A szabad felhasználású hitel az egyik legrugalmasabban használható finanszírozási forma. Különösen igaz ez akkor, ha nagyobb összegre, például 20 millió forintra van szükséged, és fontos számodra a hosszú futamidő, az alacsonyabb kamat és a kiszámítható törlesztés.
Az alábbi átfogó útmutató azt mutatja be, hogy:
- mikor éri meg szabad felhasználású jelzáloghitelt választani,
- milyen feltételeknek kell megfelelni
- milyen jövedelem szükséges 20 millió forint felvételéhez,
- és mennyi lesz a törlesztőrészleted különböző futamidők mellett.
Kép forrása: Getty Images
Mi az a szabad felhasználású hitel?
A szabad felhasználású hitel lényege, hogy a bank nem vizsgálja a hitel célját, így:
- tetszőleges célra költheted (autó, felújítás, adósságrendezés, vállalkozás, ingatlan, beruházás).
- lehet jelzálog alapú (ingatlanfedezettel), vagy
- lehet személyi kölcsön (fedezet nélkül).
Nagyobb összegnél (10–15–20 millió Ft) szinte mindig a szabadfelhasználású jelzáloghitel a legkedvezőbb, mert:
- alacsonyabb a kamat,
- hosszabb a futamidő (akár 25 év),
- ezáltal jóval alacsonyabb a havi törlesztő
Miért fontos a 20 millió forint?
A 20 millió forint már egy olyan összeg, amely más szabad felhasználású kölcsönből nem finanszírozható, hiszen személyi kölcsönből a maximum igényelhető keret 15 millió Ft. Ugyanakkor már a 15 millió forintnál is sok szempontból előnytelenebb a személyi kölcsön, mert:
- rövidebb a futamidő (8–10 év),
- magas a havi törlesztő (15 millió Ft-nál 200 ezer Ft felett),
- nagyon magas jövedelmet vár el a bank (500 ezer Ft nettó vagy több).
Ezzel szemben jelzáloghiteleknél:
- 1–2%-kal alacsonyabb kamat érhető el,
- akár 25 éves futamidő is választható → sokkal alacsonyabb havi teher,
- magasabb hitelösszeg is igényelhető.
10 millió Ft körül tehát még szóba jöhet a személyi kölcsön és rövidebb (pl. 6 éves) futamidő esetén nem is lesz lényeges különbség a két hitel törlesztője között, de 20 millió forintnál már csak a szabad felhasználású jelzáloghitel lehet alternatíva.
A szabad felhasználású hitel típusai
Szabadfelhasználású jelzáloghitel (ingatlanfedezettel)
Előnyök:
- alacsonyabb kamat, mint személyi kölcsönnél
- hosszabb futamidő (5–25 év) - jóval alacsonyabb havi kiadás
- magas összeg is igényelhető
- fix kamat
Hátrányok:
- szükséges hozzá megfelelő ingatlan (tulajdon, érték, tehermentesség)
- hosszabb az átfutási idő (4–6 hét)
- vannak induló költségek (értékbecslés, közjegyző, bejegyzés)
Fedezet nélküli személyi kölcsön
Mikor lehetséges?
- maximum kb. 15 millió Ft-ig
- magas összeg magas nettó jövedelemmel
- végig fix kamat
- gyors ügyintézés (néhány nap)
Hátrányok:
- magasabb kamat
- rövidebb futamidő - magas törlesztő
Kinek ad a bank 20 millió Ft szabad felhasználású hitelt?
A szabadfelhasználású jelzáloghitel igényléskor a bank több szempontot is mérlegel a döntési folyamat során.
1. Ingatlanfedezet
Elvárások
A fedezetként bevont ingatlannak:
- megfelelő értékkel kell rendelkeznie,
- terhelhetőnek kell lennie - pénzintézettől függően a szakértő által meghatározott ingatlanérték maximum 70-80%-ig terhelhető.
- lehet már rajta hitel, de csak ugyanannál a banknál bővíthető,
- értékbecslő végzi a vizsgálatot (a folyamat ezzel indul).
Elfogadható ingatlanok:
- belterületi építési telek,
- családi házas ingatlan,
- hétvégi ház, üdülő, üdülő telek,
- társasházban, vagy szövetkezeti házban lévő lakás,
- társas üdülőnél külön tulajdonban álló üdülő,
- garázs (kizárólag pótfedezetként fogadható el)
2. Jövedelem és hitelképesség
A jelzáloghitel esetében a bank két fő fedezetet vizsgál: magát az ingatlant és a hiteligénylő igazolt jövedelmét. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) pontosan meghatározza, hogy a jövedelem mekkora része terhelhető hiteltörlesztéssel. Ezt a JTM-korlát rögzíti, amely egységesen szabályozza, hogy egy új hitel felvételekor a havi jövedelem legfeljebb mekkora hányada fordítható törlesztőrészlet fizetésére. A bank a számítás során a meglévő kölcsönök havi terheit is figyelembe veszi, vagyis a már futó törlesztéseket levonja abból az összegből, amely a hitelképesség megállapításakor rendelkezésre áll.
2025-ös JTM-korlát jelzáloghiteleknél:
Nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5–10 év közötti | 10+ év vagy végig fix |
|---|---|---|---|
| < 600 000 Ft | 25% | 35% | 50% |
| > 600 000 Ft | 30% | 40% | 60% |
Fontos kiemelni, hogy a JTM-korlát felső határt jelöl ugyan, de nem kötelezi a bankokat arra, hogy a jövedelmed teljes mértékben a maximálisan terhelhető szintig figyelembe vegyék. Előfordulhat, hogy egy pénzintézet a saját kockázatkezelési szabályai alapján ennél szigorúbb feltételeket alkalmaz, így a számított értéknél alacsonyabb hitelösszeget engedélyez számodra.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ha a törlesztőrészlet például:
- 10 éves futamidőnél ~250 000 Ft,
- 15 éves futamidőnél ~200 000 Ft,
- 20–25 évnél ~150–170 000 Ft,
akkor minimum:
- 10 évnél kb. 500–550 ezer Ft nettó jövedelem,
- 15–20 évnél 350–450 ezer Ft nettó jövedelem szükséges.
3. Személyi feltételek
- 18–70 év között (bankonként eltérő)
- magyarországi lakcím
- nem szerepelhetsz aktív/passzív KHR-listán
- nem lehetsz próbaidőn
- vállalkozóknál legalább 1 lezárt üzleti év
- szükséges személyes okmányok, jövedelemigazolások
4. Futamidő, kamatperiódus, induló költségek
Futamidő:
- 5–25 év között
Kamatperiódus:
- végig fix
- 5–10 éves kamatperiódus
Induló költségek:
- értékbecslés díja
- közjegyzői díj
- folyósítási díj
- tulajdoni lap, térképmásolat
- földhivatali bejegyzés
- ingatlanbiztosítás
A bankok sokszor akciósan elengedik ezek egy részét.
Mire használható fel a 20 millió forint szabad felhasználású hitel?
A felhasználás teljesen kötetlen, tipikus célok:
Ingatlanhoz kapcsolódó célok:
- felújítás, korszerűsítés
- bővítés, tetőtér-beépítés
- ingatlanvásárlás
- telekvásárlás
Egyéb célok:
- autóvásárlás
- nagyobb családi kiadás
- oktatás költségei
- utazás
Pénzügyi célok:
- adósságrendezés, kedvezőtlen hitelek kiváltása
- vállalkozás indítása / bővítése
Természetesen lehetőséged van több különböző hitelcélt is egyetlen kölcsönben összevonni, így akár több tervedet is egyszerre valósíthatod meg. Ugyanakkor fontos, hogy mindig csak akkora hitelösszeget igényelj, amennyire valóban szükséged van – a szabad felhasználás rugalmassága vonzó lehet, de a hitel hosszú távú pénzügyi kötelezettséget jelent.
Tippek az igényléshez – hogyan készülj fel?
- Kérj előzetes hitelbírálatot több banktól.
- Rendezett tulajdoni lap - ne legyen elfelejtett bejegyzés.
- Készítsd elő az ingatlan dokumentumait: alaprajz, energetika.
- Gyűjtsd össze a jövedelemigazolásokat:
- munkáltatói igazolás
- bankszámlakivonatok
- vállalkozóknál NAV igazolás
- Ellenőrizd a KHR státuszodat.
- Nézd meg, mely bankok adnak díjelengedési akciókat.
- Kalkulálj az induló költségekkel (értékbecslés, közjegyző, bejegyzés).
20 millió forint törlesztője
A következő kalkulációk azt szemléltetik, hogyan alakul egy 20 millió forintos, szabad felhasználású jelzáloghitel havi törlesztőrészlete különböző futamidők mellett. Látható, hogy
a hosszabb futamidő ugyan jelentősen csökkenti a havi terhet, ugyanakkor összességében magasabb teljes visszafizetendő összeget eredményez, míg a rövidebb futamidő nagyobb havi kiadással, de kedvezőbb teljes költséggel jár.
10 éves futamidő mellett
20 millió Ft szabad felhasználású jelzáloghitel, 10 év futamidő, 600 ezer Ft/hó jövedelem
(10 éves futamidőnél minimum 550 ezer Ft/hó jövedelem szüksége ahhoz, hogy a törlesztő részlet beleférjen a JTM korlát szerint)
| Bank | Törlesztőrészlet (Ft) | Kamat | Teljes visszafizetendő (Ft) |
|---|---|---|---|
| CIB Bank | 254 596 | 8,99% | 30 562 176 |
| Erste Bank | 258 139 | 9,44% | 31 035 627 |
| MBH Bank | 259 458 | 9,44% | 31 164 598 |
15 éves futamidő mellett
20 millió Ft szabad felhasználású jelzáloghitel, 15 év futamidő, 600 ezer Ft/hó jövedelem
(10 éves futamidőnél minimum 450 ezer Ft/hó jövedelem szüksége ahhoz, hogy a törlesztő részlet beleférjen a JTM korlát szerint)
| Bank | Törlesztőrészlet (Ft) | Kamat | Teljes visszafizetendő (Ft) |
|---|---|---|---|
| CIB Bank | 204 222 | 8,99% | 36 770 589 |
| Erste Bank | 208 121 | 9,44% | 37 540 361 |
| MBH Bank | 208 683 | 9,44% | 37 592 560 |
25 éves futamidő mellett
20 millió Ft szabad felhasználású jelzáloghitel, 25 év futamidő, 600 ezer Ft/hó jövedelem
(10 éves futamidőnél minimum 400 ezer Ft/hó jövedelem szüksége ahhoz, hogy a törlesztő részlet beleférjen a JTM korlát szerint)
| Bank | Törlesztőrészlet (Ft) | Kamat | Teljes visszafizetendő (Ft) |
|---|---|---|---|
| CIB Bank | 181 425 | 8,99% | 43 552 663 |
| Erste Bank | 185 643 | 9,44% | 44 652 397 |
| MBH Bank | 185 950 | 9,44% | 44 657 586 |
Kalkulációk: money.hu szabad felhasználású jelzáloghitel kalkulátor, 2025. november
Gyakran ismételt kérdések
Bármilyen célra: ingatlanfelújítás, nagyobb vásárlás, autó, tanulás, vállalkozásindítás, adósságrendezés vagy ezek kombinációja.
Bármilyen célra: ingatlanfelújítás, nagyobb vásárlás, autó, tanulás, vállalkozásindítás, adósságrendezés vagy ezek kombinációja.
Azonnal jelezd a banknak – kérhető futamidő-hosszabbítás vagy konstrukcióváltás. Fontos, hogy semmiképp ne várd meg, hogy elmaradásod keletkezzen.
Az alábbi dokumentumokra lesz szükség az igényléshez:
- ingatlan: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, energetikai tanúsítvány
- személyes okmányok
- jövedelemigazolás, bankszámlakivonatok, NAV-igazolás (vállalkozóknál)
- KHR lekérdezés
- banki nyomtatványok
Szabad felhasználású jelzáloghitelnél nem kell megfizetned önerőt, hanem az ingatlanod értékének bizonyos százalékát (jellemzően 70-80%-át) finanszírozzák meg a pénzintézetek.
