A nettó átlagkereset 546 ezer forint volt 2026 márciusában a KSH legfrissebb adatai szerint, ami 11,3%-kal magasabb, mint egy évvel ezelőtt. Megnéztük, hogy ez a hipotetikus bérszint mire elég a mai magyar lakáspiacon, háromféle szempontot előtérbe helyezve.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
1. Hány havi átlagbér kell 1 négyzetméter megvásárlásához Budapesten? És vidéken?
Bár 2026 áprilisában lefékezett a lakásdrágulás az ingatlan.com lakásárindexe szerint, azonban a lakáspiac továbbra is nagy kihívás elé állítja a leendő vásárlókat. Budapesten az eladó lakások átlagos négyzetméterára magasabb mint 1,4 millió forint, de 1 millió forint feletti négyzetméterárral követi a fővárost Debrecen is. Ezeken kívül még 5 megyeszékhelyen találni 900 ezer forint feletti átlagos négyzetméterárat.
A nettó átlagkeresetet (546 ezer forint) alapul véve Budapesten 2,6 havi átlagbér lenne elegendő egy lakás egyetlen négyzetméterének megvásárlásához. Ez azt is jelenti, hogy az átlagkeresetűeknek 52 napot kell dolgozniuk ahhoz, hogy egy budapesti lakásból 1 négyzetmétert megvehessenek (havi 20 munkanappal számolva).
A megyeszékhelyek ingatlanvásárlói ebből a szempontból “szerencsésebbek”: a fővároson kívül sehol máshol nem éri el az átlagos négyzetméterár az átlagbér kétszeresét.
- Debrecenben például 1,9 havi átlagbérbe kerül 1 négyzetméter átlagosan.
- A nagyvárosokban (Szeged, Veszprém, Székesfehérvár, Győr, Pécs) 1,6-1,7 havi átlagbér kell 1 négyzetméterhez.
- Miskolcon, Kaposváron és Békéscsabán közel 1 havi átlagbérnek felel meg az átlagos négyzetméterár, azzal, hogy a békési vármegyeszékhely az egyik, ahol nem lépi át az átlagbér szintjét (0,97 havi átlagbér kell egy négyzetméterhez).
- A másik pedig Salgótarján, ahol csak mintegy fél hónapot (0,58 hónapot) kell dolgozni az átlagbért keresőknek egy négyzetméterért, mivel az átlagos négyzetméterár csupán 319 ezer forint.
Természetesen az átlagbér és az átlagos négyzetméterár egymáshoz való viszonyának számítása csupán elméleti. A gyakorlatban ritka, hogy egy átlagbért kereső - akár egy család - a teljes fizetését félre tudja tenni lakásvásárlási céllal. Sok esetben a finanszírozáshoz szükség van lakáshitelre is. Ebben az esetben sokkal fontosabbá válik az a kérdés, hogy átlagkeresettel mekkora összegű lakáshitel vehető fel.
2. Mekkora összegű lakáshitelre elég az átlagkereset?
Lakáshitel igénylésekor a legfontosabb, hogy rendelkezned kell alapesetben legalább 20% önerővel. Bizonyos esetekben ez akár 10%-ra is csökkenhet, de van, amikor a bankok 25-30%-os vagy még magasabb önerőt is kérhetnek. Az önrészen túl a felvehető hitelösszeget nagyban meghatározza a jövedelmed. A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) jogszabály szerint havi 800 ezer forintos jövedelem alatt annak max. 50%-a mehet hiteltörlesztésre (minden hiteledet beleszámolva). 800 ezer forint felett maximum 60% lehet a törlesztőrészlet.
Az 546 ezer forintos átlagbérrel tehát a legfeljebb a felét, azaz 273.000 forintos havi törlesztőrészletet vállalhatsz be a JTM szabály szerint. Azonban a bankok ennél szigorúbban is meghúzhatják a határt, és csak kevesebb havi törlesztést engedélyezhetnek.
A maximális havi törlesztőrészlet meghatározza azt is, hogy mekkora hitelösszeget vehetsz fel.
Megnéztük, hogy a 273 ezer forint a JTM szabályok szerint milyen összegű lakáshitel törlesztésére elég, állami támogatású és piaci kamatozású lakáshitelek esetén is. Kiszámoltuk azt is, hogy ezzel a feltételezett hitelösszeggel 20% önerő mellett legfeljebb milyen árfekvésű lakásokban gondolkodhatsz.
Jó hír, hogy a JTM szabályozásba bőven belefér, hogy mind az Otthon Start, mind pedig a CSOK Plusz hitel maximális összegét igénybe vedd, azaz 50 millió forint kölcsönnel számolhatsz. Ez - kölcsöntől függően - 233-245.000 forint havi törlesztést jelent neked. Piaci kamatozású lakáshitelből azonban már csupán 42 millió forintot vehetsz fel úgy, hogy a törlesztése beleférjen a havi 273.000 forintba, 25 év futamidővel kalkulálva.
Mekkora értékű lakás vásárolható ezzel a hitelösszeggel?
Alapesetben 20% önerővel számolunk a maximálisan felvehető hitelösszeg mellé. Ez azt jelenti, hogy
- az Otthon Start és a CSOK Plusz hitelnél az 50 milliós hitel mellé legalább 12,5 millió forint önerőre van szükség, és ezzel a maximum 62,5 millió forint árfekvésű lakások válnak elérhetővé.
- piaci lakáshitel esetében pedig a 42 millió forint hitelösszeg mellett 10,5 milliós önerőre van szükség. Tehát összesen 52,5 millió forint, amit lakásvásárlásra fordíthatsz.
A jogszabályok szerint lehetséges 10% önerővel is lakást vásárolni, amennyiben az alábbi feltételek teljesülnek (adósra és adóstársra vonatkozóan is):
- nem rendelkezik lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkezik, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (pl. öröklés).
A 10% önerővel való hitelnyújtás csupán jogszabályi lehetőség, ami a bankokat nem kötelezi. Hitelbírálati szempontok alapján döntenek arról, mely ügyletet finanszírozzák 10% önerő mellett és melyiket nem.
Ebben az esetben az átlagbérből a támogatott lakáshitelek esetén 55,5 millió forintos, piaci lakáshitel esetén pedig 46,6 milliós lakás lenne elérhető, 5,5 és 4,6 millió forint önerő biztosításával.
Számold ki, hogy a te fizetéseddel mekkora összegű lakások érhetőek el számodra! Használd a Hitelintéző szolgáltatást, kerülj képbe valódi lehetőségeiddel, és találd meg a legoptimálisabb finanszírozási megoldást.
3. A jövedelem hány százalékát viszi el egy átlagos hiteltörlesztő?
Bár a JTM-szabály megengedő abban, hogy az átlagbérnek akár a fele is fordítható hiteltörlesztésre, azonban hitelfelvétel előtt mindig érdemes végiggondolni a pénzügyi mozgásteredet, például a rezsit, a havi fix költségeket, biztonsági tartalékot is beleértve. A jövedelem felét (vagy magasabb bevétel esetén akár a 60%-át) hiteltörlesztésre fordítani (több) évtizedes távlatban inkább vakmerőség, mintsem pénzügyileg tudatos döntés. Hiszen bármikor elérhet egy betegség, baleset, munkanélküliség, ami miatt pár hónapra, esetleg évekre vagy tartósan is keresőképtelenné válhatsz. Ebben az esetben segíteni tud egy hitelfedezeti biztosítás is, de a legfontosabb mégis az, hogy csak akkora törlesztést vállalj be, amit hosszú távon is tudnál teljesíteni.
A Magyar Nemzeti Bank friss lakáspiaci jelentése alapján összegyűjtöttük, hogy mennyi az átlagos hitelösszeg és futamidő az egyes hiteltípusoknál, majd kalkulátorainkkal kiszámoltuk azok havi törlesztőrészleteit. Az átlagos hitelösszegek, futamidők és törlesztők a következők:
- Otthon Start hitel: 35 millió forint, 23 év, havi 173.000 Ft
- CSOK Plusz hitel: 21 millió forint, 25 év, havi 102.000 Ft
- Piaci lakáshitel (használt lakásra): 20 millió forint, 20 év, havi 143.000 Ft
- Piaci lakáshitel (új lakásra): 25 millió forint, 25 év, havi 174.000 Ft
Az alábbi ábrán látható, hogy ezek a hiteltörlesztők hogyan viszonyulnak az 546 ezer forintos átlagbérhez:
A lakáshitelek mintegy 70%-át kitevő Otthon Start hitel 35 milliós átlagos összegének 23 éves futamidővel számolt havi 174 ezer forintos törlesztőrészlete például kicsit több mint 30%-át viszi el az átlagbérnek. Egy 30%-os hitelkitettség jóval biztonságosabb, mintha a jövedelem felét kellene 20+ évig a törlesztésre fordítani.
Összegzés
A jövedelem nagysága meghatározza a felvehető hitelösszeget és a maximálisan vállalható törlesztőrészletet is. Ezeket a kereteket egyrészt a banki hitelbírálat, másrészt pedig a hitelfelvevő személyes pénzügyi mozgástere szűkítheti. Ugyanakkor egy lakásvásárlás során az átlagbér, de az annál általában alacsonyabb - a keresetek eloszlását jobban tükröző - mediánbér körüli szinten keresők számára
egy lakáshitel felvétele előtt az önerő megteremtése okozhatja a legnagyobb kihívást. Még a 10%-os önerőhöz is többmilliós megtakarítás szükséges, a megvásárolni kívánt ingatlan árának függvényében (vagy pótfedezetet kell felajánlani).
Ha lakásvásárláson gondolkodsz, de nem vagy biztos benne, hogy jár-e neked bármilyen lakástámogatás, vagy hogyan finanszírozhatod a legoptimálisabban a vásárlást, kérj díjmentes segítséget egy tapasztalt hitelszakértőtől.
