2026-tól több ponton is változtak a vagyonszerzési illeték szabályai, mégpedig a cserét pótló vétel illetékkedvezményével összefüggésben. Ez nagyobb rugalmasságot és komoly pénzügyi megtakarítást jelenthet számodra, ha egy ingatlaneladás után tervezel új lakást venni. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, mit kell tudnod a vagyonszerzési illeték változásáról és az új, kedvezőbb szabályokról.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Mi az a vagyonszerzési illeték?
Amikor Magyarországon ingatlant vásárolsz, az állam felé illetékfizetési kötelezettséged keletkezik. Ezt hívjuk visszterhes vagyonátruházási, vagy közismertebb nevén vagyonszerzési illetéknek. Ennek általános mértéke a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Egy 50 millió forintos lakás esetében ez önmagában 2 millió forintos kiadást jelent, így érdemes tisztában lenni a fizetést csökkentő kedvezményekkel és mentességekkel. Az illetékkedvezményekről és a vagyonszerzési illeték megfizetéséről korábbi cikkünkből tájékozódhatsz:
A cserét pótló vétel illetékkedvezménye: mi változott 2026-tól?
A leggyakrabban alkalmazott illetékkedvezmény az úgynevezett cserét pótló vétel. Ennek lényege, hogy ha a lakásvásárlásodat megelőzően vagy azt követően eladsz egy másik lakástulajdont, akkor az illetéket csak a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után kell megfizetned. Ha pedig az eladott lakás drágább volt, mint a vásárolt, egyáltalán nem kell illetéket fizetned.
2026. január 1-től két ponton is a lakásvásárlók előnyére változott ez a szabályozás.
1. Nagyobb időtáv a cserére: 3 év helyett 5 év
Korábban a cserepótló vétel illetékkedvezményét csak akkor vehetted igénybe, ha az új lakásod megvásárlását megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül adtad el a régi ingatlanodat.
A 2026-os módosítással ez az időablak jelentősen kitárult:
A vásárlást megelőző időszakot 3 évről 5 évre hosszabbították meg.
Ezzel sokkal több időd van az adásvételek lebonyolítására. Például ha 2021-ben eladtad a lakásodat, egy 2026-os vásárlásnál még mindig alkalmazhatod a kedvezményt. A régi szabályok szerint erre már nem lett volna lehetőséged. Így nem kell kapkodnod az eladással vagy a vétellel, nyugodtabban tervezheted meg a lakáscserét.
2. Szabad választás: te döntöd el, melyik eladást számítod be
A másik, talán még ennél is fontosabb változás a rugalmasságot növeli. A korábbi szabályozás szerint, ha több lakást is eladtál az adott időszakban, a NAV automatikusan az új lakás vásárlásához időben legközelebb eső eladást vette figyelembe az illeték kiszámításánál. Ez sokszor hátrányos helyzetet teremtett.
Az új szabályozás eltörölte ezt a megkötést. Mostantól, ha több ingatlant is eladtál az 5 éves időtávon belül, te magad döntheted el, hogy melyik eladott ingatlan értékét szeretnéd felhasználni a kedvezményhez. Természetesen azt érdemes választanod, amelyiknek a legmagasabb volt az eladási ára, hiszen így tudod a legalacsonyabbra csökkenteni a fizetendő illetéket.
Példaszámítás: hogyan spórolhatsz ezzel a változással?
Tegyük fel, hogy 2026 elején vásárolsz egy új lakást 60 millió forintért. Az elmúlt 5 évben két lakást is eladtál:
- Egyet 2022-ben 40 millió forintért.
- Egy másikat 2024-ben 35 millió forintért.
A régi szabályok szerint: A NAV a vásárláshoz időben közelebbi, 2024-es eladást vette volna figyelembe. Az illeték alapja a vételár és az eladási ár különbözete lett volna: 60 millió Ft - 35 millió Ft = 25 millió Ft. A fizetendő illeték ennek a 4%-a, azaz 1 000 000 Ft.
A 2026-os új szabályok szerint: Szabadon választhatsz. Ha a magasabb értékű, 2022-ben eladott lakást kéred beszámítani, az illeték alapja a következőképpen alakul: 60 millió Ft - 40 millió Ft = 20 millió Ft. A fizetendő illeték ennek a 4%-a, vagyis 800 000 Ft.
A megtakarításod a régi szabályozáshoz képest 200 000 Ft.
Kép forrása: Getty Images
money.hu TIPP: Vagyonszerzési illeték kiszámításához használd kalkulátorunkat!
Van, amikor megmarad a 3 éves határidő?
A cserét pótló vétel szabályozása 3 évről 5 évre emelte az alkalmazandó időszakot, míg a több lakóingatlan értékesítéséhez kapcsolódó időszak szabályozásánál egyelőre megmaradt a 3 éves időtartam az illetéktörvényben. Hogy ez ellentmondás vagy kisebb adminisztrációs anomália, választ kaphatsz az ügyvéd szakértőtől az alábbi cikkben:
Összegzés: miért kedvező változás ez a lakásvásárlóknak?
A cserét pótló vétel illetékkedvezmény módosításával az érintett lakásvásárlók pénzügyi terhe csökkenhet, azaz kevesebb illetéket kell megfizetniük az ingatlanvásárlás után. (Ugyanakkor az illetékkedvezmény továbbra sem automatikus, azt a bejelentő adatlapon (B400-as adatlap) kell jelezni a NAV felé.)
A legfontosabb előnyök:
- Egyszerűbb tervezés: A kedvezőbb feltételek megkönnyítik a hosszú távú lakáscélok tervezését és a családi vagyon mozgatását.
- Nagyobb rugalmasság: Az 5 éves időtávnak köszönhetően még nyugodtabban és megfontoltabban dönthetsz a lakáscseréről, akár egy élethelyzet-változás közepette is.
- Anyagi megtakarítás: Azzal, hogy több eladott ingatlan esetén te választhatod ki a legkedvezőbb eladási ügyletet a beszámításhoz, akár több százezer forintot is megtakaríthatsz az illetéken.
Mielőtt belevágsz a lakásvásárlásba, mindenképp tájékozódj az aktuális illetékszabályokról és -kedvezményekről, mert egy jól átgondolt döntéssel komoly összegeket spórolhatsz meg. Ha pedig lakáshitelre van szükséged a vásárláshoz, vagy még keresed a számodra legjobb finanszírozási megoldást (akár a támogatott hitelek igénybevételével is), kérd egy tapasztalt hitelszakértő díjmentes segítségét.
