWh/m2/év)
- Maximum 60 m2 alapterület
- Legfeljebb 1 200 000 Ft/m2 bruttó ár
