Gyermeke jövőjét mindenki szeretné minél inkább bebiztosítani. A különféle megtakarítások mellett nem ritka, hogy a szülők ingatlant vásárolnak gyermeküknek, hogy mire kirepül a csemete, már stabil háttérrel kezdhesse felnőtt életét. Egy ingatlan jó befektetés, hiszen – lokációtól függően – a legtöbb esetben megtartja az értékét, sőt, akár növelheti is azt. Ugyanakkor pénzt is termelhet egy meglévő ingatlan, ha például bérbe adjuk. Emellett a gyermek egy későbbi, nagyobb tőkét igénylő céljának megvalósításához – mint például nemzetközi tanulmányok vagy vállalkozás indítása – a szükséges hitel fedezete is lehet a szülőktől kapott lakás.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Gyakoribb eset, hogy a szülő megvásárolja az ingatlant, majd elajándékozza gyermekének, mikor az felnő, de előfordul az is, hogy már a kiskorú nevére veszik meg az ingatlant. Ez utóbbihoz, vagyis a kiskorú ingatlanszerzéséhez tisztázunk most néhány fogalmat és követendő szabályt.
Ki számít kiskorúnak és ki írja alá a szerződést a kiskorú vevő helyett?
Polgári jogi értelemben kiskorúnak számít a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 2:10§ értelmében mindazon személy, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be.
A kiskorúakat a jogszabály tovább differenciálja aszerint, hogy korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen a kiskorú. Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki már a tizennegyedik életévét betöltötte és nem cselekvőképtelen. Cselekvőképtelen pedig az a kiskorú, aki tizennegyedik életévét nem töltötte be.
A cselekvőképesség teljes kizártsága vagy korlátozottsága határozza meg a kiskorú által megtehető jognyilatkozatok körét. Korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatának érvényességéhez – törvényben meghatározott kivételektől eltekintve – minden esetben szükséges a törvényes képviselője(ének) hozzájárulása. Cselekvőképtelen kiskorú helyett pedig minden esetben törvényes képviselője jár el, vagyis önállóan jognyilatkozatot egyáltalán nem tehet.
Mindez azt jelenti, hogy 14 év alatti kiskorú helyett a törvényes képviselője jogosult tehát aláírni az ingatlan vásárlása esetén szükséges adásvételi szerződést. A gyermek törvényes képviselői a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő(k). Válás esetén előfordulhat az a helyzet, hogy csak az egyik szülő rendelkezik szülői felügyeleti joggal, ilyenkor ezt igazolni kell ügyvéd előtt és a földhivatal felé is.
Amennyiben a 14. életévét már betöltötte a kiskorú, valamint a bíróság nem helyezte gondnokság alá, az adásvételi szerződést maga is aláírhatja, de a szülők hozzájárulása ekkor is szükséges, vagyis az aláírásuknak szerepelnie kell a szerződésen.
Mikor szükséges gyámhatósági jóváhagyás a kiskorú nevére történő ingatlan vásárláshoz?
A Polgári Törvénykönyv rendelkezései értelmében kiskorú nevére történő ingatlanvásárlás során a korlátozottan cselekvőképes kiskorú törvényes képviselő hozzájárulásával tett vagy cselekvőképtelen kiskorú helyett törvényes képviselő által tett adásvételi jognyilatkozat érvényességének számos esetben további követelménye a gyámhatósági jóváhagyás.
Nem mindegy ugyanakkor, hogy készpénzből vagy lakáshitelből történik a vásárlás. Amennyiben ugyanis készpénzből veszünk lakást és az tehermentes tulajdonszerzést jelen a kiskorú gyermek számára – tehát például a vásárlással egyidejűleg nem kerül sor haszonélvezeti jog alapítására –, a gyámhatóság jóváhagyására csak akkor van szükség, ha az ingatlan értéke meghaladja az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének negyvenötszörösét.
Hitelből történő vásárlás esetén a Ptk. egyértelműen kimondja, hogy amennyiben a kiskorú ingatlanszerzése terhelten történik – márpedig hitelből történő finanszírozás az esetek többségében csak a megvásárolni kívánt ingatlan megterhelésével egyidejűleg történhet –, a gyámhatóság jóváhagyása értékhatártól függetlenül szükséges az ügylet érvényességéhez.
A gyámhivatal pedig csak akkor hagyja jóvá a kiskorú ingatlanvásárlási ügyletét, ha a jognyilatkozat megtétele a kiskorú gyermek érdekét szolgálja.
Kiskorú ingatlanának bérbeadása
Az ingatlan bérbeadásához gyámhatósági jóváhagyás nem szükséges, azonban törvényes képviselő közbenjárása elengedhetetlen a lakáskiadáshoz.
A kiskorú tulajdonát képező ingatlan bérleti díját a törvényes képviselő mint vagyonkezelő kezeli. A jogszabály abban az esetben követeli meg a gyámhatósági jóváhagyást, ha a törvényes képviselő a mindenkori öregségi nyugdíjminimum összegének negyvenötszörösét meghaladó vagyontárgyat kíván vásárolni a bérbeadásból származó, vagyis a kiskorút illető pénzösszegből.
Ajándékozható ingatlan kiskorú gyermeknek?
Ingyenes, tehermentes ajándékozás esetén nincsen gyámhatósági engedélyezés. Függetlenül attól, hogy a szülőknek fenntartott haszonélvezettel terhelten vagy haszonélvezet nélkül kapja a kiskorú gyermek ajándékba az ingatlant, az ügylet nem igényel gyámhatósági jóváhagyást.
Kivételt jelent, ha a kiskorúnak elajándékozott ingatlanra később kerülne haszonélvezet. Ilyenkor ugyanis elengedhetetlen an gyámhatósági jóváhagyás, hiszen ez a gyermek ingatlanának megterhelését jelenti a tulajdonjog megszerzését követően.
A blogcikk szerzője Dr. Bognár Tímea Anett ügyvéd és ingatlanforgalmi szakjogász, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
