Gyermeke jövőjét mindenki szeretné minél inkább bebiztosítani. A különféle megtakarítások mellett nem ritka, hogy a szülők ingatlant vásárolnak gyermeküknek, hogy mire kirepül a csemete, már stabil háttérrel kezdhesse felnőtt életét. Egy ingatlan jó befektetés, hiszen – lokációtól függően – a legtöbb esetben megtartja az értékét, sőt, akár növelheti is azt. Ugyanakkor pénzt is termelhet egy meglévő ingatlan, ha például bérbe adjuk. Emellett a gyermek egy későbbi, nagyobb tőkét igénylő céljának megvalósításához – mint például nemzetközi tanulmányok vagy vállalkozás indítása – a szükséges hitel fedezete is lehet a szülőktől kapott lakás.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Gyakoribb eset, hogy a szülő megvásárolja az ingatlant, majd elajándékozza gyermekének, mikor az felnő, de előfordul az is, hogy már a kiskorú nevére veszik meg az ingatlant. Ez utóbbihoz, vagyis a kiskorú ingatlanszerzéséhez tisztázunk most néhány fogalmat és követendő szabályt.
Ki számít kiskorúnak és ki írja alá a szerződést a kiskorú vevő helyett?
Polgári jogi értelemben kiskorúnak számít a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 2:10§ értelmében mindazon személy, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be.
A kiskorúakat a jogszabály tovább differenciálja aszerint, hogy korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen a kiskorú. Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki már a tizennegyedik életévét betöltötte és nem cselekvőképtelen. Cselekvőképtelen pedig az a kiskorú, aki tizennegyedik életévét nem töltötte be.
A cselekvőképesség teljes kizártsága vagy korlátozottsága határozza meg a kiskorú által megtehető jognyilatkozatok körét. Korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatának érvényességéhez – törvényben meghatározott kivételektől eltekintve – minden esetben szükséges a törvényes képviselője(ének) hozzájárulása. Cselekvőképtelen kiskorú helyett pedig minden esetben törvényes képviselője jár el, vagyis önállóan jognyilatkozatot egyáltalán nem tehet.
Mindez azt jelenti, hogy 14 év alatti kiskorú helyett a törvényes képviselője jogosult tehát aláírni az ingatlan vásárlása esetén szükséges adásvételi szerződést. A gyermek törvényes képviselői a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő(k). Válás esetén előfordulhat az a helyzet, hogy csak az egyik szülő rendelkezik szülői felügyeleti joggal, ilyenkor ezt igazolni kell ügyvéd előtt és a földhivatal felé is.
Amennyiben a 14. életévét már betöltötte a kiskorú, valamint a bíróság nem helyezte gondnokság alá, az adásvételi szerződést maga is aláírhatja, de a szülők hozzájárulása ekkor is szükséges, vagyis az aláírásuknak szerepelnie kell a szerződésen.
Mikor szükséges gyámhatósági jóváhagyás a kiskorú nevére történő ingatlan vásárláshoz?
A Polgári Törvénykönyv rendelkezései értelmében kiskorú nevére történő ingatlanvásárlás során a korlátozottan cselekvőképes kiskorú törvényes képviselő hozzájárulásával tett vagy cselekvőképtelen kiskorú helyett törvényes képviselő által tett adásvételi jognyilatkozat érvényességének számos esetben további követelménye a gyámhatósági jóváhagyás.
Nem mindegy ugyanakkor, hogy készpénzből vagy lakáshitelből történik a vásárlás. Amennyiben ugyanis készpénzből veszünk lakást és az tehermentes tulajdonszerzést jelen a kiskorú gyermek számára – tehát például a vásárlással egyidejűleg nem kerül sor haszonélvezeti jog alapítására –, a gyámhatóság jóváhagyására csak akkor van szükség, ha az ingatlan értéke meghaladja az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének negyvenötszörösét.
Hitelből történő vásárlás esetén a Ptk. egyértelműen kimondja, hogy amennyiben a kiskorú ingatlanszerzése terhelten történik – márpedig hitelből történő finanszírozás az esetek többségében csak a megvásárolni kívánt ingatlan megterhelésével egyidejűleg történhet –, a gyámhatóság jóváhagyása értékhatártól függetlenül szükséges az ügylet érvényességéhez.
A gyámhivatal pedig csak akkor hagyja jóvá a kiskorú ingatlanvásárlási ügyletét, ha a jognyilatkozat megtétele a kiskorú gyermek érdekét szolgálja.
Kiskorú ingatlanának bérbeadása
Az ingatlan bérbeadásához gyámhatósági jóváhagyás nem szükséges, azonban törvényes képviselő közbenjárása elengedhetetlen a lakáskiadáshoz.
A kiskorú tulajdonát képező ingatlan bérleti díját a törvényes képviselő mint vagyonkezelő kezeli. A jogszabály abban az esetben követeli meg a gyámhatósági jóváhagyást, ha a törvényes képviselő a mindenkori öregségi nyugdíjminimum összegének negyvenötszörösét meghaladó vagyontárgyat kíván vásárolni a bérbeadásból származó, vagyis a kiskorút illető pénzösszegből.
Ajándékozható ingatlan kiskorú gyermeknek?
Ingyenes, tehermentes ajándékozás esetén nincsen gyámhatósági engedélyezés. Függetlenül attól, hogy a szülőknek fenntartott haszonélvezettel terhelten vagy haszonélvezet nélkül kapja a kiskorú gyermek ajándékba az ingatlant, az ügylet nem igényel gyámhatósági jóváhagyást.
Kivételt jelent, ha a kiskorúnak elajándékozott ingatlanra később kerülne haszonélvezet. Ilyenkor ugyanis elengedhetetlen an gyámhatósági jóváhagyás, hiszen ez a gyermek ingatlanának megterhelését jelenti a tulajdonjog megszerzését követően.
A blogcikk szerzője Dr. Bognár Tímea Anett ügyvéd és ingatlanforgalmi szakjogász, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
