Az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel szabályai a megvásárolandó ingatlanok esetében különbséget tesznek lakás és egylakásos lakóépület között az ingatlan értékére vonatkozóan. Bár látszólag egyértelműnek tűnik a különbség, sokszor nem is olyan könnyű eldönteni, hogy egy ingatlan lakásnak vagy háznak minősül. Így van például az ikerházak esetében is. Cikkünkben áttekintjük az ikerházak sajátosságait az Otthon Start-os szabályok tükrében.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Milyen ingatlanok az ikerházak?
Az ikerház a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról (TÉKA, korábban OTÉK), szóló jogszabály (280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet) szerint
“két szomszédos építési telek közös oldalhatárán álló, egymástól független épületszerkezetekkel és közműbekötésekkel megvalósított, tűzfalakkal csatlakozó két olyan önálló épület, amely külsőleg egy épület képét mutatja”.
Nem mindig egyértelmű azonban, hogy az ikerházként hirdetett ingatlan valóban egy ház, vagy esetleg társasházi lakásként, esetleg osztatlan közös tulajdonként van nyilvántartva. Nézzük, honnan lehet megtudni ezt pontosan.
Döntő lehet, mi szerepel a tulajdoni lapon
Az ikerházként meghirdetett ingatlanok alapvetően a “ház” kategóriába sorolódnak, mivel az épület kinézete - az összeépített közös oldalán kívül - egy szabadonálló családi háznak látszik. Azonban nem a megjelenés és a kialakítás határozza meg, hogy jogilag milyen ingatlanról van szó.
Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő besorolás számít, ami szerint egy ikerházként emlegetett ingatlan leginkább
- lakóház, családi ház,
- osztatlan közös tulajdonú ikerház vagy
- (társasházi) lakás lehet.
Kép forrása: Getty Images
Miért alakulhatott ki több különféle besorolás? Az ikerházak a köznyelvben tehát többféle ingatlantípust jelölhetnek, és ugyan mindegyiknek van alapja, de korántsem ugyanazt a kategóriát jelölik sem ingatlanérték, sem hitelezhetőség, sem az állami támogatásokra való jogosultság szerint.
- Családi ikerház: Az említett jogi megnevezés két szomszédos építési telket említ, melyek különállóak, és a rajtuk lévő lakóegységek (házak) speciális módon egymáshoz kapcsolódnak. Azaz két külön helyrajzi számon lévő kertes családi házról beszélhetünk, amelyek mégsem teljesen függetlenek egymástól.
- Ikerház osztatlan közös tulajdonban: Sokszor nevezik ikerháznak az egy telken nagyobb családi házként épült ingatlant, melyet két (esetleg több) részre osztanak. Ebben az esetben ez egész épület egy helyrajzi számon van nyilvántartva, és minden tulajdonos ugyanazon a tulajdoni lapon szerepel.
Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok sajátosságai:
- több tulajdonos van, és mindegyikük korlátlan használati joggal rendelkezik
- közös mérőórák vannak, és ha az egyik tulajdonos tartozást halmoz fel, akkor az egész ingatlanban kikapcsolják az adott közművet, vagy a másik (többi) tulajdonostárs fizeti ki a tartozást
- a tulajdonostársak elővásárlási joggal rendelkeznek
- a bankok szigorú feltételek mellett hitelezik meg az osztatlan közös tulajdonú lakásokat
- sokan ódzkodnak ilyen ingatlanok vásárlásától
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében a tulajdonosok egymástól való elkülönítése használati megosztási szerződéssel valósítható meg. A használati megosztási szerződés egy ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás, melyet az összes tulajdonostárs aláír. A szerződés kötelező eleme az a térképvázlat, amelyen az egyes tulajdonosok által használt részek pontosan fel vannak tüntetve. A használati megosztási szerződést mind a bankok, mind pedig az állam elfogadja hitelekhez, támogatásokhoz.
- Társasházi lakás mint ikerház: Az előzőekből adódóan egy ikerház vagy különálló helyrajzi számon van nyilvántartva, vagy közös telken épült. Utóbbi esetben az osztatlan közös tulajdon problémáját nemcsak használati megosztással lehet áthidalni, hanem társasházzá alakulással is. Ebben az esetben egy jogilag sokkal szabályozottabb, átláthatóbb tulajdonrendezés jön létre az ikerházfelek tulajdonosai között:
- az ingatlan albetétekre tagolódik szét
- mindegyik albetét külön helyrajzi számot és önálló tulajdoni lapot kap
- az albetétek lakásként fognak szerepelni az ingatlan-nyilvántartásban
- a közműszolgáltatókkal önálló szerződést lehet kötni
- minden lakás önállóan hitelképes lesz
Egy ingatlan társasházzá alakulásához társasházi alapító okiratra van szükség. Ebben egyértelműen meghatározásra kerülnek a kizárólagos használatú részek és a közös tulajdonok (pl. tető).
Az ikerház köznyelvi megjelölés vagy például egy ingatlanhirdetésben szereplő fogalom természetesen nemcsak a felsoroltakat, hanem más kategóriákat is jelölhet: nem kizárható az sem, hogy például nyaralóként szerepelnek a tulajdoni lapon. Ezért különösen fontos megnézni az ingatlan tulajdoni lapját, még azelőtt, hogy bármilyen megegyezést kötnél az eladóval.
A hitelekhez, állami támogatásokhoz csak bizonyos ingatlantípusok elfogadottak.
Ikerházak az Otthon Start program tükrében: ezek a szabályok!
Az ikerházként meghirdetett ingatlanok megvehetők az Otthon Start program keretében elérhető fix 3%-os lakáshitellel, akár ház, akár társasházi lakás besorolásúak. Az osztatlan közös tulajdonban álló ikerházak sincsenek kizárva, ha használati megosztási szerződéssel rendelkeznek.
Egy fontos különbség van azonban a feltételekben, mégpedig a megvásárolandó ingatlan értékét tekintve:
- lakás esetén maximum 100 millió forint,
- egylakásos lakóépület (ház) esetén pedig legfeljebb 150 millió forint lehet.
Ezen felül meg kell felelnie az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátnak is.
Eszerint ha az ikerház (társasházi) lakásként szerepel a tulajdoni lapon, akkor - bármennyire is “ház” kinézetű - a lakásra vonatkozó maximális értékhatár vonatkozik rá. Emiatt a 100 millió forintnál magasabb értékű, lakás besorolású ikerházak nem vásárolhatók meg a fix 3%-os lakáshitellel.
Milyen ikerházakat érinthet az értékhatár-korlátozás?
Leginkább a budapesti családi házas kerületekben, illetve a főváros és a nagyvárosok agglomerációjában elhelyezkedő ikerházak esetén lehet arra számítani, hogy meghaladják a 100 millió forintos értékhatárt, de a szabályozás bármely ikerházra érvényes.
Ebben az esetben döntő, hogy a tulajdoni lapon lakás vagy ház szerepel, mert
- ha lakás és a 100 milliós értékhatár fölött van, akkor az Otthon Start hitellel nem vásárolható meg.
- ha ház, akkor a maximális értékhatár már 150 millió forint. Tehát a 100 és a 150 millió forint közötti értékű ikerházak csak akkor vehetők meg Otthon Start FIX 3% hitellel, ha a tulajdoni lap szerint ház besorolásúak.
Az egylakásos lakóépület fogalma felülírhatja ezt a szabályt
Az értékhatár szabályozás ugyanakkor csak az egyik olyan feltétel, ami az Otthon Start fix 3%-os lakáshitelről szóló jogszabályban szerepel. Van még egy másik nagyon fontos dolog is, ami zárójelbe teheti az említett értékhatár besorolást az ikerházakra vonatkozóan. Ugyanis a rendeletben a 150 millió forintos értékhatár “egylakásos lakóépület” esetében érvényes. Ennek fogalmáról azonban a jogszabály nem rendelkezik közvetlenül, viszont utal rá, hogy a
“meg nem határozott fogalmakat a családok otthonteremtését támogató kedvezményes CSOK Plusz hitelprogramról szóló kormányrendeletben, a Polgári Törvénykönyvről szóló törvényben (a továbbiakban: Ptk.), a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló törvényben, a magyar építészetről szóló törvényben, valamint a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendeletben meghatározottak szerint kell értelmezni.”
A felsorolt jogszabályok közül az “egylakásos lakóépület” fogalma a CSOK Plusz rendeletben szerepel, eszerint
egylakásos lakóépület: a tulajdoni formájától függetlenül
a) olyan szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített, egy lakást magában foglaló lakóépület, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy
b) olyan ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a kölcsönnel érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik;
Ennek alapján fontos lehet az ikerházaknál az önálló tető- és épületszerkezet, illetve a földszinti (terepszinti) bejárat. Ha ezek teljesülnek, és az Otthon Start jogszabály is így alkalmazza az “egylakásos lakóépület” fogalmát, akkor az érintett ikerházakra is a 150 millió értékhatár vonatkozik, nem pedig a lakásoknál alkalmazandó 100 millió forintos korlát.
Ugyanakkor mivel ezt a jogszabály nem tisztázza teljesen egyértelműen, feltettük a kérdést a kormányzati, FIX 3% Lakáshitel Program infovonalon is általánosságban. A Miniszterelnökség válasza szerint (amely tájékozató jellegű):
"A kölcsön felhasználásával megvásárolni vagy építeni kívánt lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 000 000 forint, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 forint lehet. Az ingatlanok besorolását tekintve a tulajdoni lapon szereplő besorolás az irányadó, így a bankok is a hitelbírálatnál a tulajdoni lapon lévő besorolást veszik figyelembe. Egylakásos lakóépületnek az az ingatlan minősülhet, ami önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik."
Konkrét ingatlan hitelezhetősége kapcsán bővebb információért érdemes közvetlenül a hitelintézethez fordulni.
Így keress ikerházat az ingatlan.com-on!
Ikerházat vennél a fix 3%-os lakáshitellel? Az erre alkalmas ingatlanokat az könnyen leszűrheted az ingatlan.com keresőjével:
- Válaszd az eladó ház opciót!
- Pipáld be a “FIX 3%” lehetőséget az ár és az alapterület sáv alatt!
- Nyisd le a “Részletes kereső” lehetőséget, és a Típus mezőben válaszd az “ikerház”-at!
- Kattints a “Keresés” gombra!
+1: Így az Otthon Start fix 3%-os lakáshitelre alkalmasnak talált ikerházakat látod az ország egész területén. Ha tovább szükítenéd a találatokat (lokációra, ár szerint stb.), megteheted a neked megfelelő paraméterek beállításával.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
