Az ingatlanok tulajdonjogát – a természetes személyek közül – bárki megszerezheti Magyarországon. A kérdés, hogy milyen feltételekkel és mennyi időbe telik. Különösen az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os támogatott lakáshitellel kapcsolatos dömping miatt merült fel, hogy milyen tényezők bonyolíthatják az adásvétel lezárását és a banki hitelek mielőbbi folyósítását. Egyes esetekben ugyanis a bankok például akkor, ha külföldi magánszemély a tulajdonos, ügyvédi letéti számlára folyósítanak csak, külföldi bankszámlára – bár adott az IBAN szám és a BIC/SWIFT kód is – nem utalnak ki kölcsönösszeget. De miért van ez? Cikkünk erre keresi a válaszokat.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Ki számít külföldinek?
Különbséget kell tennünk aközött, hogy magyar állampolgár, EU-s állampolgár, EGT állampolgár vagy 3. országbeli, EU-n és EGT-n kívüli állampolgár.
- A köznyelvben mindenkit külföldinek hívunk, aki nem magyar állampolgár.
- A magyar jogszabályok viszont – az EU-s jogszabályokhoz és a nemzetközi szerződésekhez igazodva – nem tesznek különbséget a külföldi-belföldi fogalmaknál a magyar és EU állampolgárok között. A jelenlegi jogi szabályozás, és ezen belül az ingatlanjog, belföldinek tekinti a magyar és az EU-s állampolgárokat, sőt, az EGT térség [EU + Izland, Liechtenstein és Norvégia + Svájc*] állampolgárait is, és mindenki mást pedig külföldinek.
- Ezért fontos az a fogalom, hogy „3. országbeli”, mivel az EU-n és EGT-n kívüli 3. országbeli állam állampolgárai már minden tekintetben – a köznyelvben és a jogi nyelvben is – külföldinek számítanak.
*Svájc nem tagja az Európai Gazdasági Térségnek, de az Európai Közösséggel és a tagállamokkal kötött szerződés alapján a személyek szabad mozgása vonatkozásában azonos jogállású.
[Cikkünkben nem térünk ki a termőföldek esetére, ahol csak magyar vagy EU-s magánszemély szerezhet termőföld tulajdont, és azt is szigorú feltételek teljesülése esetén. (Jogi személyek nem szerezhetnek termőföld tulajdont, néhány kivétellel – pl. Magyar Állam, önkormányzat, közalapítvány, egyházi jogi személy).]
Kérdés viszont, hogy a bankok mit dolgoztak ki saját belső szabályzatukban. Ennek elkészítése jellemzően a bankoknál dolgozó jogtanácsosok feladata. Az ő jogértelmezésüktől függ, hogy kiket tekint a bank olyan „külföldi” eladóknak, akik bankszámlájára való hitelkifolyósításban kockázatot látnak. Elvileg, EU-n belül, sőt az EGT térségbe teljesített utalásoknál sem korlátozhatnák a vételár teljesítését. A 3. országbeli külföldi állampolgár bankszámlája tekintetében már lehet indokolt, hogy pl. ügyvédi letéti számlára kérik a teljesítést.
Ez plusz költséget okozhat az eladónak/vevőnek. (Attól függ, ki vállalja az ügyvédi pénzletétkezelési szerződés elkészítésére és a pénzletétkezelésre vonatkozó ügyvédi munkadíj és költségek megfizetését.)
Kép forrása: Getty Images
Így szabályozzák a bankok a vételár külföldi bankszámlára utalását
A legtöbb banki tájékoztatóban az szerepel korlátozásként, hogy ha a vevő külföldi bankszámlára utal, akkor a szerződésben
- a vételárat forintban kell megadni,
- meg kell jelölni, hogy a bank mint hitelező a kölcsön összegét forintban nyújtja, a célszámla devizanemében, azzal, hogy az eladó köteles tudomásul venni és vállalni, hogy az ebből adódó árfolyamkockázat és az esetlegesen felmerülő idegen banki költségek őt terhelik;
- az adásvételi szerződésben szerepeltetni kell továbbá
- a számla devizanemét,
- a kedvezményezett IBAN számlaszámát, ennek hiányában számlaszámát,
- a kedvezményezett bankjának SWIFT-azonosítóját (BIC kódját), ennek hiányában a bank nevét és a működési országában használatos egyedi azonosítóját.
Az állami támogatások, támogatott hitelek korlátozzák a külföldi bankszámlára utalást
CSOK Plusz hitel, Otthon Start hitel és Falusi CSOK igénybevétele esetére a fenti szabályok nem vonatkoznak. Itt ugyanis nem a bank dönti el a részletszabályokat: a Kormány által megalkotott családtámogatási jogszabályok a pénzforgalmi szolgáltatás nyújtásáról szóló törvényben meghatározott és annak alkalmazási körébe tartozó fizetési számlákról írnak:
Pft. 2. §
8. fizetési számla: fizetési műveletek teljesítésére szolgáló, a pénzforgalmi szolgáltató egy vagy több ügyfele nevére megnyitott számla, ideértve a bankszámlát is
21. pénzforgalmi szolgáltatás: a Hpt.-ben meghatározott pénzforgalmi szolgáltatás [lásd: Hpt. 6. § 87. pontja],
22. pénzforgalmi szolgáltató: az a hitelintézet, elektronikuspénz-kibocsátó intézmény, Posta Elszámoló Központot működtető intézmény, pénzforgalmi intézmény, Magyar Nemzeti Bank és kincstár, amely pénzforgalmi szolgáltatási tevékenységet végez.
Ezen számlák fogalmába a 3. országbeli külföldi vagy akár az EU-s bankszámla sem fér bele, ha nincs a pénzforgalmi szolgáltatónak Magyarországon legalább egy fióktelepe.
A korlátozás hátteréről dióhéjban
Ügyvédként én nem látom értelmét az ilyen korlátozásnak. Hiszen az eladó és a vevő között eleve létrejön a banki hiteles adásvételeknél egy okirati letétkezelési szerződés, ahol a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az eladó ügyvédi letétbe helyezi. Erre a bankok tájékoztatója mindig kitér. Az ügyvédi okirati letétkezelési szerződések tartalmi eleme az a feltételrendszer, hogy mikor adhatja ki az ügyvéd a letétből a bejegyzési engedélyt. Jellemzően és a bankok kérése szerint akkor, amikor a teljes vételár megfizetésre, az utolsó vételárrészlettel folyósított kölcsön kiutalásra kerül, s ezt az összeget jóváírták az eladó bankszámláján.
- Erről a tényről az eladó az okirati letéti szerződésben meghatározott módon értesíti az eljáró ügyvédet.
- Ha ez elmarad, arra az esetre építi a letéti szerződésbe az ügyvéd ezt vagy ehhez hasonló mondatot: „Felek megállapodnak, hogy ha a Kedvezményezett (Vevő) a tranzakciók végrehajtását hitelt érdemlően igazolja Letétkezelő felé (cégszerűen aláírt banki átutalási bizonylattal / bankszámlakivonattal), úgy az egyes tranzakciók végrehajtásától számított 5. (ötödik) munkanapon a Letevő (Eladó) fenti értesítését a Letétkezelő részére megküldöttnek kell tekinteni.”
- Teljesen mindegy tehát, hogy hol nyitotta a bankszámláját az eladó. Az is, hogy magyar, EU-n belüli, EGT vagy 3. országbeli külföldi állampolgár, és hogy a vételár forintban került meghatározásra vagy EUR-ban, esetleg más devizanemben. A bejegyzési engedély be lesz nyújtva az ingatlanügyi hatósághoz, ha hitelt érdemlően igazolják azt, hogy a bank folyósította a hitelt, és ezzel együtt a teljes vételár megfizetésre került.
Persze a fenti korlátozás nem feltétlenül nyugszik jogi alapokon, így nem is kell megértenünk. Tény, hogy vannak esetek, amikor csak az ügyvédi letéti számlára történő vételárfizetés és kölcsönfolyósítás / támogatás kiutalás jöhet szóba. Vagy pedig az eladónak – ha nincs – nyitnia kell egy magyar bankszámlát.
Minden bank kicsit máshogyan oldotta meg a külföldi bankszámlára történő folyósítási korlátozásokat, ezért célszerű először a konkrét banki ügyintézővel egyeztetni / véleményeztetni a szerződést, illetve megfelelő jogi képviseletet kell választani.
Dokumentáció és jogi sajátosságok
Ilyen ügyleteknél, ahol külföldi/EU-s eladóval találkozunk, kérdésként merülhet még fel, milyen extra dokumentumok kellenek egy adásvétel lebonyolítására.
Röviden: ezt majd az eljáró ügyvéd vagy közjegyző elmondja és bekéri, hiszen az ő felelőssége az ügyfelek azonosítása.
Hosszabban:
- Fényképes személyazonosító okmány: pl. útlevél, vezetői engedély, külföldi személyazonosító igazolvány.
- Lakcímet igazoló hatósági igazolvány: ezzel nem rendelkezőknél (vagy ahol a lakcím nincs a személyazonosító igazolványra írva) a legutolsó rezsi számlát szokták kérni. Angolszász jogban gyakorlat: ahol a magánszemély rezsit fizet, ott lakik.
- Magyar tulajdoni lap (a tulajdonjogot igazolja): az eljáró ügyvéd / közjegyző már az adásvételi szerződés előkészítése során ellenőrzi. Illetve az adásvétel napján is lekér egy e-hiteles példányt. Tehát azzal, ha egyértelműek az adatok, nem lehet probléma.
- Akkor van gond, ha csak nevet tartalmaz a rovat (anyja születési nevét és születési évet nem), és a lakcím megváltozott. Ilyen esetben a külföldi/EU-s eladónak először az ingatlanügyi hatóságnál kell benyújtania adatváltozás átvezetése iránti kérelmet. Majd ha a tulajdoni lap II. része alapján beazonosítható egyértelműen, hogy ő a tulajdonos, akkor írhatnak alá a felek adásvételi (vagy más, tulajdonátruházásra irányuló) szerződést.
[Az adásvétel folyamatát fentieken kívül még lassítja, ha a Vevő is külföldi (3. országbeli). Ebben az esetben tulajdonszerzési engedélyt kell beszerezni az illetékes kormányhivatalnál. Erre jelen cikkünkben bővebben nem térünk ki.]
Kézbesítési megbízott, tolmács és az adásvételhez kapcsolódó egyéb költségek
Magyarországi lakóhellyel / székhellyel nem rendelkező eladóknál (ill. vevőknél) pedig meg kell jelölni kézbesítési megbízottat. Ha nincs más, általában az eljáró ügyvéd / ügyvédi iroda vállalja. Ez azért van, mert a magyar hatóságok csak belföldre postáznak. Ez elvileg plusz költséget nem okoz.
Olyan eladóknál (vevőknél), akik nem beszélik a magyar nyelvet, kétnyelvű szerződést kell készíteni. A 2. nyelv lehet olyan nyelv, amelyet az adott fél jól ért és beszéli, tehát pl. angol, német, francia. Vagy tolmács segítségét lehet igénybe venni, amely plusz költséggel jár.
A lakásvásárlás során a vételárról való egyeztetésnél tehát a fenti költségnövelő tényezőket (bankhitel, okirati letét, pénzletét, kétnyelvű szerződés, vevői jog bejegyzése) figyelembe kell vennie a feleknek. Más az, ha egy „fapados” szerződés készül azonnali hitelmentes fizetéssel, és más az, ha egy 20 oldalas, kéthasábos, kétnyelvű szerződés, kétféle ügyvédi letéttel és vevői joggal. Általában a vevőt terhelik az ügyvédi / közjegyzői költségek. Ugyanakkor olyan esetben, ahol pl. az eladó oldalán merül fel a költségnövelő tényező, a felek meg szoktak állapodni ettől eltérő költségmegosztásban is.
A blogcikk szerzője dr. Katona Réka ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatába tartozó Dr. Katona Réka Ügyvédi Iroda részéről.
