Az ingatlanok tulajdonjogát – a természetes személyek közül – bárki megszerezheti Magyarországon. A kérdés, hogy milyen feltételekkel és mennyi időbe telik. Különösen az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os támogatott lakáshitellel kapcsolatos dömping miatt merült fel, hogy milyen tényezők bonyolíthatják az adásvétel lezárását és a banki hitelek mielőbbi folyósítását. Egyes esetekben ugyanis a bankok például akkor, ha külföldi magánszemély a tulajdonos, ügyvédi letéti számlára folyósítanak csak, külföldi bankszámlára – bár adott az IBAN szám és a BIC/SWIFT kód is – nem utalnak ki kölcsönösszeget. De miért van ez? Cikkünk erre keresi a válaszokat.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Ki számít külföldinek?
Különbséget kell tennünk aközött, hogy magyar állampolgár, EU-s állampolgár, EGT állampolgár vagy 3. országbeli, EU-n és EGT-n kívüli állampolgár.
- A köznyelvben mindenkit külföldinek hívunk, aki nem magyar állampolgár.
- A magyar jogszabályok viszont – az EU-s jogszabályokhoz és a nemzetközi szerződésekhez igazodva – nem tesznek különbséget a külföldi-belföldi fogalmaknál a magyar és EU állampolgárok között. A jelenlegi jogi szabályozás, és ezen belül az ingatlanjog, belföldinek tekinti a magyar és az EU-s állampolgárokat, sőt, az EGT térség [EU + Izland, Liechtenstein és Norvégia + Svájc*] állampolgárait is, és mindenki mást pedig külföldinek.
- Ezért fontos az a fogalom, hogy „3. országbeli”, mivel az EU-n és EGT-n kívüli 3. országbeli állam állampolgárai már minden tekintetben – a köznyelvben és a jogi nyelvben is – külföldinek számítanak.
*Svájc nem tagja az Európai Gazdasági Térségnek, de az Európai Közösséggel és a tagállamokkal kötött szerződés alapján a személyek szabad mozgása vonatkozásában azonos jogállású.
[Cikkünkben nem térünk ki a termőföldek esetére, ahol csak magyar vagy EU-s magánszemély szerezhet termőföld tulajdont, és azt is szigorú feltételek teljesülése esetén. (Jogi személyek nem szerezhetnek termőföld tulajdont, néhány kivétellel – pl. Magyar Állam, önkormányzat, közalapítvány, egyházi jogi személy).]
Kérdés viszont, hogy a bankok mit dolgoztak ki saját belső szabályzatukban. Ennek elkészítése jellemzően a bankoknál dolgozó jogtanácsosok feladata. Az ő jogértelmezésüktől függ, hogy kiket tekint a bank olyan „külföldi” eladóknak, akik bankszámlájára való hitelkifolyósításban kockázatot látnak. Elvileg, EU-n belül, sőt az EGT térségbe teljesített utalásoknál sem korlátozhatnák a vételár teljesítését. A 3. országbeli külföldi állampolgár bankszámlája tekintetében már lehet indokolt, hogy pl. ügyvédi letéti számlára kérik a teljesítést.
Ez plusz költséget okozhat az eladónak/vevőnek. (Attól függ, ki vállalja az ügyvédi pénzletétkezelési szerződés elkészítésére és a pénzletétkezelésre vonatkozó ügyvédi munkadíj és költségek megfizetését.)
Kép forrása: Getty Images
Így szabályozzák a bankok a vételár külföldi bankszámlára utalását
A legtöbb banki tájékoztatóban az szerepel korlátozásként, hogy ha a vevő külföldi bankszámlára utal, akkor a szerződésben
- a vételárat forintban kell megadni,
- meg kell jelölni, hogy a bank mint hitelező a kölcsön összegét forintban nyújtja, a célszámla devizanemében, azzal, hogy az eladó köteles tudomásul venni és vállalni, hogy az ebből adódó árfolyamkockázat és az esetlegesen felmerülő idegen banki költségek őt terhelik;
- az adásvételi szerződésben szerepeltetni kell továbbá
- a számla devizanemét,
- a kedvezményezett IBAN számlaszámát, ennek hiányában számlaszámát,
- a kedvezményezett bankjának SWIFT-azonosítóját (BIC kódját), ennek hiányában a bank nevét és a működési országában használatos egyedi azonosítóját.
Az állami támogatások, támogatott hitelek korlátozzák a külföldi bankszámlára utalást
CSOK Plusz hitel, Otthon Start hitel és Falusi CSOK igénybevétele esetére a fenti szabályok nem vonatkoznak. Itt ugyanis nem a bank dönti el a részletszabályokat: a Kormány által megalkotott családtámogatási jogszabályok a pénzforgalmi szolgáltatás nyújtásáról szóló törvényben meghatározott és annak alkalmazási körébe tartozó fizetési számlákról írnak:
Pft. 2. §
8. fizetési számla: fizetési műveletek teljesítésére szolgáló, a pénzforgalmi szolgáltató egy vagy több ügyfele nevére megnyitott számla, ideértve a bankszámlát is
21. pénzforgalmi szolgáltatás: a Hpt.-ben meghatározott pénzforgalmi szolgáltatás [lásd: Hpt. 6. § 87. pontja],
22. pénzforgalmi szolgáltató: az a hitelintézet, elektronikuspénz-kibocsátó intézmény, Posta Elszámoló Központot működtető intézmény, pénzforgalmi intézmény, Magyar Nemzeti Bank és kincstár, amely pénzforgalmi szolgáltatási tevékenységet végez.
Ezen számlák fogalmába a 3. országbeli külföldi vagy akár az EU-s bankszámla sem fér bele, ha nincs a pénzforgalmi szolgáltatónak Magyarországon legalább egy fióktelepe.
A korlátozás hátteréről dióhéjban
Ügyvédként én nem látom értelmét az ilyen korlátozásnak. Hiszen az eladó és a vevő között eleve létrejön a banki hiteles adásvételeknél egy okirati letétkezelési szerződés, ahol a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az eladó ügyvédi letétbe helyezi. Erre a bankok tájékoztatója mindig kitér. Az ügyvédi okirati letétkezelési szerződések tartalmi eleme az a feltételrendszer, hogy mikor adhatja ki az ügyvéd a letétből a bejegyzési engedélyt. Jellemzően és a bankok kérése szerint akkor, amikor a teljes vételár megfizetésre, az utolsó vételárrészlettel folyósított kölcsön kiutalásra kerül, s ezt az összeget jóváírták az eladó bankszámláján.
- Erről a tényről az eladó az okirati letéti szerződésben meghatározott módon értesíti az eljáró ügyvédet.
- Ha ez elmarad, arra az esetre építi a letéti szerződésbe az ügyvéd ezt vagy ehhez hasonló mondatot: „Felek megállapodnak, hogy ha a Kedvezményezett (Vevő) a tranzakciók végrehajtását hitelt érdemlően igazolja Letétkezelő felé (cégszerűen aláírt banki átutalási bizonylattal / bankszámlakivonattal), úgy az egyes tranzakciók végrehajtásától számított 5. (ötödik) munkanapon a Letevő (Eladó) fenti értesítését a Letétkezelő részére megküldöttnek kell tekinteni.”
- Teljesen mindegy tehát, hogy hol nyitotta a bankszámláját az eladó. Az is, hogy magyar, EU-n belüli, EGT vagy 3. országbeli külföldi állampolgár, és hogy a vételár forintban került meghatározásra vagy EUR-ban, esetleg más devizanemben. A bejegyzési engedély be lesz nyújtva az ingatlanügyi hatósághoz, ha hitelt érdemlően igazolják azt, hogy a bank folyósította a hitelt, és ezzel együtt a teljes vételár megfizetésre került.
Persze a fenti korlátozás nem feltétlenül nyugszik jogi alapokon, így nem is kell megértenünk. Tény, hogy vannak esetek, amikor csak az ügyvédi letéti számlára történő vételárfizetés és kölcsönfolyósítás / támogatás kiutalás jöhet szóba. Vagy pedig az eladónak – ha nincs – nyitnia kell egy magyar bankszámlát.
Minden bank kicsit máshogyan oldotta meg a külföldi bankszámlára történő folyósítási korlátozásokat, ezért célszerű először a konkrét banki ügyintézővel egyeztetni / véleményeztetni a szerződést, illetve megfelelő jogi képviseletet kell választani.
Dokumentáció és jogi sajátosságok
Ilyen ügyleteknél, ahol külföldi/EU-s eladóval találkozunk, kérdésként merülhet még fel, milyen extra dokumentumok kellenek egy adásvétel lebonyolítására.
Röviden: ezt majd az eljáró ügyvéd vagy közjegyző elmondja és bekéri, hiszen az ő felelőssége az ügyfelek azonosítása.
Hosszabban:
- Fényképes személyazonosító okmány: pl. útlevél, vezetői engedély, külföldi személyazonosító igazolvány.
- Lakcímet igazoló hatósági igazolvány: ezzel nem rendelkezőknél (vagy ahol a lakcím nincs a személyazonosító igazolványra írva) a legutolsó rezsi számlát szokták kérni. Angolszász jogban gyakorlat: ahol a magánszemély rezsit fizet, ott lakik.
- Magyar tulajdoni lap (a tulajdonjogot igazolja): az eljáró ügyvéd / közjegyző már az adásvételi szerződés előkészítése során ellenőrzi. Illetve az adásvétel napján is lekér egy e-hiteles példányt. Tehát azzal, ha egyértelműek az adatok, nem lehet probléma.
- Akkor van gond, ha csak nevet tartalmaz a rovat (anyja születési nevét és születési évet nem), és a lakcím megváltozott. Ilyen esetben a külföldi/EU-s eladónak először az ingatlanügyi hatóságnál kell benyújtania adatváltozás átvezetése iránti kérelmet. Majd ha a tulajdoni lap II. része alapján beazonosítható egyértelműen, hogy ő a tulajdonos, akkor írhatnak alá a felek adásvételi (vagy más, tulajdonátruházásra irányuló) szerződést.
[Az adásvétel folyamatát fentieken kívül még lassítja, ha a Vevő is külföldi (3. országbeli). Ebben az esetben tulajdonszerzési engedélyt kell beszerezni az illetékes kormányhivatalnál. Erre jelen cikkünkben bővebben nem térünk ki.]
Kézbesítési megbízott, tolmács és az adásvételhez kapcsolódó egyéb költségek
Magyarországi lakóhellyel / székhellyel nem rendelkező eladóknál (ill. vevőknél) pedig meg kell jelölni kézbesítési megbízottat. Ha nincs más, általában az eljáró ügyvéd / ügyvédi iroda vállalja. Ez azért van, mert a magyar hatóságok csak belföldre postáznak. Ez elvileg plusz költséget nem okoz.
Olyan eladóknál (vevőknél), akik nem beszélik a magyar nyelvet, kétnyelvű szerződést kell készíteni. A 2. nyelv lehet olyan nyelv, amelyet az adott fél jól ért és beszéli, tehát pl. angol, német, francia. Vagy tolmács segítségét lehet igénybe venni, amely plusz költséggel jár.
A lakásvásárlás során a vételárról való egyeztetésnél tehát a fenti költségnövelő tényezőket (bankhitel, okirati letét, pénzletét, kétnyelvű szerződés, vevői jog bejegyzése) figyelembe kell vennie a feleknek. Más az, ha egy „fapados” szerződés készül azonnali hitelmentes fizetéssel, és más az, ha egy 20 oldalas, kéthasábos, kétnyelvű szerződés, kétféle ügyvédi letéttel és vevői joggal. Általában a vevőt terhelik az ügyvédi / közjegyzői költségek. Ugyanakkor olyan esetben, ahol pl. az eladó oldalán merül fel a költségnövelő tényező, a felek meg szoktak állapodni ettől eltérő költségmegosztásban is.
A blogcikk szerzője dr. Katona Réka ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatába tartozó Dr. Katona Réka Ügyvédi Iroda részéről.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
