A társasházi építményi jog bevezetése minden korábbinál erősebb vevői pozíciót biztosít a kivitelezés alatt álló társasházi lakások megvásárlása során. Ennek eredményeként az újépítésű lakásfejlesztések esetén az államilag támogatott lakáskölcsönök – a FIX 3%-os Otthon Start és a CSOK Plusz – összege szakaszosan, a használatbavételi engedély kiadását megelőzően is folyósítható. Az új rendszernek biztonságot ad, hogy a kölcsönkizárólag elkülönített, óvadéki célú számlára folyósítható, amelyhez a fejlesztő kizárólag a lakás elkészülte után juthat hozzá, miközben az állami kamattámogatás a lakásszerzőket már ezt megelőzően is megilleti.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Így változtat az otthonteremtési támogatásokon a társasházi építményi jog
A kamattámogatott hitelek igénylési feltételei alapvetően nem változnak, ugyanakkor a még használatbavételi engedélyt nem kapott (tervezőasztalos) lakásvásárlások átláthatóbbá válnak a társasházi építményi jog alkalmazásával.
Társasházi építményi jog: olyan vagyoni értékű jog, amely lehetővé teszi, hogy valaki jogosultságot szerezzen egy még meg nem épült, vagy jogilag még nem létrejött társasházi lakásra. Az ingatlan tulajdoni lapjára is bejegyezhető, a bejegyzés pontosan meghatározza azt a leendő lakást vagy helyiséget (pl. alapító okirat szerinti sorszámmal), amelynek a tulajdonjogát a jogosult később meg fogja szerezni.
A március 5-i Magyar Közlönyben megjelent jogszabály - ami 2026. március 6-án lép hatályba - alapján összegezzük az egyes állami támogatásokat (falusi CSOK, CSOK Plusz, Otthon Start) érintő legfontosabb változásokat.
Falusi CSOK
A kistelepüléseken igénybe vehető vissza nem térítendő támogatásnál (falusi CSOK) az adminisztrációs folyamat változik:
- Igénylés feltétele: Lakás vásárlása esetén az igénylőnek be kell nyújtania a bankhoz a földhivatalhoz érkeztetett adásvételi szerződést és a széljegyzett tulajdonjog- vagy vevői jog bejegyzési kérelem másolatát (a másolatoknak a benyújtott eredeti változatokkal való azonosságáról szóló igénylői nyilatkozattal együtt).
- Hitelességi nyilatkozat: Az igénylőnek írásban kell nyilatkoznia arról, hogy a benyújtott másolatok tartalmilag azonosak az eredeti dokumentumokkal.
Kép forrása: Getty Images
Így változik a CSOK Plusz
A rendelet pontosítja az egyes igénylési, folyósítási és biztosítéki szabályokat az új típusú ingatlanfejlesztésekhez igazodva:
Hitelfolyósítás módjai új építésű lakások vásárlása esetén
1. Eddigi gyakorlat - egyösszegű folyósítás a hasznalatbavételi engedély után: A teljes hitelösszeget a használatbavételi engedély bemutatása után folyósítja a bank (addig a vevő az önerejét megfizeti).
2. Új dimenzió az új építésű lakások finanszírozásában a használatbavételi engedély előtt: Társasházi építményi jog esetén, projekthitellel finanszírozott lakás szakaszos folyósítása már a használatbavételi engedély előtt (szigorúan szabályozott eljárás) - kamattámogatás a folyósítástól jár.
Új lakás vásárlása esetén a kölcsön a használatbavételi engedély előtt is folyósítható, és ha a támogatott személy bejegyzett társasházi építményi joggal rendelkezik, és az építtető bankkölcsönt vesz igénybe, a kamattámogatás már a támogatott hitel első részletének folyósításától jár.
Kifizetés óvadéki számlára: Társasházi építményi joggal vásárolt lakás esetén a vételárat, lakáscsere esetén a vételár-különbözetet a támogatott személyek helyett a bank az eladó által megjelölt, a kölcsönnel érintett lakás építéséhez felvett bankkölcsönhöz kapcsolódó, pénzügyi intézmény által vezetett, a projektkölcsönhöz kapcsolódó óvadéki számlára teljesíti.
Elkészülési határidő és biztosítékok:
- Társasházi építményi joggal vásárolt lakás esetén a támogatott személyek az építési munkák elvégzését legfeljebb az adásvételi szerződésük megkötésétől számított 3 éven belül használatbavételi engedéllyel igazolniuk kell.
- Indokolt esetben a 3 év lejárta előtt legfeljebb 1 éves hosszabbítás érhető a kormányhivatalnál.
- Ha a 3 (+1) éves határidő eltelik, de használatbavételi engedély nem kerül bemutatásra , a kölcsönszerződés kamattámogatása megszűnik. A már igénybe vett támogatást a jegybanki alapkamattal megegyező büntetőkamattal kell visszafizetni.
- A jelzálogjogot és az elidegenítési tilalmat első körben a társasházi építményi jogra jegyzik be.
3. Kötetlenebb szakaszos folyósítás a használatbavételi engedély előtt: projektfinanszírozás és társasházi építményi jog nélkül is működhet (lehet szakaszos és egyösszegű folyósítás is) Nagy hátránya azonban, hogy a CSOK Plusz kamattámogatása csak a használatbavételi engedély bemutatásától jár (tehát kezdetben a 3%-nál magasabb kamattal kell törleszteni a kölcsönt.)
Tehát a finanszírozás az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasházi építményi jog nélkül és projektfinanszírozó bank hiányában is működhet, szakaszosan vagy akár egyösszegben is, azonban ebben az esetben a kamattámogatási időszak a használatbavételi engedély hitelintézet részére való bemutatását követő napon kezdődik, ha a lakás a műszaki állapotára tekintettel a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.
Igénylési szabályok
Értékbecslés: Ingatlan-értékbecslési szakvélemény akkor fogadható el, ha a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 90. napnál nem régebben készült. Ugyanakkor a kölcsönkérelem benyújtását követően készült értékbecslés szükséges minden olyan esetben, ahol a folyósítás a használatbavételi engedély előtt történik.
Igénylés: Lakás vásárlása esetén az igénylőnek be kell nyújtania a földhivatalhoz érkeztetett adásvételi szerződést és a széljegyzett tulajdonjog- vagy vevői jog bejegyzési kérelem másolatát (a másolatoknak a benyújtott eredeti változatokkal való azonosságáról szóló igénylői nyilatkozattal együtt). A bank a tulajdonjog fennállását, a tulajdonjog megszerzésére irányuló szándékot, illetve az igénylők bejegyzett társasházi építményi jogának fennállását tulajdoni lap másolat lekérésével ellenőrzi.
Számlabemutatás: bevezetik a kölcsönhöz kapcsolódó szigorúbb számlabemutatási és dokumentációs kötelezettségeket (pl. vételár, telekár számlák bemutatása):
- új lakás vásárlása esetén legkésőbb a kölcsön – vagy az utolsó részlet – folyósításáig az adásvételi szerződésben szereplő telekárat is tartalmazó vételárról kiállított - az igénylők valamelyikének nevére szóló - számlákat a bank részére be kell mutatni
- használatbavételi engedély bemutatása (az utolsó kölcsönrész folyósításáig)
Bentlakási kötelezettség és lakcímlétesítés
Az igénylők és azon gyermekük, akire tekintettel a kölcsön folyósításra került, a folyósítástól, építés vagy bővítés esetén az utolsó részfolyósítástól, a társasházi építményi jog esetén a használatbavételi engedély kiadásától 10 évig a lakásban életvitelszerűen bent kell lakjanak az érintett ingatlanban (a gyermeket legfeljebb nagykorúvá válásáig terheli a bentlakási kötelezettség).
A kölcsön folyósítását, építés vagy bővítés esetén az utolsó részfolyósítást, a társasházi építményi jog esetén a használatbavételi engedély kiadását követő 180 napon belül a kölcsön felhasználásával vásárolt, épített vagy bővített lakásban a támogatott személyek és mindazon személyek lakóhelyet létesítenek, akiknek együttköltözésére tekintettel a kölcsön folyósítása megtörtént.
Így változtat a társasházi építményi jog bevezetése az Otthon Start programon
A fiatalok első lakásszerzését támogató FIX 3%-os lakáshitel szabályai a CSOK Pluszhoz hasonlóan módosulnak a társasházi építési jog alkalmazásával. A jogszabálymódosítás lehetővé teszi, hogy az Otthon Start hitel biztosítékaként – új építésű otthonok esetében – elsőként a társasházi építményi jogot jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.
Rugalmas hitelfolyósítás az új építésű lakásokra
A kivitelezés alatt álló társasházi lakások banki finanszírozására Otthon Start hitellel ezután több lehetőség is nyitva áll:
1. Egyösszegű folyósítás a hasznalatbavételi engedély után (eddigi gyakorlat):
A teljes hitelösszeget a használatbavételi engedély bemutatása után folyósítja a bank.
2. Szakaszos finanszírozás a használatbavételi engedély előtt (új lehetőség társasházi építményi jog esetén):
Projekthitellel finanszírozott lakás szakaszos folyósítása már a használatbavételi engedély előtt, társasházi építményi jog esetén - kamattámogatás a folyósítástól jár.
Új lakás vásárlása esetén a kölcsön a használatbavételi engedély előtt is folyósítható, és ha a támogatott személy bejegyzett társasházi építményi joggal rendelkezik, és az építtető bankkölcsönt vesz igénybe, a kamattámogatás már a támogatott hitel első részletének folyósításától jár.
Kifizetés óvadéki számlára:
Társasházi építményi joggal vásárolt lakás esetén a vételárat, lakáscsere esetén a vételár-különbözetet a támogatott személyek helyett a bank az eladó által megjelölt, a kölcsönnel érintett lakás építéséhez felvett bankkölcsönhöz kapcsolódó, pénzügyi intézmény által vezetett, a projektkölcsönhöz kapcsolódó óvadéki számlára teljesíti.
Elkészülési határidő:
- Társasházi építményi joggal vásárolt lakás esetén a támogatott személyek az építési munkák elvégzését legfeljebb az adásvételi szerződésük megkötésétől számított 3 éven belül használatbavételi engedéllyel igazolniuk kell.
- Indokolt esetben a 3 év lejárta előtt legfeljebb 1 éves hosszabbítás kérhető.
- Ha a 3 (+1) éves határidő eltelik, de használatbavételi engedély nem kerül bemutatásra, a kölcsönszerződés kamattámogatása megszűnik. A már igénybe vett támogatást a jegybanki alapkamattal megegyező büntetőkamattal kell visszafizetni.
A jelzálogjogot és az elidegenítési tilalmat első körben a társasházi építményi jogra jegyzik be.
3. Egyszerűbb szakaszos folyósítás a használatbavételi engedély előtt:
Ebben az esetben nem szükséges, hogy a kivitelező projekthitelt vegyen fel és társasházi építményi jog bejegyzés sem feltétel, a 3 éves határidőbe sem kell beleférni. Azonban a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély bemutatásától jár.
Tehát bejegyzett társasházi építményi jog és projektfinanszírozás nélkül is működhet a folyósítás szakaszosan vagy akár egyösszegben is, azonban ekkor a kamattámogatási időszak a használatbavételi engedély hitelintézet részére való bemutatását követő napon kezdődik, ha a lakás a műszaki állapotára tekintettel a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.
Mi a hátránya ennek a folyamatnak? Az, hogy a kamattámogatás nem jár az első részlet folyósításától, az azt jelenti a gyakorlatban, hogy kezdetben a fix3%-os kamat helyett a piaci kamathoz hasonló kamatszint mellett kellene törlesztenie a kölcsönt. (a használatbavételi engedély bemutatásáig).
Értékbecslés, adminisztráció
- Értékbecslés: Ingatlan-értékbecslési szakvélemény akkor fogadható el, ha a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 90. napnál nem régebben készült. Új építésű otthon vásárlása esetén a bank az ingatlan lakhatási igények kielégítésére alkalmas állapotát ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján később is ellenőrzi: a kölcsön folyósítását megelőzően, a használatbavételi engedély benyújtását követően vagy a kölcsön utolsó részletének folyósítását megelőzően.
- Igénylés: A tulajdonjog megszerzésére irányuló szándékot adásvételi szerződéssel, széljegyzett tulajdonjog- vagy vevői jog bejegyzési kérelem vagy a bejegyzett társasházi építményi jog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási kérelem és mellékletei másolatával, valamint a másolatoknak a benyújtotteredeti változatokkal való azonosságáról szóló igénylői nyilatkozattal kell igazolni.
- Számlabemutatási kötelezettség: Új otthon vásárlása esetén a vételárról szóló számlákat legkésőbb a hitel vagy az adott részlet folyósításáig be kell mutatni a hitelintézetnek.
Mi változott a jogszabálytervezethez képest?
A február elején társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezethez képest néhány ponton módosított a jogalkotó:
- Foglaló helyett előlegfizetés: Ezt a rendelkezést a végleges jogszabály nem tartalmazza, így a szakaszos folyósításnak nem feltétele az, hogy a vevő melyik jogcímen fizeti meg az önerejét az eladónak.
- Méltányosság a 3 év letelte után: A használatbavételi engedély bemutatására szóló 3 éves határidőnek nem volt hosszabbítási lehetősége a tervezetben. A végleges jogszabály pedig indokolt esetben 1 év hosszabbítási lehetőséget engedélyez, indokolt esetben, méltányossági alapon. A méltányossági kérelemmel a kormányhivatalhoz lehet fordulni.
- Kisebb büntetés a 3 év letelte után: A bank nem bont szerződést a hitelfelvevővel, a kihirdetett rendeletben "csupán" a kamattámogatás szűnik meg ilyen esetben a kölcsönszerződés felmondása helyett. A büntetés ez esetben ráadásul enyhébb, mint az általános Otthon Start szabályok: a kamattámogatást a jegybanki alapkamattal megegyező mértékű büntetőkamattal kell visszafizetni, míg más esetben a jogosulatlanul igénybe vett kamattámogatás büntetőkamata: jegybanki alapkamat + 5%.
Mikortól érvényesek a jogszabályváltozások?
A jogszabálymódosítások 2026. március 6-tól érvényesek, ami azt jelenti, hogy rövidesen a banki gyakorlatba is beépül a kamattámogatott hitelek szakaszos folyósítása a társasázi építményi jog bejegyzése mellett az új építésű társasházi lakásokra vonatkozóan.
