Az ingatlanvásárlás életünk egyik legjelentősebb döntése. A sikeres és problémamentes adásvétel érdekében elengedhetetlen, hogy még a szerződés aláírása előtt alaposan megismerjük az ingatlan jogi és műszaki helyzetét. Ehhez összeállítottunk egy átfogó kérdés- és témalistát, amely segít eligazodni a legfontosabb területeken.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
1. Tulajdonjogi viszonyok tisztázása
Az ingatlan tulajdonjogi helyzetének pontos ismerete alapvető fontosságú. Nem elég tudni, hogy ki az eladó - tisztában kell lennünk minden tulajdonos kilétével, jogaival, és az esetleges korlátozásokkal. Különösen társasházak esetén számos további dokumentumot érdemes átvizsgálni.
Alapvető dokumentumok
- Aktuális, teljes tulajdoni lap
- Társasház esetén:
- Az alapító okirat megtekintése
- SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat) áttekintése
- Esetleges elővásárlási jogok tisztázása
Tulajdonosok
Tisztázni kell, hogy hány tulajdonosa van az ingatlannak.
Több tulajdonos esetén:
- A másik tulajdonos házastárs vagy élettárs?
- Van kiskorú tulajdonos?
- Van gondnokság alatt álló tulajdonos?
- A többi tulajdonos is egyetért az eladással és feltételeivel? (pl. nincs vita a vételárban?)
- Rendelkezik-e meghatalmazással a többi tulajdonostól vagy önállóan jár el mindenki?
Teremgarázs (ha van)
Pontos elhelyezkedés, méret és tulajdoni hányad meghatározása: hány m2 a gépkocsibeálló/kerékpártároló/tároló és ez mekkora hányadot képvisel a teremgarázsból, ill. a társasházból? Van-e alaprajz erről?
Használati jogok tisztázása: ha osztatlan közös tulajdonban lévő beállóhely, szabályozott-e az, hogy pontosan hol, melyik felfestett hely az, amelyre kizárólagos használati joga van az eladónak, amelyet most értékesít a lakással együtt?
2. Per-, teher- és igénymentesség
Az ingatlanon fennálló terhek vagy jogviták jelentősen befolyásolhatják a vásárlást és a későbbi használatot. Fontos feltérképezni minden olyan körülményt, ami korlátozhatja a zavartalan birtoklást vagy extra költségeket okozhat a jövőben.
Ingatlan státusza
- Az ingatlan rendeltetése és hivatalos megnevezése: mi a megnevezése az ingatlan-nyilvántartásban: lakás/lakóház/nyaraló, egyéb?
- Fekvése (belterület/külterület/zártkert)
Terhek és jogok
Ha nem látunk tulajdoni lapot, kérjük meg az eladót, hogy mondja el, terheli-e az ingatlant:
- Haszonélvezeti jog - ha igen, kié, meddig tart: meghatározott ideig/holtig tartó?
- Jelzálog vagy önálló zálogjog
- Egyéb terhek
- Perfeljegyzések: van-e olyan folyamatban lévő per az ingatlannal kapcsolatban, amely még nem került feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapján?
- Van-e olyan körülmény, amely az ingatlant érintő perrel fenyeget?
- Fennáll-e valamilyen használati jog (pl. bérleti szerződés, szívességi használat)?
- Székhelye/telephelye/fióktelepe-e az ingatlan valamely cégnek? Ha igen, hánynak és van-e kapcsolat velük, tudják-e intézni a cégmódosítást a birtokbaadást követően?
Szomszédsági viszonyok
- Esetleges viták, nézeteltérések: rendezettek-e a szomszédokkal való viszonyok?
- Volt-e/van-e folyamatban birtokvédelmi eljárás?
3. Műszaki állapot és felújítási lehetőségek
Az ingatlan műszaki állapota nem csak a jelenlegi használhatóságot határozza meg, de a jövőbeli költségekre is jelentős hatással van. A szerkezeti problémák, elavult rendszerek vagy hiányzó szigetelés mind olyan tényezők, amelyek később komoly kiadásokat eredményezhetnek.
Alapadatok
- Telek alapterülete (tulajdoni lap alapján) és fekvése, felépítménye (térképmásolat alapján)
- Építés éve
- Használatbavételi engedély dátuma
- Hasznos alapterület
- Ingatlan beépíthetősége? Esetleges bővítési szándék esetén releváns.
- Ha nincs kerítés, akkor a helyi építési szabályzat vagy önkormányzati rendelet szerint lehetséges-e kerítést építeni a telken?
Szerkezeti információk
- Építőanyag típusa: Téglából épült? Ha nem, miből, ha igen, milyen téglából?
- Födém anyaga
- Tető állapota és anyaga
- Szigetelés megléte és minősége: szigetelés van-e, falon és tető alatt is?
- Nyílászárók típusa és állapota: voltak cserélve? Ha igen, mikor?
Gépészet és közművek
- Elektromos rendszer (vezetékek, fázisok, amper): elektromos vezetékek miből vannak? Hány fázis van bekötve? Hány amper áll rendelkezésre, lehet-e bővítést kérni?
- Fűtési rendszer és kémény állapota
- Vízvezetékek állapota: milyen a melegvízellátás, illetve a csővezetékek állapota, cserélve voltak-e?
- Csatorna vagy emésztő
- Kerti csap, kút megléte
- Napelemrendszer: ha van napelem, akkor milyen megoldású a telepítés, illetve energiaelszámolás?
Dokumentáció
- Műszaki tervek és alaprajzok: építési műszaki tervdokumentációhoz kapcsolódó alaprajzok (+ megvalósulási tervek) rendelkezésre állnak-e?
- Energetikai tanúsítvány, ingatlan besorolása
- Esetleges felújítások dokumentációja: történt-e felújítás? Ha igen, mikor és mit érintett? Vannak-e ismert problémák, hibák?
4. Pénzügyi szempontok
A vételár csak egy része a teljes költségképnek. Fontos tisztázni a fizetési feltételeket, valamint feltérképezni minden olyan tartozást vagy költséget, ami az ingatlanhoz kapcsolódik, hiszen ezek átvállalása vagy rendezése szintén a vevőre hárulhat.
Vételár és fizetés
- Pontos irányár vagy vételár: mi az ingatlan pontos vételára? Ez irányár?
- Alkulehetőségek: meddig hajlandó lemenni az eladó az árban?
- Fizetési ütemezés
Költségek és tartozások
- Vannak-e közüzemi tartozások?
- Fennállnak-e közös költség hátralékok?
- Mérőórák tulajdonviszonya és átírási lehetőségek:
- Kinek a nevén vannak a mérőórák?
- Ha nem a tulajdonos nevén, rendelkezésre áll-e az átíráshoz szükséges halotti anyakönyvi kivonat vagy újat kell igényelnie?
5. Gyakorlati kérdések
A mindennapi használatot érintő gyakorlati szempontok gyakran háttérbe szorulnak a jogi és műszaki kérdések mellett, pedig ezek alapvetően befolyásolják majd az ingatlanban töltött időnket. Az eladás okának megismerése és a környék feltérképezése további értékes információkkal szolgálhat döntésünkhöz.
- Az eladás oka
- Lakott jelenleg az ingatlan? Ha lakatlan, mióta az?
- Mi a birtokbaadás várható időpontja?
- A környék élhetősége és fejlődési kilátásai
Ez az összefoglaló az általános esetekre vonatkozik. Speciális helyzetekben további kérdések is felmerülhetnek, ezért javasolt ingatlanos ügyvéd és/vagy műszaki ellenőr véleményének kikérése is a konkrét ajánlattétel előtt.
A cikk szerzője: dr. Katona Réka ügyvéd (Dr. Katona Réka Ügyvédi Iroda, ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja)
